감정가	35,000,000 원
최저가	(70%) 24,500,000 원
보증금	(10%) 2,450,000 원
청구액	43,000,000 원

인천광역시 중구 운서동 2850 아이비시월드게이트 11층1143호

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사건번호	2025타경510212
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지제외 및 건물매각
매각기일	2026.06.30(화) 10:00 입찰 15일전
토지면적
건물면적	35.79㎡(10.83 평)
채무/소유자	조OO / 조OO
채권자	최OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 510212

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-23	경매접수
~3일	2025-06-26	경매개시결정
~88일	2025-09-19	배당요구종기일
~337일	2026-05-26	100%	35,000,000	유찰
~372일	2026-06-30	70%	24,500,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
건물	운서동 2850	11층1143호 철근콘크리트조	35.790 ㎡ (10.83평)
1) 위치/자연녹지지역/지구단위계획구역/노선버스정류장/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천국제공항공사' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오 피스텔, 근린생활시설 및 호텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상 황은 보통시됨. 3)건물의 구조 철근콘크리트 슬래브지붕 12층 건물 내 제11층 제1143호로서, (사용승인일 : 2002.12.16.) - 외 벽 : 석재판넬 및 복층유리 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 등임. 4)이용상태 업무시설(오피스텔)로 이용 중임. 5)설비내역 기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 본건 건부지인 '운서동 2850-3' 기준, 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 업무 시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 본건 북동측으로 폭 약 30m 내외, 북서측으로 폭 약 20m 내외, 남동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 본건 대표 필지인 '운서동 2850' 기준 : 자연녹지지역, 지구단위계획구역(2018-10-22), 공항 (2025-02-24)(인천국제공항지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 경제자유 구역(2015-12-30)(경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 제3종 구역( 2023-01-01)(소음대책지역 제3종 구역 다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)( 수도권정비계획법 제6조에 따른 성장관리권역)<수도권정비계획법> 임. 9)공부와의 차이 - 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) ① 본건 건물 부지는 인천국제공항공사 소유로서, 대지권을 수반하지 않은 구분건물만의 평 가임. ② 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 토지를 임대하여 사용하는 것으로서, 구분건 물 소유자는 토지사용료를 별도로 지불하여야 함. 닫기
참고 사항	- 대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만의 평가액임 - 본건 건물 부지는 인천국제공항공사 소유로, 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 토지를 임대하여 사용하므로 구분건물 소유자는 토지사용료를 별도로 지불하여야 함 - 본건 전입세대열람 및 상가건물임대차현황서상의 지번이 운서동 2850-3 번지, 도로명주소 공항로424번길 50으로 검색되며, 운서동 2850번지는 도로명주소 공항로424번길 47, 인천국제공항정부합동청사로 나옴 - 본건은 인천국제공항정부합동청사 부근에 위치한 근린생활시설로 주변은 호텔, 오피스텔 등이 밀집된 지역임 - 전입세대열람, 외국인체류확인서, 상가임대차현황서상 지번이 운서동 250-3번지, 도로명 주소는 공항로424번길 50으로로 검색되며, 운서동 2850번지는 도로명 주소 공항로424번길 47로 인천국제공항정부합동청사로 나옴을 추가적인 확인 필요함.

건축물현황

소재지

인천광역시 중구 운서동 2850번지

대지면적

53157186.9㎡
(16108238.45평)

연면적

36㎡
(10.91평)

건축면적

36㎡
(10.91평)

용적률산정
연면적

36㎡
(10.91평)

건폐율

0.0000677%

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

운수시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2005.11.22

사용승인일자

2006.03.17

건축물층별현황 [보기]

