감정가	1,840,835,040 원
최저가	(100%) 1,840,835,040 원
보증금	(10%) 184,083,504 원
청구액	41,137,209 원

제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 726

사진더보기 PC버전

사건번호	2025타경8938
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.06.09(화) 10:00 입찰 8일전
토지면적	2,347.00㎡(709.97 평)
건물면적	682.12㎡(206.34 평)
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	주OOO OOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 8938

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-10-15	경매접수
~12일	2025-10-27	경매개시결정
~103일	2026-01-26	배당요구종기일
~237일	2026-06-09	100%	1,840,835,040	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	유수암리 726	잡종지	2347 ㎡ (709.97평)
건물	유수암리 726 펜션포라리스 비동호	1층 펜션 일반목구조	145.36 ㎡ (43.97평)
	유수암리 726 펜션포라리스 비동호	2층 펜션 일반목구조	145.36 ㎡ (43.97평)
	유수암리 726 펜션포라리스 에이동호	1층 펜션 일반목구조	145.36 ㎡ (43.97평)
	유수암리 726 펜션포라리스 에이동호	2층 펜션 일반목구조	145.36 ㎡ (43.97평)
	유수암리 726 펜션포라리스 씨동호	단층 펜션 일반목구조	62.28 ㎡ (18.84평)
제시외 건물	유수암리 726 펜션포라리스 비동호	가스통보관함	0.75 ㎡ (0.23평)	포함
	유수암리 726 펜션포라리스 에이동호	창고	2 ㎡ (0.61평)	포함
	유수암리 726 펜션포라리스 에이동호	가스통보관함	0.75 ㎡ (0.23평)	포함
	유수암리 726 펜션포라리스 에이동호	펌프실	2 ㎡ (0.61평)	포함
	유수암리 726 펜션포라리스 씨동호	다용도실	16.1 ㎡ (4.87평)	포함
	유수암리 726 펜션포라리스 씨동호	다용도실	16.8 ㎡ (5.08평)	포함
1) 위치/계획관리지역/기와지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 "유수암운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 소규모 상가 등이 혼재한 지역임. 2)교통상황 본건으로 제반차량의 진출입이 가능하며 인근에 대중교통버스 노선 및 지방도가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 상업용(펜션 및 부대체험농장)으로 이용중임. 4)인접 도로상태 서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 6)제시목록 외의 물건 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람. 7)공부와의 차이 본건토지의 지목은 '잡종지'이나 현황 일부 '대'임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 1)건물의 구조 기호(2,3) 일반목구조 금속기와지붕 2층건으로, [사용승인일 : 2005.11.11] 외벽 : 사이딩마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 바닥 : 포세린타일 마감 등, 창호 : PVC샷시창 등임. 기호(4) 일반목구조 금속기와지붕 1층건으로, [사용승인일 : 2005.11.11] 외벽 : 사이딩마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 바닥 : 포세린타일 마감 등, 창호 : PVC샷시창 등임. 2)이용상태 기호(2~4) 공히 상업용(펜션)으로 이용중임. 3)설비내역 기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람. 5)공부와의 차이 기호(2,3) 건물의 지붕은 공부상 '금속기와지붕'이나 현황 '강판지붕'이며. 기호(4) 건물은 공부상 '금속기와지붕'이나 현황 '아스팔트슁글지붕'임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각, 제시외 건물(2-1, 3-1~3-3, 4-1, 4-2) 포함, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㅇ), 그네의자 2기, 전기차 충전시설 매각 제외 소재지 1.(유수암리 726) 잡종지 (소재지 2,3,4.(유수암동3길 45, 비동호,에이동호,씨동호) 제시 건물의 부지임. 일부 토지 경계로 돌담이 축조되어 있으며, 일부 토지는 아스콘 포장되어 진입로 및 주차장으로 이용 중임. 일부 토지는 경작지로 이용 중이고, 일부 토지는 수목, 과수목 등이 식재되어 있음. 일부 토지에 전기차 충전시설이 설치되어 있음) 위 지상 제시외 건물 ㄱ.목조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함. 소재지 2.(유수암동3길 45, 비동호) 위 지상 제시 건물 일반목구조 금속기와지붕 2층 숙박시설 1층 145.36㎡(현장표시:301,401) 2층 145.36㎡(현장표시:302,402) 등이 소재함. 소재지 3.(유수암동3길 45, 에이동호) 위 지상 제시 건물 일반목구조 금속기와지붕 2층 숙박시설 1층 145.36㎡(현장표시:101,201) 2층 145.36㎡(현장표시:102,202) 및 제시외 건물 ㄴ.목조 판넬지붕 단층 기계실 ㄷ.벽돌조 판넬지붕 단층 기계실 등이 소재하며, 제시 건물에 자쿠지시설 및 목재루버시설 되어 있음. 소재지 3.(유수암동3길 45, 씨동호) 위 지상 제시 건물 일반목구조 금속기와지붕 단층 숙박시설 62.28㎡(현장표시없음) 및 제시외 건물 ㄹ.목조 징크판넬지붕 단층 다용도실 ㅁ.목조 판넬위 슁글지붕 단층 주택 등이 소재하며, 제시 건물 주변으로 돌담옹벽 되어 있음. * 위 제시 건물 및 제시외 건물에 대한 구조,용도,면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함.

