감정가	2,111,737,900 원
최저가	(100%) 2,111,737,900 원
보증금	(10%) 211,173,790 원
청구액	2,157,361,516 원

울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1712-12

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사건번호	2025타경12170
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.05.28(목) 10:00 입찰 12일전
토지면적	697.00㎡(210.84 평)
건물면적	691.20㎡(209.09 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	화OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 12170

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-16	경매접수
~1일	2025-07-17	경매개시결정
~86일	2025-10-10	배당요구종기일
~316일	2026-05-28	100%	2,111,737,900	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	교동리 1712-12	대	697.0 ㎡ (210.84평)
건물	교동리 수남집단시설지구1블럭34롯트	1층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	332.15 ㎡ (100.48평)
	교동리 수남집단시설지구1블럭34롯트	2층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	224.75 ㎡ (67.99평)
	교동리 수남집단시설지구1블럭34롯트	3층 사무실 및 주택 철골철근콘크리트구조	133.3 ㎡ (40.32평)
제시외 건물	교동리 수남집단시설지구1블럭34롯트	보일러실	1.0 ㎡ (0.30평)	포함
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '작천정입구삼거리' 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 수남지구내 상업나지, 근린생활시설, 주상용건물 및 하천 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 대중교통 사정 보통임. 3)형태 및 이용상태 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 동측으로 폭 약 11미터 내외, 북측으로 8미터 내외의 도로에 각각 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원마을지구(공원집단시설지구)<자연공원법>, 군립공원<자연공원법> 임. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가.임대관계 미상임. 나.기 타 -- 1)건물의 구조 가. 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층건으로, 외벽: 드라이비트 마감, 치장석 붙임마감, 징크판넬 마감 등. 내벽: 벽지마감, 일부 내장타일 붙임, 인테리어 마감 등. 창호: 샷시창호, 페어그라스창 등. 2)이용상태 1층, 2층은 근린생활시설이며, 3층은 근린생활시설(타로사무실) 및 단독주택으로 이용중임. 3)설비내역 위생 및 급,배수설비, 전기설비, 3층 난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 가. 본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으며, 제시외 건물의 구조, 규모, 이용상황 및 관리상태 등으로 보아 토지의 사용.수익에 미치는 영향은 없겠음. 나. 본건 2층 테라스 부분의 목조 데크 휴게시설은 기둥, 지붕, 주벽 등 건물의 요건을 갖추지 않은 부합물로서 기호(가) 건물 가격에 포함하여 평가하였음. 5)공부와의 차이 본건 기호(가) 건물 3층은 공부상 용도 근린생활시설이나, 실제는 근린생활시설 및 단독 주택으로 이용하고 있는 것으로 조사되었으니 경매 진행 시 이 점 유의하시기 바랍니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 본건 건물 일부에 누수가 발생하여 이를 수선한것으로 조사되었으니 경매 입찰 시 누수여부 등을 재확인 하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록 2 건물 2층 테라스 부분의 목조 데크 휴게시설은 건물 가격에 포함하여 평가함. 3. 목록 2 건물은 공부상 소재지가 '수남집단시설지구 1블럭 34롯트'이나 현재 구획정리 완료되어 '교동리 1712-12번지' 지상에 소재함. 4. 목록 2 건물 3층은 공부상 근린생활시설이나 실제는 근린생활시설 및 단독주택으로 이용하고 있음. 현황조사시 만난 소유자 겸 채무자 김복선의 진술에 의하면 `3층 주택과 2층 타로(상호명) 부분 및 1층 카센타는

