감정가	5,685,587,400 원
최저가	(70%) 3,979,911,000 원
보증금	(10%) 397,991,100 원
청구액	2,962,926,940 원

경상남도 함안군 군북면 사도리 197

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사건번호	2025타경20423
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.05.21(목) 10:00 입찰 5일전
토지면적	15,451.00㎡(4,673.93 평)
건물면적	3,289.20㎡(994.98 평)
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	중OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 20423

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-04	경매접수
~3일	2025-03-07	경매개시결정
~87일	2025-05-30	배당요구종기일
~408일	2026-04-16	100%	5,685,587,400	유찰
~443일	2026-05-21	70%	3,979,911,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	사도리 197	공장용지	14847 ㎡ (4,491.22평)
	사도리 197-3	도로	429 ㎡ (129.77평)
	사도리 198-18	도로	167 ㎡ (50.52평)
	사도리 198-19	공장용지	2 ㎡ (0.61평)
	사도리 198-20	공장용지	6 ㎡ (1.82평)
건물	사도리 197	단층 공장 일반철골구조	1359.75 ㎡ (411.32평)
	사도리 197	1층 식당,화장실,경비실 일반철골구조	185.6 ㎡ (56.14평)
	사도리 197	2층 사무실 일반철골구조	171.6 ㎡ (51.91평)
	사도리 197	단층 공장 일반철골구조	1482.25 ㎡ (448.38평)
제시외 건물	사도리 197	엑스레이 검사실	81 ㎡ (24.50평)	포함
	사도리 197	물탱크실	9 ㎡ (2.72평)	포함
	사도리 197	측백나무 외	㎡ (0.00평)	포함
	사도리 197	기계기구	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/계획관리지역/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 부근의 상황 본건은 경상남도 함안군 군북면 사도리에 소재 '사도리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 공장지대로서 인근에 산업단지(함안일반산업단지) 등으로 형성되어 있습니다. 2)토지의 상황 1) 접면도로의 상태 본건 동측으로 노폭 6~7미터 내외, 북측으로 폭 4미터 내외의 도로와 각각 접합니다. 2) 형상 및 지세 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지입니다. 3) 이용상황 일련번호(1) : 공장 및 사무실 건부지로 이용 중입니다. 일련번호(3~6) : 도로로 이용 중입니다. 4) 공법상 제한의 정도 일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2019-09-10)<도로법>, 일련번호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2019-04-00)<도로법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(5,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2019-04-00)<도로법>입니다. 5) 기타사항 없습니다. 3)건물의 구조 및 현상 1) 건물의 구조 일련번호(2-1) 일반철골구조 기타지붕 칼라시트지붕 단층건물로서, (사용승인일 : 2005.11.30) 벽체 : 칼라강판잇기 주기둥 : H-Beam 600200mm, 195150mm 창호 : 샷시창입니다. 일련번호(2-2) 일반철골구조 슬래브지붕 지상2층건물로서, (사용승인일 : 2005.11.30) 외벽 : 벽돌마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창입니다. 일련번호(2-3) 일반철골구조 기타지붕 칼라시트지붕 단층건물로서, (사용승인일 : 2005.11.30) 벽체 : 칼라강판잇기 주기둥 : H-Beam 500200mm, 195150mm 창호 : 샷시창입니다. 2) 현상 일련번호(2-1) : 공장, 일련번호(2-2) : 사무동(1층-경비실,화장실,식당, 2층-사무실), 일련번호(2-3) : 공장으로 이용 중입니다. 4)기계/기구의 현상 본건 기계기구는 공장운영에 필요한 Over Head Crane, 수변전설비로서, 현상 및 관리상태는 보통시됩니다. 5)공작물의 현상 해당사항 없습니다. 6)기타참고사항 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ 본건 일련번호(1) 토지상에 첨부 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ),(ㄴ) 및 제시외수목(a)이 소재합니다. ㆍ 본건 일련번호(1) 토지상에 첨부 ‘사진용지’와 같이 임차인 소유의 이동이 용이한 컴프레샤실 1동이 소재하니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다. ㆍ 본건 토지상의 울타리. 담장 등 토지 부합물은 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함하여 평가하였습니다. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물(엑스레이 검사실, 물탱크실), 수목 및 기계기구 포함. 임차인 소유의 이동이 용이한 컴프레샤실 1동 소재하고(매각제외), 지상의 울타리, 담장 등 토지 부합물은 토지 가격에 포함되었음. 건축물대장의 현황도면상 (나)동, (다)동은 등기사항증명서상 (다), (나)와 뒤바뀌어 표기되어 있음. 2026. 3. 27.자 최혜선으로부터 증축 및 설치비용 등 금 56,138,308원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자의 2026. 4. 27.자 유치권 권리배제 신청서가 제출되어있음. 본건1. 현황 공장용지로 위 지상에 본건2의 제시건물(가)~(다) 및 종물, 부합물, 임차인소유의 CRT룸(자재 X선 촬영기), 콤퓨레샤 및 설비실, 1톤 크레인 5대 등이 소재함. *건축물대장의 현황도면상 (나

