감정가	253,800,000 원
최저가	(100%) 253,800,000 원
보증금	(10%) 25,380,000 원
청구액	0 원

부산광역시 남구 감만동 168-39

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사건번호	2023타경100914
경매종류	공유물분할을위한경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.13(월) 10:00 입찰 8일전
토지면적	188.00㎡(56.87 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 100914

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-02-06	경매접수
~2일	2023-02-08	경매개시결정
~74일	2023-04-21	배당요구종기일
~1162일	2026-04-13	100%	253,800,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	감만동 168-39	대	188 ㎡ (56.87평)
1) 위치/제3종일반주거지역/시내버스정류장/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 감만1구역 주택재개발정비사업 구역 내 "감만119 안전 센터" 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등으로 형성된 지역이며, 인근 일대는 주택재개발 정비사업 진행 중임. 2)교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 인접도로와 등고평탄한 장방형에 유사한 토지로서, 주택부지로 이용 중임. 4)인접 도로상태 동측으로 약 3-4m 정도 폭의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 제3종일반주거지역(2018-01-10), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2018-01-10)<도시 및 주거환경정비법>. 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 등기건물(시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건 주택, 1층:99.02㎡, 2층:69.18㎡)이 소재함. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -임대관계: 미상임. -기 타: 없 음. 닫기
참고 사항	본건은 대지만 매각하는 사건이나, 감만1구역 재개발정비사업 관리처분계획에 따라 건물 소유자와 토지 소유자가 상이하더라도 분양 예정인 건축물 및 대지에 관한 권리는 기존 토지 및 건물 전체의 평가액에 비례한 공유지분으로 승계됨(2025.10.30.자 사실조회회신서). 법정지상권 성립여부 불분명. 매각에서 제외되는 제시외 건물(시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 다세대주택 1층:99.92㎡, 2층:69.18㎡) 있음. 제시외 건물 소재 감안한 감정평가액임. 2024.05.27.자 감만1구역 재개발정비사업조합의 회신서에 따르면 59A(H)배정이고 분양 동호수는 미정, 본건 소유자들 모두 조합원이며 종전 토지가액 173,618,000원,건축물가액 52,571,750원, 추정비례율 101.13%이고 예상총분양가격은 229,974,240원임. 1. 위 지상에는 2층 블록조 주택이 소재하고 있었음. 2. 정확한 면적이나 인접토지와 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.

국토부실거래가 부산광역시 남구 감만동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.03.27	공장용지	전용공업	12m미만	218.22	51,500	지분
26.03.04	창고용지	전용공업	12m미만	103.16	20,000	지분
25.12.27	대	제3종일반주거	8m미만	10.75	1,012	지분
25.12.27	대	제3종일반주거	8m미만	308	28,988
25.11.20	대	제2종일반주거	8m미만	70	12,000	지분
25.09.01	대	준주거	8m미만	2.36	24	지분
25.09.01	대	준주거	8m미만	2.36	809	지분
25.09.01	대	준주거	25m이상	82.24	12,000	지분
25.09.01	대	준주거	25m이상	32.57	11,167	지분
25.08.26	도로	전용공업	12m미만	39	5,000	지분
25.08.26	도로	전용공업	25m이상	28	5,000	지분
25.07.02	도로	제3종일반주거	8m미만	7.5	200	지분
25.05.21	대	제2종일반주거	8m미만	60	3,400	지분
25.05.21	대	제2종일반주거	8m미만	62	3,500	지분
25.05.21	대	제2종일반주거	8m미만	60	3,400	지분
25.05.21	대	제2종일반주거	8m미만	60	3,400	지분
25.05.21	대	제2종일반주거	8m미만	60	3,400	지분
25.05.02	임야	제2종일반주거	8m미만	99	3,600
25.04.14	대	제3종일반주거	8m미만	1	100
25.03.12	대	제2종일반주거	8m미만	75.3	3,300	지분
25.02.27	전	제3종일반주거	-	198	14,345

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1986년10월28일	소유권 김OO		소멸
2	1986년10월28일	소유권 김OO		소멸
3	1986년10월28일	소유권 김OO		소멸
4	2022년6월10일	소유권 김OO		소멸
5	2003년11월12일	가압류 박OO	18,000,000	소멸기준
6	2007년9월18일	가압류 현OOOO	2,730,465	소멸
7	2008년3월25일	가압류 (OOOO	8,632,143	소멸
8	2009년3월4일	가압류 (OOOO	85,071,784	소멸
9	2022년9월26일	가처분 김OO		소멸
10	2023년2월8일	임의경매 김OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-04-21)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO
김OO	1998.02.16
이OO
이OO	2007.06.12
임OO
임OO	2015.10.19
비고 (매각물건 명세서)	김신시:권리신고 하지않아 임대차관계 불분명함.

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김신시:권리신고 하지않아 임대차관계 불분명함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 2월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1152일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 1152일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 주거지역/제3종일반주거지역/버스정류장/시내버스정류장/슬래브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
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주의사항 (최선순위 설정일: 2003.11.12. 가압류(김운희) 2023.02.08. 경매개시결정 설정 (나머지 소유자))

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

2024.05.29 신청인 김OO 재감정평가신청서 제출

본건은 대지만 매각하는 사건이나, 감만1구역 재개발정비사업 관리처분계획에 따라 건물 소유자와 토지 소유자가 상이하더라 도 분양 예정인 건축물 및 대지에 관한 권리는 기존 토지 및 건물 전체의 평가액에 비례한 공유지분으로 승계됨(2025.10.30.자 사실조회회신서). 법정지상권 성립여부 불분명. 매각에서 제외되는 제시외 건물(시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 다세대주택 1 층:99.92㎡, 2층:69.18㎡) 있음. 제시외 건물 소재 감안한 감정평가액임. 2024.05.27.자 감만1구역 재개발정비사업조합의 회신서에 따르면 59A(H)배정이고 분양 동호수는 미정, 본건 소유자들 모두 조 합원이며 종전 토지가액 173,618,000원,건축물가액 52,571,750원, 추정비례율 101.13%이고 예상총분양가격은 229,974,240원임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 동부지원 (480-53)부산광역시 해운대구 재반로 112번길 20번 (재송동1133) 대표 : 051)780-1114, 민원 : 051)780-1351, 등기 : 1544-0773 관할지역 : 해운대구, 남구, 수영구, 기장군
등기소	부산지방법원 동부지원 남부산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(051)625-6292, 부산광역시 수영구 광남로 26 (남천동 8-10))
세무서	수영세무서 (대표:051-620-92, 팩스:051-621-2593, 부산광역시 수영구 남천동로 19번길 28 (남천동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	218,800,000원 76,879,000원	35% 4회
6개월	3건	416,930,103원 104,342,667원	29% 4.3회
12개월	7건	198,709,530원 56,149,827원	44% 3.4회

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