감정가	818,415,600 원
최저가	(100%) 818,415,600 원
보증금	(10%) 81,841,560 원
청구액	667,345,941 원

울산광역시 울주군 서생면 나사리 370-6

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사건번호	2025타경1195
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.04.23(목) 10:00 입찰 13일전
토지면적	2,755.60㎡(833.57 평)
건물면적
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	서OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1195

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-09	경매접수
~1일	2025-06-10	경매개시결정
~84일	2025-09-01	배당요구종기일
~318일	2026-04-23	100%	818,415,600	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	나사리 370-6	과수원	1834 ㎡ (554.79평)
	나사리 370-15	과수원	882 ㎡ (266.81평)
	나사리 370-12	과수원	39.6 ㎡ (11.98평)	지분 374분의 39.6 전부
1) 위치/도시지역/녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 서생면 나사리 소재 ""나사해수욕정"" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 임야지대입니다. 2)교통상황 인근까지는 차량진입가능하며,일반대중교통 사정은 불편한 편입니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1)은 장방형의 토지로 전 및 임야 상태이며 기호(2)는 자류형의 토지로 전 및 임야 상태이고 기호(3)은 부정형의 토지로서 도로로 사용하기 위해 분할한 것으로 추정되는 현황 잡종지 상태이나 입니다. 4)인접 도로상태 기호(1) 토지는 지적도 상 맹지이나 기호(3) 토지가 도로로 개설되어 이용될 경우는 접근이 가능한 상태이며, 기호(3)토지는 폭 약3-4미터 정도의 관습상의 도로와 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 도시지역 , 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>중점경관관리구역(2024-06-13),영농여건불리농지 기호(2) : 도시지역 , 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-06-13),영농여건불리농지 기호(3) : 도시지역 , 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-06-13),영농여건불리농지 6)제시목록 외의 물건 별첨 사진용지와 같이 수종 미상의 제시외 수목(소유자 미상)이 소재합니다. 7)공부와의 차이 공부상 지목이 과수원이나 현황은 전 및 일부는 임야 상태입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이면 기타 사항은 없습니다. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 2. 목록 3 토지는 지분매각임. 3. 목록 1, 2, 3 토지 모두 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 4. 본건 토지상에 수종 미상의 제시외 수목(소유자 미상)이 소재하나 수고 및 현황 등을 참작할 때 별도의 경제성이 미미하여 일반적인 거래관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함. 5. 목록 1, 2 토지는 공부상 과수원이나 현황은 전 및 임야 상태, 목록 3 토지는 공부상 과수원이나 현황은 잡종지 상태임. 6. 목록 1 토지는 지적도상 맹지이나 목록 3 토지가 도로로 개설되어 이용될 경우는 접근이 가능한 상태이며, 목록 3 토지는 폭 3~4미터 정도의 관습상 도로와 접함. 7. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 부동산의 표시1.- 공부상 지목은 과수원이나 벽돌이 다수 적치되어 있으며 텃밭이 있음. 인

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 나사리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.12	대	제1종일반주거	8m미만	57	32,400
26.02.12	대	제1종일반주거	8m미만	177	100,600
26.02.06	도로	자연녹지	12m미만	24.08	340	지분
25.12.24	전	자연녹지	-	6	380	지분
25.12.15	도로	제1종일반주거	8m미만	3	110
25.12.15	도로	제1종일반주거	12m미만	186.5	2,776	지분
25.12.15	도로	제1종일반주거	12m미만	7	260
25.12.15	도로	제1종일반주거	8m미만	44	1,650
25.12.15	도로	제1종일반주거	12m미만	244	9,170
25.12.15	도로	제1종일반주거	12m미만	22	790
25.12.15	도로	제1종일반주거	12m미만	7	260
25.12.15	도로	제1종일반주거	8m미만	7	260
25.12.13	대	제1종일반주거	8m미만	342	18,900
25.12.13	대	제1종일반주거	8m미만	342	18,900
25.10.30	과수원	보전녹지	-	331	10,000
25.09.22	전	자연녹지	8m미만	198	14,500	지분
25.07.15	임야	보전녹지	-	465	8,000
25.05.15	전	제1종일반주거	8m미만	325	21,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년12월31일	소유권 정OO		소멸
2	2021년6월30일	근저당권 서OOOO	845,000,000	소멸기준
3	2021년7월1일	지상권 서OOOO		소멸
4	2023년5월18일	근저당권 서OOOO	65,000,000	소멸
5	2023년12월19일	근저당권 정OO	100,000,000	소멸
6	2025년6월10일	임의경매 서OOOO		소멸
7	2026년1월12일	압류 동OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-01)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 304일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 304일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 6. 30. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 2. 목록 3 토지는 지분매각임. 3. 목록 1, 2, 3 토지 모두 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 별지 사실조회회신서 기재와 같 이 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 4. 본건 토지상에 수종 미상의 제시외 수목(소유자 미상)이 소재하나 수고 및 현황 등을 참작할 때 별도의 경제성이 미미하여 일반적인 거래관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함. 5. 목록 1, 2 토지는 공부상 과수원이나 현황은 전 및 임야 상태, 목록 3 토지는 공부상 과수원이나 현황은 잡종지 상태임. 6. 목록 1 토지는 지적도상 맹지이나 목록 3 토지가 도로로 개설되어 이용될 경우는 접근이 가능한 상태이며, 목록 3 토지는 폭 3~4미터 정도의 관습상 도로와 접함. 7. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	498,480,667원 264,936,333원	45% 2.7회
6개월	10건	412,191,000원 213,728,800원	41% 3.1회
12개월	12건	366,688,833원 196,405,333원	49% 2.7회

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