감정가	240,000,000 원
최저가	(100%) 240,000,000 원
보증금	(10%) 24,000,000 원
청구액	81,080,116 원

서울특별시 광진구 중곡동 189-28 1층101호

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사건번호	2025타경52253
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.06.08(월) 10:00 입찰 9일전
토지면적	23.13㎡(7.00 평)
건물면적	40.69㎡(12.31 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	유OOOOOOOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 52253

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-10-27	경매접수
~1일	2025-10-28	경매개시결정
~78일	2026-01-13	배당요구종기일
~224일	2026-06-08	100%	240,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	중곡동 189-28	185.8분의 23.127	23.127 ㎡ (7.00평)
건물	중곡동 189-28	1층101호 철근콘크리트조	40.69 ㎡ (12.31평)
1) 위치/도시지역/제2종일반주거지역/토지거래계약에관한허가구역/지하철/노선버스정류장/간선도로/도시가스/개별난방 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중마초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함. 2)교통상황 본건까지 제반 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 남동측 약 300미터 지점에 전철역(중곡역 : 지하철 7호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함. 3)건물의 구조 철근콘크리구트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제1층 제101호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 하이샷시 이중창호 마감. 4)이용상태 본건은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)" 이나 현황 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조) 5)설비내역 기본적인 위생 및 급배수시설, 화재탐지설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소))로 이용중임. 7)인접 도로상태등 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 이 도로를 통하여 남동측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(면목로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임. 9)공부와의 차이 구분건물 감정평가요항표 (4) 이용상태 참조. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 미상임. - 본건은 귀 제시목록상 및 집합건축물대장상(전유부) 용도가 "제2종근린생활시설(사무소)"로 되어 있으나, 현황 "다세대주택"으로 이용되고 있다고 탐문조사 되었는 바, 경매 진행시 참고 바람. 닫기
참고 사항	감정평가서상 '공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사'로 기재됨

건축물현황

소재지

서울특별시 광진구 중곡동 189-28번지

대지면적

185.8㎡
(56.3평)

연면적

444.48㎡
(134.69평)

건축면적

110.88㎡
(33.6평)

용적률산정
연면적

444.48㎡
(134.69평)

건폐율

59.68%

용적률

239.23%

지상층수

5층

지하층수

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2010.07.22

사용승인일자

2010.11.01

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년6월22일	소유권 김OO		소멸
2	2022년6월22일	근저당권 농OOOO	85,200,000	소멸기준
3	2025년10월28일	임의경매 유OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-01-13)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
하OO	1층전부	50,000,000 [월]500,000	X
하OO	2022.06.23. 2022.06.23.(최초)	2025.12.19.	2022.05.19.-현재(배당요구일)
비고 (매각물건 명세서)	하연우 : 1차:22.05.19.계약, 기간22.06.11.-24.06.11. 보증금 50,000,000원, 차임500,000원, 확정일자22.06.23. 2차:25.02.10.계약, 기간25.02.10.-27.02.09. 보증금 50,000,000원, 차임500,000원, 확정일자25.02.10.

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
하연우 : 1차:22.05.19.계약, 기간22.06.11.-24.06.11. 보증금 50,000,000원, 차임500,000원, 확정일자22.06.23. 2차:25.02.10.계약, 기간25.02.10.-27.02.09. 보증금 50,000,000원, 차임500,000원, 확정일자25.02.10.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제2종일반주거지역/토지거래계약에관한허가구역/버스정류장/지하철/노선버스정류장/간선도로/도시가스/개별난방

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.6.22.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

감정평가서상 '공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사'로 기재됨

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울동부지방법원 (058-56)서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 대표 : 02)2204-2114, 야간 : 02)2204-2701 관할지역 : 성동구, 광진구, 강동구, 송파구
등기소	서울동부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2204-2181, 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동 650))
세무서	성동세무서 (대표:02-460-420, 팩스:02-468-8455, 서울특별시 성동구 광나루로 297 (송정동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	5,728,269,765원 3,247,735,000원	61% 3.5회
6개월	7건	5,057,945,513원 2,902,488,571원	64% 3.3회
12개월	8건	4,455,702,324원 2,569,677,500원	69% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.