국토부실거래가 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.04.29	40	300	42	2013
26.04.29	43	500	50	2017
26.04.22	36	300	30	2016
26.04.22	45	300	40	2016
26.04.21	28	200	40	2015
26.04.18	30	500	40	2016
26.04.16	40	300	50	2011
26.04.14	39.67	500	40	2008
26.04.12	60.49	500	60	2019
26.04.11	25	300	40	2011
26.04.11	25	300	37	2014
26.04.10	36.33	300	46	2015
26.04.07	40	500	60	2013
26.04.04	38	500	43	2016
26.04.03	25	300	30	2015
26.04.03	52.8	2,000	45
26.04.02	26.88	300	38	2019
26.04.01	25	200	30	2010
26.04.01	39	200	50	2011
26.03.31	37	500	70	2012
26.03.30	26.44	300	30	2017
26.03.27	35	300	48	2011
26.03.27	51.53	2,000	50	2021
26.03.26	26.44	300	30	2008
26.03.26	35	300	45	2017
26.03.24	70.92	40,000		2011
26.03.24	55	1,000	60	2018
26.03.22	45	500	60	2016
26.03.21	30	300	38	2013
26.03.21	25	300	38	2016
26.03.21	101.83	3,500	55	2015
26.03.19	35	500	45	2017
26.03.17	45.5	500	50	2018
26.03.17	45.5	500	50
26.03.17	45.5	500	50	2018
26.03.17	30	300	37	2009
26.03.16	46.28	500	40	2016
26.03.10	30	500	30	2015
26.03.10	30	300	40	2015
26.03.10	45.5	300	45	2018
26.03.08	52	300	41	2015
26.03.07	30	100	25	2008
26.03.07	42.03	300	32	2018
26.03.07	26.4	300	30	2017
26.03.06	49.6	300	45	2007
26.03.05	35.05	300	43	2015
26.03.04	35	300	30	2008
26.03.03	29	300	30	2008
26.03.03	45	3,000	20	2014
26.03.03	275.37	59,500		2017
26.03.02	35	300	45	2017
26.03.01	56	3,000	30
26.02.28	196	200	30	2016
26.02.28	20	300	30	2015
26.02.28	25	300	34	2012
26.02.26	40	250	30
26.02.26	50	500	48	2013
26.02.26	35	300	43	2017
26.02.24	55	500	35	2008
26.02.23	26.44	300	30	2007
26.02.22	122.37	2,000	73	2018
26.02.21	40	500	60	2013
26.02.21	28	500	38	2015
26.02.21	26.44	300	38	2015
26.02.20	39.67	500	43	2016
26.02.20	118.8	8,000	0	2015
26.02.19	33	300	30	2012
26.02.19	35	300	45	2016
26.02.19	35	500	42	2013
26.02.13	30	300	36	2012
26.02.11	30	500	30	2018
26.02.09	43	5,000	6	2015
26.02.07	60	1,000	55	2018
26.02.07	35	300	35	2016
26.02.07	29.75	300	30	2015
26.02.07	28	300	40	2018
26.02.06	30	300	40	2015
26.02.05	29.7	200	30	2011
26.02.04	25	300	30	2010
26.02.04	28	300	30	2007
26.02.04	40	300	50	2018
26.02.03	25	500	30	2014
26.02.03	50	500	60	2012
26.02.02	39	200	50	2011
26.01.31	49.59	5,500	2	2015
26.01.30	25	200	40	2015
26.01.30	35	500	50	2016
26.01.27	30	300	40	2017
26.01.26	30	300	40	2011
26.01.25	25	300	39	2008
26.01.22	565.08	93,000		2011
26.01.20	33	300	42	2018
26.01.20	40	500	45	2013
26.01.20	30	300	47	2016
26.01.19	45	200	58	2014
26.01.19	69.37	500	60	2017
26.01.18	45.5	500	45	2018
26.01.17	30	300	43	2012
26.01.15	33	300	30	2011
26.01.15	40	300	43	2011
26.01.14	40	300	30	2011
26.01.14	27.69	300	42	2019
26.01.13	26.45	300	30	2011
26.01.12	27.69	300	42	2019
26.01.10	63.85	1,000	41	2013
26.01.06	46.2	5,500	0	2016
26.01.06	45	500	45	2015
26.01.05	50	200	40	2009
25.12.31	30	500	40	2015
25.12.31	40	500	45	2017
25.12.29	50	500	50	2016
25.12.29	57	500	60	2017
25.12.29	46.28	500	55	2011
25.12.29	52.89	500	65	2016
25.12.27	135	11,000	0	2017
25.12.26	25	500	37	2011
25.12.23	26	50	30	2018
25.12.22	44.53	2,000	25	1988
25.12.20	43	300	43	2018
25.12.18	39.67	200	40	2007
25.12.15	33	1,000	30	2011
25.12.15	40	500	38	2007
25.12.14	52.8	2,000	45
25.12.13	84	1,000	55	2021
25.12.13	35	300	42	2017
25.12.11	40	500	43	2013
25.12.11	50	500	50	2016
25.12.11	60	500	55	2019
25.12.11	45	500	50	2014
25.12.10	45	500	50	2014
25.12.10	58	5,000	25	2017
25.12.09	60	500	45	2016
25.12.08	49.59	500	52	2011
25.12.08	50	500	55	2017
25.12.07	43	1,000	40	2018
25.12.04	60.49	500	60	2019
25.12.02	42	300	50	2011
25.12.01	55	500	55	2014
25.11.29	147.15	1,000	90	2017
25.11.29	50	500	50	2017
25.11.28	25	300	30	2012
25.11.27	28	300	37	2016
25.11.26	49	1,000	55	2018
25.11.26	25	200	32	2012
25.11.26	39.67	2,000	28	2015
25.11.25	35	300	30	2013
25.11.25	44	500	45	2008
25.11.24	30	300	39	2011
25.11.23	26.44	300	30	2011
25.11.22	30	500	40	2017
25.11.18	30	3,500	0	2017
25.11.16	60	1,000	65	2017
25.11.14	30	500	40	2017
25.11.13	40	500	45	2013
25.11.09	25	300	32	2011
25.11.08	39.67	200	40	2007
