감정가	65,961,600 원
최저가	(94%) 62,211,600 원
보증금	(10%) 6,221,160 원
청구액	4,944,941 원

전라남도 강진군 도암면 계라리 304-9

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사건번호	2025타경5316
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.04.20(월) 10:00 입찰 10일전
토지면적	253.00㎡(76.53 평)
건물면적	141.80㎡(42.89 평)
채무/소유자	마OO / 마OO
채권자	신OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 5316

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-08-28	경매접수
~1일	2025-08-29	경매개시결정
~84일	2025-11-20	배당요구종기일
~235일	2026-04-20	94%	62,211,600	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	계라리 304-9	대	99 ㎡ (29.95평)
토지	계라리 304-11	대	154 ㎡ (46.59평)
건물	계라리 304-9	단층 일반음식점 시멘트	65.8 ㎡ (19.90평)
건물	계라리 304-9	단층 제조업소 시멘트	21 ㎡ (6.35평)
제시외 건물	계라리 304-9	음식점	16 ㎡ (4.84평)	포함
	계라리 304-9	저온창고	15 ㎡ (4.54평)	포함
	계라리 304-9	화장실 및 다용도실	24 ㎡ (7.26평)	포함
1) 위치/계획관리지역/차량 접근이 가능/판넬지붕/기와지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 강진군 도암면 계라리 소재 '귀라회관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 소재하는 국도변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 기호(1),(2)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1),(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1),(2) 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1),(2)는 계획관리지역(2024-08-16), 자연취락지구(2024-08-16)(귀라마을1), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-12-26)(저촉), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도18호선)<도로법>입니다. 6)제시목록 외의 물건 해당사항 없습니다. 7)공부와의 차이 해당사항 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 해당사항 없습니다. 1)건물의 구조 기호3-(가)는 시멘트 블록조 기와지붕(현 ‘기와강판지붕’) 단층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈 위 페인트마감, 돌붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기호3-(나)는 시멘트 블록조 기와지붕(현 ‘기와강판지붕’) 단층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈 위 페인트마감, 돌붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉠은 조적조 기와강판지붕 단층 건물로서, - 벽 체 : 몰탈 위 페인트마감, 돌붙임마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉡은 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽 체 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉢은 판넬조 판넬지붕단층 건물로서, - 벽 체 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. 2)이용상태 기호3-(가)는 일반음식점(창평국밥)으로 이용 중입니다. 기호3-(나)는 제조업소로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉠은 음식점으로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉡은 저온창고로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉢은 화장실 및 다용도실로 이용 중입니다. 3)설비내역 상하수도시설에 의한 위생 및 급ㆍ배수설비, 전기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 4)부합물 및 종물 해당사항 없습니다. 5)공부와의 차이 가. 본건 기호3-(가)는 공부상 ‘일반음식점 및 주택’으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 ‘일반음식점’으로 이용 중입니다. 나. 본건 기호3-(가),3-(나)는 공부상 ‘기와지붕’으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 ‘기와강판지붕’ 상태입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 해당사항 없습니다. 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 제시외 건물 매각 포함 - 제시외 건물 3-2, 3-3은 목록 1, 2 및 인접필지(계라리 306-2번지) 지상에 소재 - 목록 1, 2 일부 도시계획시설(도로) 및 도로법상 접도구역에 저촉 - 목록 1, 2 지상에 미미하게 타인 소유 건물 소재 - 목록 1, 2 및 타인 소유의 토지(계라리 304-12번지) 3필지를 일단의 토지로 한 건물 등기사항전부증명서(전라남도 강진군 도암면 계라리 304-9외 2필지, 고유번호 2053-1996-204469)가 있음 - 목록 3. 공부상 '일반음식점 및 주택'이나 현황 '일반음식점'으로 이용중 - 목록 3. 공부상 '기와지붕'이나 현황 '기와강판지붕'임 -본건 부동산은

건축물현황

소재지

전라남도 강진군 도암면 계라리 304-9번지

대지면적

253㎡
(76.67평)

연면적

86.8㎡
(26.3평)

건축면적

86.8㎡
(26.3평)

용적률산정
연면적

86.8㎡
(26.3평)

건폐율

34.31%

용적률

34.31%

지상층수

1층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

블록구조

착공일자

사용승인일자

1961.06.07

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년10월7일	소유권 마OO		소멸
2	2023년10월31일	가압류 전OOOO	8,950,000	소멸기준
3	2025년7월17일	가압류 신OOOO	4,910,864	소멸
4	2025년8월29일	강제경매 신OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년10월7일	소유권 마OO		소멸
2	2023년10월31일	가압류 전OOOO	8,950,000	소멸기준
3	2025년7월17일	가압류 신OOOO	4,910,864	소멸
4	2025년8월29일	강제경매 신OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-20)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 65,961,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 4,944,941원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/차량 접근이 가능/판넬지붕/기와지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 10. 31. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: - 타인 소유 지상건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

- 일괄매각 - 제시외 건물 매각 포함 - 제시외 건물 3-2, 3-3은 목록 1, 2 및 인접필지(계라리 306-2번지) 지상에 소재 - 목록 1, 2 일부 도시계획시설(도로) 및 도로법상 접도구역에 저촉 - 목록 1, 2 지상에 미미하게 타인 소유 건물 소재 - 목록 1, 2 및 타인 소유의 토지(계라리 304-12번지) 3필지를 일단의 토지로 한 건물 등기사항전부증명서(전라남도 강진군 도 암면 계라리 304-9외 2필지, 고유번호 2053-1996-204469)가 있음 - 목록 3. 공부상 '일반음식점 및 주택'이나 현황 '일반음식점'으로 이용중 - 목록 3. 공부상 '기와지붕'이나 현황 '기와강판지붕'임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 장흥지원 (593-30)전라남도 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리) 대표 : 061)860-1500 관할지역 : 장흥군, 강진군
등기소	광주지방법원 본원 강진등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)432-2564, 전남 강진군 강진읍 중앙로 212 (동성리 19-4))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	501,933,265원 409,419,450원	64% 3.3회
6개월	4건	501,933,265원 409,419,450원	64% 3.3회
12개월	8건	357,644,675원 252,111,600원	57% 4.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.