감정가	186,782,000 원
최저가	(70%) 130,747,000 원
보증금	(10%) 13,074,700 원
청구액	50,158,904 원

울산광역시 울주군 상북면 덕현리 792

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사건번호	2025타경11628
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.05.21(목) 10:00 입찰 15일전
토지면적	765.50㎡(231.56 평)
건물면적
채무/소유자	오OO / 오OO
채권자	최OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11628

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-10	경매접수
~1일	2025-04-11	경매개시결정
~84일	2025-07-03	배당요구종기일
~376일	2026-04-21	100%	186,782,000	유찰
~406일	2026-05-21	70%	130,747,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	덕현리 792	답	765.5 ㎡ (231.56평)	지분 2분의 1 전부
1) 위치/도시지역/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 ""덕현삼거리"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 주택, 숙박시설, 창고 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 부근까지 차량 접근 가능하고 본건 인근으로 국도(울밀로) 및 지방도(운문로,석남로)가 통과하여 교통사정은 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 지반 대체로 평탄한 부장형 토지로서 농경지 및 제시외건물 부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 북동측으로 폭 약 3미터의 진입로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 후첨 사진용지와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 사정하여 평가에 포함하였음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 본건 토지상에 후첨 사진용지와 같이 산딸나무 등 200여주가 식재되어 있으며 수목은 거래관행상 토지와 일체로 거래되는 점을 감안하여 토지에 포함하여 감정평가하였으며 지상 수목이 토지에 미치는 영향은 미미한 편임. 닫기
참고 사항	1. 제시외 건물(ㄱ. 주택 조립식판넬지붕 단층 49.1㎡, ㄴ. 창고 조립식 판넬지붕 단층 30㎡, ㄷ. 휴게실 경량철골조 합판지붕 단층 10㎡, ㄹ. 창고 조립식 판넬지붕 단층 6.9㎡, ㅁ. 창고 목조 목지붕 단층 1.5㎡)은 매각대상에 제외 ? 최저매각가격은 제시외 건물이 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 감정가임. 2. 지분 매각 - 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음. 3. 농지취득자격증명 제출 요함. 미제출시 보증금 미반환. 농지취득자격증명을 발급받기 위한 요건 등은 첨부문서 참조 - 행정청이 부당하게 위 증명서의 발급을 거부하여 제출하지 못하는 경우에도 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가 사유라고 하는 대법원 판례(대법원 2014. 4. 3.자 2014마62 결정)가 있으므로 참고 바람. 본건 지상에 제시외 판넬조 판넬지붕 단층주택 1동, 판넬조 판넬

국토부실거래가 울산광역시 울주군 상북면 덕현리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.04.14	임야	농림	-	666744	78,009
26.04.14	임야	자연녹지	-	31736	5,427
26.04.14	임야	농림	-	44231	5,197
26.04.01	대	자연환경보전	8m미만	228	3,800
26.03.12	하천	자연녹지	12m미만	615	3,430
26.03.12	답	자연녹지	12m미만	231	4,070
25.12.15	대	계획관리	12m미만	337.5	11,000	지분
25.09.29	임야	자연환경보전	-	20231	3,600
25.09.26	전	자연녹지	8m미만	198	2,460
25.09.11	대	자연녹지	8m미만	17	360	지분
25.09.01	대	자연녹지	8m미만	10	10	지분
25.08.26	대	자연녹지	8m미만	33	700	지분
25.08.06	대	자연녹지	8m미만	10	10	지분
25.08.05	대	자연녹지	8m미만	10	10	지분
25.08.04	전	자연환경보전	-	340	2,013
25.08.04	답	자연환경보전	-	307	1,728
25.07.16	도로	자연녹지	-	630	28,602
25.06.02	대	자연환경보전	-	13	300
25.05.31	도로	자연녹지	12m미만	10.8	3	지분
25.05.31	임야	자연녹지	12m미만	16.3	37	지분
25.05.31	임야	자연환경보전	-	59.5	60	지분
25.05.23	도로	자연녹지	12m미만	1.56	23	지분
25.05.23	도로	자연녹지	12m미만	6.32	97	지분
25.05.20	임야	자연녹지	12m미만	1317	3,980
25.05.20	임야	자연녹지	12m미만	1635	2,475
25.04.16	도로	자연녹지	12m미만	40.31	300	지분
25.03.24	하천	자연환경보전	8m미만	58	1,160
25.03.24	전	자연환경보전	8m미만	268	5,460
25.03.24	하천	자연환경보전	-	94	1,880
25.03.20	도로	자연녹지	12m미만	779.24	5,318	지분
25.03.20	도로	자연녹지	12m미만	192.19	1,312	지분
25.03.16	임야	자연녹지	12m미만	102	1,800
25.03.14	임야	농림	-	10413	1,200	지분
25.01.13	임야	보전관리	-	357	500	지분
25.01.13	임야	자연녹지	-	1779.33	500	지분
25.01.13	전	보전관리	-	725.33	1,000	지분
25.01.09	임야	자연환경보전	12m미만	2776	2,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년8월29일	소유권 오OO		소멸
2	2006년3월6일	소유권 오OO		소멸
3	2021년10월27일	근저당권 최OO	55,200,000	소멸기준
4	2024년2월23일	가압류 비OOOO	40,588,679	소멸
5	2024년4월23일	가압류 서OOOO	13,937,845	소멸
6	2024년5월31일	압류 울OO		소멸
7	2025년4월11일	임의경매 최OO		소멸
8	2025년6월24일	가압류 (OOOO	8,219,487	소멸
9	2025년11월10일	압류 동O		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-03)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 186,782,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 50,158,904원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역

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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.10.27. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 제시외 건물(ㄱ. 주택 조립식판넬지붕 단층 49.1㎡, ㄴ. 창고 조립식 판넬지붕 단층 30㎡, ㄷ. 휴게실 경량철골조 합판지붕 단층 10㎡, ㄹ. 창고 조립식 판넬지붕 단층 6.9㎡, ㅁ. 창고 목조 목지붕 단층 1.5㎡)은 매각대상에 제외 ? 최저매각가격은 제시 외 건물이 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 감정가임. 2. 지분 매각 - 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유 자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음. 3. 농지취득자격증명 제출 요함. 미제출시 보증금 미반환. 농지취득자격증명을 발급받기 위한 요건 등은 첨부문서 참조 - 행정 청이 부당하게 위 증명서의 발급을 거부하여 제출하지 못하는 경우에도 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가 사유라고 하 는 대법원 판례(대법원 2014. 4. 3.자 2014마62 결정)가 있으므로 참고 바람.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	15건	396,875,000원 130,545,733원	37% 3.9회
6개월	25건	343,339,536원 116,425,160원	36% 3.7회
12개월	60건	325,120,283원 108,451,147원	35% 3.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.