25.11.06	120	1,000	70	2011
25.11.05	30	300	30	2011
25.11.05	26.45	5,000	0	2011
25.11.05	45	500	52	2016
25.11.03	27.69	300	40	2019
25.10.31	30	500	30	2018
25.10.31	36.36	300	33	2012
25.10.26	25	300	30	2012
25.10.23	24.57	300	38	2017
25.10.22	50	500	65	2018
25.10.22	25	400	40	2017
25.10.20	28	500	38	2015
25.10.16	40	300	33	2012
25.10.15	45.5	300	42	2018
25.10.13	25	500	30	2010
25.10.10	35	500	45	2013
25.10.10	26.22	300	38
25.10.09	27.69	200	42	2019
25.10.08	35	500	45	2017
25.10.03	26	300	30	2017
25.09.30	25	200	40	2016
25.09.29	33	300	36	2018
25.09.27	56	500	40	2017
25.09.27	42	500	30	2014
25.09.25	38	300	38	2018
25.09.23	35	300	30	2014
25.09.22	36	500	35	2015
25.09.20	30	300	39	2011
25.09.18	60	300	50	2011
25.09.15	30	200	42	2015
25.09.09	30	500	27	2017
25.09.08	35	300	45	2017
25.09.08	60	500	60	2016
25.09.08	45	500	43	2016
25.09.06	25	1,000	40	2011
25.09.01	26.22	300	38	2019
25.09.01	35	500	45	2017
25.08.30	51.56	300	40	2016
25.08.28	530.62	43,000		1900
25.08.28	25	300	38	2013
25.08.27	42	500	34	2012
25.08.27	42	500	34	2012
25.08.27	40	500	60	2018
25.08.27	52	500	50	2015
25.08.25	26	300	30	2008
25.08.25	26.45	300	30	2008
25.08.22	30	300	35	2011
25.08.21	43	300	45	2018
25.08.19	33	200	30	2007
25.08.17	42.9	500	50	2018
25.08.11	148.32	35,000		1900
25.08.09	30	300	38	2011
25.08.09	30	300	38	2011
25.08.08	132.08	1,000	60	2015
25.08.08	33	500	30	2016
25.08.06	40	400	45	2014
25.08.05	30	500	37	2016
25.08.04	33.06	300	30	2017
25.07.31	43	5,000	0	2015
25.07.30	30	7,000	0	2007
25.07.29	39	2,000	20	2018
25.07.27	39.67	200	40	2007
25.07.26	39.67	500	40	2016
25.07.21	30	500	40	2016
25.07.21	159.32	2,000	100	2018
25.07.18	26.22	300	38
25.07.16	30	300	39	2011
25.07.13	26.45	200	28	2015
25.07.10	26.44	300	30	2017
25.07.10	25	200	40	2016
25.07.08	45	500	30	2016
25.07.05	36	200	50	2012
25.07.03	40	200	50	2012
25.07.02	33	300	30	2012
25.07.02	45	500	50	2011
25.06.29	33.06	300	35	2007
25.06.25	26.22	200	38	2019
25.06.23	56	500	45	2017
25.06.23	45	500	45	2016
25.06.23	40	200	30	2012
25.06.22	52.8	2,000	45
25.06.20	35	300	43	2017
25.06.18	45	500	45	2011
25.06.17	28	500	38	2014
25.06.17	40	5,500	6	2016
25.06.14	148.32	35,000		1985
25.06.14	40	300	30	2007
25.06.13	25	300	30	2011
25.06.12	32.23	500	40	2007
25.06.12	33	200	30	2011
25.06.12	43	500	43	2016
25.06.11	132.16	14,000	20	2011
25.06.09	52.89	500	67	2016
25.06.09	29.75	500	30	2015
25.06.07	42	300	30	2012
25.06.05	25	300	45	2015
25.06.05	25	4,000	0	2016
25.06.04	30	300	30	2012
25.06.04	22	200	27	2015
25.06.04	35	2,500	30	2017
25.06.02	36.36	300	32	2012
25.05.30	42	300	45	2011
25.05.28	25	300	28	2015
25.05.26	28	4,500	0	2014
25.05.21	57	7,500	0	2017
25.05.18	25	3,500	5	2017
25.05.16	35	300	45	2017
25.05.16	26.22	300	38	2019
25.05.07	30	500	35	2017
25.05.07	33	300	42	2016
25.05.01	25	300	38	2017
25.05.01	25	300	30	2011
25.04.28	52.89	1,000	55	2016
25.04.25	29.75	200	30	2012
25.04.25	33	4,000	0	2017
25.04.24	40	500	38	2017
25.04.21	35	300	40
25.04.20	52.62	200	20
25.04.20	60.04	500	40	2010
25.04.17	40	500	40	2017
25.04.16	30	300	38
25.04.12	49	300	45
25.04.11	30	4,500	0	2016
25.04.06	40	500	48	2017
25.04.06	35	300	45	2017
25.04.02	53	500	45	2016
25.02.28	43	500	33	2016
25.02.26	39.67	4,500	0	2015
25.02.26	85	15,000	0	2013
25.02.26	643.47	92,200		2017
25.02.25	39.66	500	40	2017
25.02.25	40	500	50	2011
25.02.24	26.4	300	30	2012
25.02.24	146.97	30,000		1999
25.02.24	45	300	50	2018
25.02.24	40	500	40	2017
25.02.16	28	500	38	2015
25.02.15	26.44	200	30	2011
25.02.14	33	500	30	2015
25.02.12	26.44	300	30	2017
25.02.10	39.66	300	30	2008
25.02.10	45	500	45	2015
25.02.08	100.27	2,000	110	2021
25.02.08	43	2,000	25	2018
25.02.08	26.45	200	30	2010
25.02.07	52.89	600	35	2016
25.02.07	39.67	500	45	2016
25.02.06	23.1	200	30	2016
25.02.05	50	300	48	2011
25.01.30	27	300	37	2018
25.01.24	198.54	24,500		1992
25.01.23	45.5	500	40	2018
25.01.21	152.28	12,000	0	2017
25.01.20	40	400	43	2014
25.01.17	30	300	38	2011
25.01.13	40	500	35	2008
25.01.13	25	4,000	0	2017
25.01.13	39.66	500	30	2017