건축물현황

소재지

제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 726번지

대지면적

연면적

290.72㎡
(88.1평)

건축면적

193.57㎡
(58.66평)

용적률산정
연면적

290.72㎡
(88.1평)

건폐율

용적률

지상층수

2층

지하층수

주용도

숙박시설

구조

일반목구조

착공일자

2004.07.23

사용승인일자

2005.11.11

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2006년12월13일	소유권 정OO		소멸
2	2005년12월7일	근저당권 한OOOO	650,000,000	소멸기준
3	2025년4월3일	근저당권 (OOOO	53,000,000	소멸
4	2025년10월27일	임의경매 (OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2006년12월13일	소유권 정OO		소멸
2	2005년12월7일	근저당권 한OOOO	650,000,000	소멸기준
3	2022년1월19일	전세권 (OOOO	100,000,000	소멸
4	2022년11월14일	전세권 김OO	100,000,000	소멸
5	2025년2월24일	전세권 김OO	80,000,000	소멸
6	2025년4월3일	근저당권 (OOOO	53,000,000	소멸
7	2025년10월27일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-01-26)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
강OO	비동101호	70,000,000원	X
강OO	2022.01.17. 2022.01.17.	2026.1.6.	2022.01.18.~
김OO	에이동1층북동쪽72.68㎡	80,000,000원
김OO	2025.02.24.		2025.02.20.~2027.02.19.
김OO	비동2층	미상 [월]미상	X
김OO	2021.06.23. 미상		미상
김OO	에이동2층북서쪽72.68㎡	100,000,000원
김OO	2022.11.14.
김OO	에이동301호	미상 [월]미상	X
김OO	2025.06.11. 미상		미상
전OO	에이동202호	90,000,000원	X
전OO	2024.06.28. 2024.06.28.	2026.1.20.	2021.08.15.~2025.08.14.
정OO	에이동	미상 [월]미상	X
정OO	2018.04.04. 미상		미상
주OOOOOOOO	에이동1층301호	100,000,000원
주OOOOOOOO	2022.01.19.		2022.01.13.~2024.01.13.
비고 (매각물건 명세서)	김민석:전세권설정등기일은 2025.02.24.임. 김호연:전세권설정등기일은 2022.11.14.임 전경이:전세권설정등기일은 2021. 8. 23.이며, 상가건물임대차현황서 상 임대차부분 위치가 비동 2층 202호로 등록되어 있으나, 실제는 에이동 2층 202호에서 주거 및 점포 용도로 사용 중이라고 진술함 주식회사제이드상사:전세권설정등기일은 2022.01.19.임.

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김민석:전세권설정등기일은 2025.02.24.임. 김호연:전세권설정등기일은 2022.11.14.임 전경이:전세권설정등기일은 2021. 8. 23.이며, 상가건물임대차현황서 상 임대차부분 위치가 비동 2층 202호로 등록되어 있으나, 실제는 에이동 2층 202호에서 주거 및 점포 용도로 사용 중이라고 진술함 주식회사제이드상사:전세권설정등기일은 2022.01.19.임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 8명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,840,835,040원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 41,137,209원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/기와지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2005.12.07.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 토지 지상의 매각에서 제외하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

- 일괄매각 - 제시외 건물(별지 목록 2-1, 3-1~3-3, 4-1, 4-2) 포함 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㅇ), 그네의자 2기, 전기차 충전시설 매각 제외 - 목록1 토지의 토지대장상 면적은 2,347㎡이나, 일반건축물대장상 대지면적은 1,697㎡로 건축물현황도의 배치도상 668㎡는 체험농장으로서 대지면적에서 제외됨 - 목록1 지목은 잡종지이나 현황은 일부 대지임 - 목록2,3 목록상 금속기와지붕이나 현황은 강판지붕임 - 목록4 목록상 금속기와지붕이나 현황은 아스팔트 슁글지붕임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	32건	1,197,058,852원 458,440,597원	45% 2.9회
6개월	65건	1,069,455,926원 423,457,597원	70% 2.8회
12개월	199건	779,835,156원 336,680,266원	54% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.