감정가	498,732,000 원
최저가	(100%) 498,732,000 원
보증금	(10%) 49,873,200 원
청구액	153,761,614 원

인천광역시 서구 검암동 산50-25

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사건번호	2025타경511673
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.15(월) 10:00 (오늘 입찰)
토지면적	5,421.00㎡(1,639.85 평)
건물면적
채무/소유자	장OO / 장OO
채권자	에OOOOOOOO OOOO (OOO O OOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 511673

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-08-18	경매접수
~1일	2025-08-19	경매개시결정
~84일	2025-11-10	배당요구종기일
~301일	2026-06-15	100%	498,732,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	검암동 산50-25	임야	5421 ㎡ (1,639.85평)
1) 위치/자연녹지지역/토지거래허가구역/개발제한구역/차량출입 가능/노선버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘은지초등학교’ 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 전·답, 임야 등이 소재하는 지역임. 2)교통상황 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사항은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인접도로 대비 완경사지의 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-10-21)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보 호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역 (후방지역:500m)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지(공익용산지)<산지관리법>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임. 6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 닫기
참고 사항	-본건은 개발제한구역 및 자연녹지지역으로서 잡목 등이 자생하고 있어 내부 진입이 어려우며, 육안으로 분묘를 발견할 수 없으나 평장이나 봉분의 무너짐 등을 고려하면 분묘 등의 정확한 소재에 대하여는 별도의 확인이 필요함 -본건의 정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량감정이 필요함 -본건 임지 상에 잡목 등이 소재하나 토지에 포함하여 평가함 본건 부동산의 현황은 잡목 등이 자생하는 임야로서 내부 진입이 어려우며, 육안으로는 분묘를 발견할 수

국토부실거래가 인천광역시 서구 검암동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.05.14	전	개발제한구역	8m미만	1720	35,000
26.04.13	대	제1종일반주거	12m미만	146	35,000
26.03.11	전	개발제한구역	8m미만	28.5	1,200
26.02.06	답	개발제한구역	8m미만	1084	44,500
25.10.21	답	개발제한구역	-	2624.65	14,000	지분
25.09.08	임야	개발제한구역	-	298	6,950
25.08.28	대	제2종일반주거	12m미만	992	320,000
25.08.01	답	자연녹지	8m미만	3531	65,000
25.07.24	염전	개발제한구역	-	18.86	98	지분
25.07.24	염전	개발제한구역	-	11.41	61	지분
25.07.24	제방	개발제한구역	8m미만	23.7	69	지분
25.07.24	제방	개발제한구역	-	13.8	40	지분
25.07.24	구거	개발제한구역	8m미만	10.75	31	지분
25.07.24	잡종지	개발제한구역	-	5.3	15	지분
25.07.24	잡종지	개발제한구역	8m미만	82.37	524	지분
25.07.24	잡종지	개발제한구역	-	27.85	160	지분
25.07.12	유지	개발제한구역	8m미만	237.62	1,968	지분
25.05.23	대	제1종일반주거	25m미만	412.1	103,000
25.03.28	전	개발제한구역	-	297	8,270
25.03.28	전	개발제한구역	-	1660	46,230
25.03.07	전	개발제한구역	8m미만	608	23,900

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년5월17일	소유권 장OO		소멸
2	2019년11월27일	근저당권 에OOOO	195,000,000	소멸기준
3	2019년11월27일	지상권 서OOOO		소멸
4	2025년8월19일	임의경매 서OOOO		소멸
5	2025년11월14일	압류 서O		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-10)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 498,732,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 153,761,614원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 8월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 300일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 300일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/토지거래허가구역/개발제한구역/차량출입 가능/버스정류장/노선버스정류장

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.11.27.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2026.03.05 채권자 에OOOOOOOO OOOO (OOO O OOOOOOO) 환급계좌변경신청서 제출

-본건은 개발제한구역 및 자연녹지지역으로서 잡목 등이 자생하고 있어 내부 진입이 어려우며, 육안으로 분묘를 발견할 수 없 으나 평장이나 봉분의 무너짐 등을 고려하면 분묘 등의 정확한 소재에 대하여는 별도의 확인이 필요함 -본건의 정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량감정이 필요함 -본건 임지 상에 잡목 등이 소재하나 토지에 포함하여 평가함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(032)620-9099, 인천광역시 미추홀구 경원대로 881(주안동 983))
세무서	서인천세무서 (대표:032-560-52, 팩스:032-561-5777, 인천광역시 서구 서곶로369번길 17 (연희동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	768,554,825원 343,777,495원	37% 3.5회
6개월	2건	768,554,825원 343,777,495원	37% 3.5회
12개월	6건	1,251,217,108원 394,094,832원	43% 3회

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