층별	구조	용도	면적
1층	철근콘크리트구조 및 철골조	캐노피,경비실	339.3㎡ (102.82평)
1층	경량철골조	셔틀버스쉘터2동	1.84㎡ (0.56평)
1층	철골조	경비실	26.23㎡ (7.95평)
1층	경량철골구조	운수시설(공항시설)	27㎡ (8.18평)
1층	경량철골조	택시쉘터2동	15.3㎡ (4.64평)
1층	일반철골구조(철골조)	운수시설(공항시설)	37.45㎡ (11.35평)
1층	경량철골구조	운수시설(공항시설)	27㎡ (8.18평)
1층	경량철골조	경비3동	9㎡ (2.73평)
1층	철근콘크리트구조	운수시설(공항시설)	2847.89㎡ (863평)
1층	철근콘크리트/철골조	위락시설,식당,면세점	8707㎡ (2638.48평)
1층	경량철골조	셔틀버스쉘터8동	1.84㎡ (0.56평)
1층	철근콘크리트	경비실	30.24㎡ (9.16평)
1층	경량철골조	택시쉘터3동	22.95㎡ (6.95평)
1층	경량철골구조	운수시설(공항시설)	27㎡ (8.18평)
1층	철골철근콘크리트	창고시설	4699.75㎡ (1424.17평)
1층	경량철골조	셔틀버스쉘터26동	1.84㎡ (0.56평)
1층	철근콘크리트조	사무실, 대기실	93.68㎡ (28.39평)
1층	경량철골조	셔틀버스쉘터13동	1.84㎡ (0.56평)
1층	경량철골조	셔틀버스쉘터5동	1.84㎡ (0.56평)
1층	경량철골조	택시쉘터5동	30.6㎡ (9.27평)
2층	철골철근콘크리트		1112.05㎡ (336.98평)
2층	철골철근콘크리트구조	운수시설(공항시설)	4269.92㎡ (1293.92평)
3층	철골철근콘크리트구조	운수시설(공항시설)	625.33㎡ (189.49평)
6층	철근콘크리트조	객실	3171.22㎡ (960.98평)
10층	철근콘크리트조	객실	3171.22㎡ (960.98평)
옥탑층	철근콘크리트/철골조	기계실,계단실	567.61㎡ (172평)
지1	철근콘크리트구조	운수시설(공항시설)	2725.68㎡ (825.96평)
지1	철근콘크리트조	주차장,기계실,전기실,위락시설(전산실	14217.08㎡ (4308.21평)
지2	철근콘크리트구조	운수시설(공항시설)	2210.45㎡ (669.83평)
지2	철근콘크리트조	주차장,지하저수조,휀룸,물탱크실,창고	14217.08㎡ (4308.21평)

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2003년5월13일	소유권 조OO		소멸
2	2020년6월10일	근저당권 (OOOO	13,000,000	소멸기준
3	2021년2월24일	가압류 (OOOO	25,826,402	소멸
4	2024년8월9일	임차권설정 최OO	43,000,000	소멸
5	2025년6월26일	강제경매 최OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-19)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
최OO	제1143호35.79㎡	43,000,000	O
최OO	2018.09.14. 2018.09.20.		2018.09.14.
비고 (매각물건 명세서)	최병숙: 경매신청채권자 겸 주택임차권등기권자(주택임차권등기일: 2024.08.09.)로서 배당요구일자는 경매신청일(2025.06.23.)임

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
최병숙: 경매신청채권자 겸 주택임차권등기권자(주택임차권등기일: 2024.08.09.)로서 배당요구일자는 경매신청일(2025.06.23.)임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 주택임차권등기(임대차보증금 43,000,000원 전입일자 2018.09.14. 확정일자 2018.09.20.) 가 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 354일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 354일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/지구단위계획구역/버스정류장/노선버스정류장/슬래브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020. 6. 10. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 주택임차권등기(임대차보증금 43,000,000원 전입일자 2018.09.14. 확정일자 2018.09.20.) 가 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만의 평가액임 - 본건 건물 부지는 인천국제공항공사 소유로, 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 토지를 임대하여 사용하므로 구분 건물 소유자는 토지사용료를 별도로 지불하여야 함 - 본건 전입세대열람 및 상가건물임대차현황서상의 지번이 운서동 2850-3번지, 도로명주소 공항로424번길 50으로 검색되며, 운서동 2850번지는 도로명주소 공항로424번길 47, 인천국제공항정부합동청사로 나오므로 확인 요함(현황조사서 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(032)620-9099, 인천광역시 미추홀구 경원대로 881(주안동 983))
세무서	인천세무서 (대표:032-770-02, 팩스:032-777-8104, 인천광역시 동구 우각로 75 (창영동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	11건	355,363,636원 173,696,685원	58% 2.1회
6개월	26건	240,115,385원 123,261,745원	56% 2.1회
12개월	38건	239,894,737원 131,091,983원	58% 2.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.