감정가	1,397,000,000 원
최저가	(49%) 684,530,000 원
보증금	(10%) 68,453,000 원
청구액	1,626,388,072 원

인천광역시 남동구 서창동 704-2 주건축물제1동 1층108호

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사건번호	2025타경509895 물건번호
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.07.16(목) 10:00 입찰 27일전
토지면적	70.43㎡(21.31 평)
건물면적	154.05㎡(46.60 평)
채무/소유자	신OOO OOOO / 신OOO OOOO
채권자	유OOOOOOOOOOO OOOO (OOO O OOOO OOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 509895

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-10	경매접수
~2일	2025-06-12	경매개시결정
~83일	2025-09-01	배당요구종기일
~332일	2026-05-08	100%	1,397,000,000	유찰
~370일	2026-06-15	70%	977,900,000	유찰
~401일	2026-07-16	49%	684,530,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	서창동 704-2	1438.1분의 39.94	39.94 ㎡ (12.08평)
대지권	서창동 704-2	1438.1분의 30.49	30.49 ㎡ (9.22평)
건물	서창동 704-2	1층108호 철근콘크리트구조	87.36 ㎡ (26.43평)
건물	서창동 704-2	1층109호 철근콘크리트구조	66.69 ㎡ (20.17평)
1) 위치/일반상업지역/제1종지구단위계획구역/버스정류장/철근콘크리트구조/도시가스 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '인천장아초등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임. 2)교통상황 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1동 제1층 제108호 외 3개호로서, - 외벽 : 석재 붙임 및 판넬 사이딩 마감 등 - 내벽 : 실내 인테리어 등 - 창호 : 알루미늄 샷시 등임. 4)이용상태 근린생활시설로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조) 5)설비내역 기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""상업용"" 건부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 동측으로 폭 약 12M의 포장도로와 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 9)공부와의 차이 - 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 닫기
참고 사항	-일괄매각 -본건 목록1. 2.는 두개의 호실 내부 분리벽을 헐고 하나의 호실로 통합하여 이용중이며, 외벽과 내부벽에 의하여 복도나 다른 호실과 명확히 구분됨. -본건 목록1. 2.는 전부 식당으로 이용하다 영업이 중단된 상태임. -본건 목록1. 2.는 폐문으로 내부 확인은 못하고 외부에서 살펴보고 관리실 직원에게 탐문 한 결과 본건 내부에 사이의 벽을 헐고 하나의 호실로 사용하고 있고 내부에 두호실의 경계표지나 건물번호 표지는 설치되지 않은 것으로 추정되나 건축물현황도에 의하여 각 호실의 위치가 특정되고 건축물대장에 면적이 특정되므로 복원이 용이한 것으로 보임(현황조사보고서 참조). 본건 1층은 101~111호로 구성되어 있고 각 호실은 벽체로 구분된 독립된 호실이나 본건 108와 109호, 110호와 111호는 각각 두개의 호실을 내부 경계 벽을 헐고 각각 하나의 호실로 이용 중임(식당을 운영하다 영업이 중단된 상태임) 1) 108, 109호는 두개의 호실 내부 분리벽을 헐고 하나의 호실로 통합하여 이용 중이며 외벽과 내부벽에 의하며 복도나 다른 호실과 명확히 구분되며 건축물현황도에 의하며 각각의 호실을 쉽게 특정할 수 있음 2) 110, 111호는 두개의 호실 내부 분리벽을 헐고 하나의 호실로 통합하여 이용 중이며 외벽과 내부 벽체에 의하며 복도나 다른 호실과 명확히 구분되며 건축물현

건축물현황

소재지

인천광역시 남동구 서창동 704-2번지

대지면적

1438.1㎡
(435.79평)

연면적

4996.67㎡
(1514.14평)

건축면적

986.05㎡
(298.8평)

용적률산정
연면적

3968.89㎡
(1202.69평)

건폐율

68.57%

용적률

275.98%

지상층수

5층

지하층수

1층

주용도

제1종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2016.02.06

사용승인일자

2016.09.26

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년1월3일	소유권 신OOOO		소멸
2	2022년1월3일	근저당권 (OOOO	1,740,000,000	소멸기준
3	2022년10월7일	근저당권 강OOOO	500,000,000	소멸
4	2023년6월9일	가압류 우OOOO	110,000,000	소멸
5	2023년6월30일	가압류 우OOOO	800,000,000	소멸
6	2023년7월3일	가압류 울OOOO	26,768,377	소멸
7	2023년9월18일	압류 국		소멸
8	2023년11월30일	압류 남OO		소멸
9	2024년7월22일	압류 경OO		소멸
10	2025년6월12일	임의경매 유OOOO		소멸
11	2025년12월29일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-01)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
임OO	리치타워 1층108,109,111호	100,000,000 [월]4,000,000	X
임OO	2024.10.08.		2024.10.02.~2026.10.02.

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 372일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 372일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 상업지역/일반상업지역/지구단위계획구역/제1종지구단위계획구역/버스정류장/철근콘크리트구조/도시가스

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022. 1. 3. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.08.29 채권자 유OOOOOOOOOOO OOOO (OOO O OOOO OOOO) 보정기일연기신청 제출

-일괄매각 -본건 목록1. 2.는 두개의 호실 내부 분리벽을 헐고 하나의 호실로 통합하여 이용중이며, 외벽과 내부벽에 의하여 복도나 다른 호실과 명확히 구분됨. -본건 목록1. 2.는 전부 식당으로 이용하다 영업이 중단된 상태임. -본건 목록1. 2.는 폐문으로 내부 확인은 못하고 외부에서 살펴보고 관리실 직원에게 탐문 한 결과 본건 내부에 사이의 벽을 헐고 하나의 호실로 사용하고 있고 내부에 두호실의 경계표지나 건물번호 표지는 설치되지 않은 것으로 추정되나 건축물현황 도에 의하여 각 호실의 위치가 특정되고 건축물대장에 면적이 특정되므로 복원이 용이한 것으로 보임(현황조사보고서 참조).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(032)620-9099, 인천광역시 미추홀구 경원대로 881(주안동 983))
세무서	남인천세무서 (대표:032-460-52, 팩스:032-463-5778, 인천광역시 남동구 인하로 548 (구월동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	886,312,313원 376,208,215원	40% 3.9회
6개월	12건	843,992,218원 344,673,745원	38% 4.2회
12개월	36건	548,358,517원 224,854,115원	44% 3.4회

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