감정가	242,000,000 원
최저가	(70%) 169,400,000 원
보증금	(10%) 16,940,000 원
청구액	34,087,932 원

경기도 시흥시 매화동 355-3 지니하우스3 주건축물제1동 2층203호

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사건번호	2025타경775
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.06.23(화) 10:30 입찰 27일전
토지면적	44.15㎡(13.35 평)
건물면적	80.12㎡(24.24 평)
채무/소유자	임OO / 임OO
채권자	남OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 775

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-08-11	경매접수
~8일	2025-08-19	경매개시결정
~84일	2025-11-03	배당요구종기일
~274일	2026-05-12	100%	242,000,000	유찰
~316일	2026-06-23	70%	169,400,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	매화동 355-3	450분의 44.145	44.145 ㎡ (13.35평)
건물	매화동 355-3	2층203호 철근콘크리트구조	80.12 ㎡ (24.24평)
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/제2종일반주거지역/간선도로/노선버스 정류장/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 시흥시 매화동 소재 '시흥매화초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 2)교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 203호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 새시창 등임. 4)이용상태 공동주택건물 내 오피스텔임. (이용상태 후면 '내부구조도' 참조) 5)설비내역 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 주거용 기본설비, 승강기설비 등 되어있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 대체로 사다리형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 본건 동측 및 서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2017-07-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 9)공부와의 차이 특이사항 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대미상임. 닫기
참고 사항	매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 - 2층 3

건축물현황

소재지

경기도 시흥시 매화동 355-3번지

대지면적

450㎡
(136.36평)

연면적

996.04㎡
(301.83평)

건축면적

269.54㎡
(81.68평)

용적률산정
연면적

941.945㎡
(285.44평)

건폐율

59.9%

용적률

209.32%

지상층수

6층

지하층수

1층

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2020.10.13

사용승인일자

2021.07.27

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년9월30일	소유권 임OO		소멸
2	2024년12월12일	가압류 경OOOO	90,000,000	소멸기준
3	2025년4월28일	가압류 농OOOO	15,657,123	소멸
4	2025년7월17일	압류 시OO		소멸
5	2025년8월19일	강제경매 남OOOO		소멸
6	2025년9월22일	압류 국OOOO		소멸
7	2025년9월26일	임차권설정 김OO	200,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-03)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	203호전부	200,000,000	O
김OO	2022.09.30. 2022.09.05.	2025.8.29.	2022.09.30.-2025.09.30.
오OO	203호	미상 [월]미상	O
오OO	2022.09.30. 미상		미상
주OOOOOOOOOOOOOOOOOOO	203호전부	200,000,000	O
주OOOOOOOOOOOOOOOOOOO	2022.09.30. 2022.09.05.	2025.9.18.	2022.09.30.-2024.09.30.
비고 (매각물건 명세서)	김남희:주택임차권등기일은 2025.9.26.임 오승진:임차인 김남희의 배우자 주식회사신한은행 (임차인 김남희의 승계인):주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따른보증금반환채권(임차인 김남희)의 승계인 임.

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김남희:주택임차권등기일은 2025.9.26.임 오승진:임차인 김남희의 배우자 주식회사신한은행 (임차인 김남희의 승계인):주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따른보증금반환채권(임차인 김남희)의 승계인 임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
등기사항전부증명서 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 242,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 34,087,932원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제1종일반주거지역/제2종일반주거지역/간선도로/노선버스 정류장/철근콘크리트구조

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.12.12. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 등기사항전부증명서 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 안산지원 (140-54)경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동) 대표 : 031)481-1114, 민원 : 031)481-1238, 야간 : 031)481-1112 관할지역 : 안산시, 광명시, 시흥시
등기소	수원지방법원 안산지원 시흥등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)317-8903, 8904, 경기도 시흥시 연성로 31 (하중동 872-1))
세무서	시흥세무서 (대표:031-310-72, 팩스:02-314-3973, 경기도 시흥시 마유로 368 (정왕동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	17건	215,176,471원 136,924,347원	65% 2.4회
6개월	24건	186,791,667원 121,452,037원	68% 2회
12개월	40건	178,025,000원 114,424,439원	67% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.