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년2월4일	소유권 김OO		소멸
2	2021년9월1일	근저당권 화OOOO	2,100,000,000	소멸기준
3	2022년11월22일	가압류 현OOOO	23,821,805	소멸
4	2022년11월25일	가압류 울OOOO	43,991,000	소멸
5	2022년11월30일	가압류 현OOOO	6,053,738	소멸
6	2023년1월3일	가압류 현OOOO	31,421,483	소멸
7	2023년12월15일	압류 울OO		소멸
8	2025년7월17일	임의경매 화OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년8월29일	소유권 김OO		소멸
2	2021년9월1일	근저당권 화OOOO	2,100,000,000	소멸기준
3	2022년11월22일	가압류 현OOOO	23,821,805	소멸
4	2022년11월25일	가압류 울OOOO	43,991,000	소멸
5	2022년11월30일	가압류 현OOOO	6,053,738	소멸
6	2023년1월3일	가압류 현OOOO	31,421,483	소멸
7	2023년12월15일	압류 울OO		소멸
8	2025년7월17일	임의경매 화OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-10)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO	99㎡	20,000,000 [월]1,100,000	X
이OO	2023.02.03. 2023.02.03.		2020.02.20.~2022.02.19.
이OO			X
이OO	2022.03.04.
비고 (매각물건 명세서)	이부용: 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임, 사업자등록신청일자 등은 상가건물임대차 현황서에 근거함.

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이부용: 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임, 사업자등록신청일자 등은 상가건물임대차 현황서에 근거함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 303일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 303일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역/철근콘크리트구조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 9. 1. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록 2 건물 2층 테라스 부분의 목조 데크 휴게시설은 건물 가격에 포함하여 평가함. 3. 목록 2 건물은 공부상 소재지가 '수남집단시설지구 1블럭 34롯트'이나 현재 구획정리 완료되어 '교동리 1712-12번지' 지상 에 소재함. 4. 목록 2 건물 3층은 공부상 근린생활시설이나 실제는 근린생활시설 및 단독주택으로 이용하고 있음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	1,260,113,477원 523,771,833원	44% 3.5회
6개월	9건	1,147,505,130원 474,106,444원	43% 3.3회
12개월	16건	1,095,873,389원 488,645,618원	43% 3.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

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