건축물현황

소재지

경상남도 함안군 군북면 사도리 197번지

대지면적

연면적

1716.95㎡
(520.29평)

건축면적

1547.08㎡
(468.81평)

용적률산정
연면적

1716.95㎡
(520.29평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

공장

구조

일반철골구조

착공일자

2005.09.15

사용승인일자

2005.11.30

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	접 수	소유권 이OO		소멸
2	2023년7월3일	근저당권 농OOOO	3,120,000,000	소멸기준
3	2023년7월3일	근저당권 농OOOO	480,000,000	소멸
4	2024년3월21일	근저당권 (OOOO	1,000,000,000	소멸
5	2025년1월3일	가압류 신OOOO	1,160,000,000	소멸
6	2025년1월6일	가압류 신OOOO	40,000,000	소멸
7	2025년1월15일	근저당권 최OO	200,000,000	소멸
8	2025년1월21일	가압류 농OOOO	1,084,348,123	소멸
9	2025년1월23일	가압류 중OOOO	172,783,709	소멸
10	2025년1월24일	가압류 중OOOO	36,000,000	소멸
11	2025년3월7일	임의경매 중OOOO		소멸
12	2025년5월9일	가압류 한OOOO	110,224,860	소멸
13	2025년12월22일	압류 함OO		소멸
14	2026년2월12일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2007년1월29일	소유권 이OO		소멸
2	2023년7월3일	근저당권 농OOOO	3,120,000,000	소멸기준
3	2023년7월3일	근저당권 농OOOO	480,000,000	소멸
4	2024년3월21일	근저당권 (OOOO	1,000,000,000	소멸
5	2025년1월3일	가압류 신OOOO	1,160,000,000	소멸
6	2025년1월6일	가압류 신OOOO	40,000,000	소멸
7	2025년1월15일	근저당권 최OO	200,000,000	소멸
8	2025년1월21일	가압류 농OOOO	1,084,348,123	소멸
9	2025년1월23일	가압류 중OOOO	172,783,709	소멸
10	2025년1월24일	가압류 중OOOO	36,000,000	소멸
11	2025년3월7일	임의경매 중OOOO		소멸
12	2025년5월9일	가압류 한OOOO	110,224,860	소멸
13	2025년12월22일	압류 함OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-30)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
유OOOOOOOO	본건전부	2억원 [월]월1,700만원	X
유OOOOOOOO	2024.04.05 미상	2025.3.28.	2024년03월01일~
비고 (매각물건 명세서)	유진흥업(최혜선):공장 내 화장실 2곳 증축(13,000,000원), 엑스레이 검사실 보수,증축(16,950,808원), 압력용기 및 펌프 구매 및 보관실 증축(13,662,500원), 호이스트 구매 및 설치(9,225,000원), 공장 내 사무실 1층 개별방 설치(3,000,000원) 등을 이유로 비용상환청구권(유익비) 및 부속물매수청구권을 주장하고 있으므로 매수인은 이에 관해 입찰시 재확인하여야함.

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
유진흥업(최혜선):공장 내 화장실 2곳 증축(13,000,000원), 엑스레이 검사실 보수,증축(16,950,808원), 압력용기 및 펌프 구매 및 보관실 증축(13,662,500원), 호이스트 구매 및 설치(9,225,000원), 공장 내 사무실 1층 개별방 설치(3,000,000원) 등을 이유로 비용상환청구권(유익비) 및 부속물매수청구권을 주장하고 있으므로 매수인은 이에 관해 입찰시 재확인하여야함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 435일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 435일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/슬래브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.07.03. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.06.04 승계인 농OOOOOOOOOOO 경매절차승계신청서 제출
2025.06.04 승계인 농OOOOOOOOOOO 법원보관금계좌변경신청서 제출
2026.03.27 유치권자 최OO 유치권신고 제출
2026.04.27 승계인 농OOOOOOOOOOO 유치권권리배제신청서 제출

일괄매각. 제시외 건물(엑스레이 검사실, 물탱크실), 수목 및 기계기구 포함. 임차인 소유의 이동이 용이한 컴프레샤실 1동 소 재하고(매각제외), 지상의 울타리, 담장 등 토지 부합물은 토지 가격에 포함되었음. 건축물대장의 현황도면상 (나)동, (다)동은 등기사항증명서상 (다), (나)와 뒤바뀌어 표기되어 있음. 2026. 3. 27.자 최혜선으로부터 증축 및 설치비용 등 금 56,138,308원 의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자의 2026. 4. 27.자 유치권 권리배제 신청서가 제출되어있음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 본원 함안등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)582-7868, 경남 함안군 가야읍 가야13길 6 (말산리 590-3))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	28건	558,758,426원 346,503,564원	88% 1.3회
6개월	35건	665,270,213원 376,200,217원	83% 1.7회
12개월	54건	1,184,746,999원 789,386,557원	76% 2.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.