감정가	195,000,000 원
최저가	(100%) 195,000,000 원
보증금	(10%) 19,500,000 원
청구액	200,000,000 원

서울특별시 서초구 신원동 559 서초케이타운오피스텔 1층108호

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사건번호	2025타경103054
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.04.14(화) 10:00 입찰 9일전
토지면적	12.13㎡(3.67 평)
건물면적	21.84㎡(6.61 평)
채무/소유자	민OO / 민OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 103054

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-30	경매접수
~0일	2025-05-30	경매개시결정
~75일	2025-08-13	배당요구종기일
~319일	2026-04-14	100%	195,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	신원동 559	2232.5분의 12.13	12.13 ㎡ (3.67평)
건물	신원동 559	1층108호 철근콘크리트구조	21.84 ㎡ (6.61평)
1) 위치/도시지역/제3종일반주거지역/제1종지구단위계획구역/토지거래계약에관한허가구역/보전산지/버스정류장/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 서초구 내곡동 소재 '서울언남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임. 2)교통상황 본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 3)건물의 구조 구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상5층 건물 내 1층 108호 건물로서(2017.03.15 사용승인) 외벽 : 외장석 및 징크판넬 붙임 마감 등 창호 : 칼라샷시 창호 등임. 4)이용상태 오피스텔로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조) 5)설비내역 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임. 7)인접 도로상태등 본건 소재 부지 북동측으로 폭 약 50미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 - 신원동 559 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2016-06-15), 제1종지구단위계획구역(2016-06-15)(내곡보금자리주택지구), 도로(2014-06-26)(접합), 도로(2016-06-15)(접합), 공공주택지구(2016-06-15)<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.) 9)공부와의 차이 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	- 주택도시보증공사(임차인 염태경) : 경매신청채권자로 임차인 염태경의 임차보증금반환채권 양수인임(우선변제권 승계)

건축물현황

소재지

서울특별시 서초구 신원동 559번지

대지면적

2237㎡
(677.88평)

연면적

9891.05㎡
(2997.29평)

건축면적

1117.95㎡
(338.77평)

용적률산정
연면적

5428.46㎡
(1644.99평)

건폐율

49.98%

용적률

242.67%

지상층수

5층

지하층수

3층

주용도

업무시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2015.12.14

사용승인일자

2017.03.15

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년1월7일	소유권 민OO		소멸
2	2022년3월23일	근저당권 박OO	75,000,000	소멸기준
3	2023년9월4일	임차권설정 엄OO	200,000,000	소멸
4	2024년9월9일	가압류 경OOOO	20,438,627	소멸
5	2025년5월30일	강제경매 주OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-13)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
송OO
송OO	미상
염OO	전유부분전부	200,000,000	O
염OO	2021.11.30. 2021.11.2		2021.10.30.

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2021.11.30. 확정일자 2021.11.02.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 310일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 310일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제3종일반주거지역/지구단위계획구역/제1종지구단위계획구역/토지거래계약에관한허가구역/보전산지/버스정류장/철근콘크리트구조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.3.23. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2021.11.30. 확정일자 2021.11.02.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(또는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음)

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 주택도시보증공사(임차인 염태경) : 경매신청채권자로 임차인 염태경의 임차보증금반환채권 양수인임(우선변제권 승계)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울중앙지방법원 (065-94)서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 대표 : 02)530-1114, 야간 : 02)530-1280/536-8003 관할지역 : 종로구, 중구, 강남구, 서초구, 관악구, 동작구
등기소	서울중앙지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)590-1881, 서울특별시 서초구 법원로3길 14 (서초동 1707-4))
세무서	서초세무서 (대표:02-3011-62, 팩스:02-563-8030, 서울특별시 강남구 테헤란로 114 (역삼동) 역삼빌딩 3,4층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	820,862,000원 505,257,857원	71% 2.6회
6개월	10건	668,703,400원 399,592,590원	64% 2.9회
12개월	16건	835,504,735원 555,412,834원	71% 2.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.