감정가	238,000,000 원
최저가	(80%) 190,400,000 원
보증금	(10%) 19,040,000 원
청구액	245,000,000 원

서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제11층 제1103호

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사건번호	2025타경11436
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.05.14(목) 10:00 입찰 38일전
토지면적	8.07㎡(2.44 평)
건물면적	23.65㎡(7.15 평)
채무/소유자	문OO / 문OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11436

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-08-07	경매접수
~1일	2025-08-08	경매개시결정
~95일	2025-11-10	배당요구종기일
~238일	2026-04-02	100%	238,000,000	유찰
~280일	2026-05-14	80%	190,400,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	화곡동 925-15	492분의 8.0737	8.0737 ㎡ (2.44평)
건물	화곡동 925-15	제105동 제11층 제1103호 철근콘크리트구조	23.65 ㎡ (7.15평)
1) 위치/도시지역/일반상업지역/지구단위계획구역/버스정류장/주차장/지하철/철근콘크리트조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철역(까치산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 무난함. 3)건물의 구조 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건 내 제11층 제1103호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임. 4)이용상태 건축물대장상 오피스텔임. 5)설비내역 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장, 기본적인 소방설비 등이 되어있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 본건은 4필지 일단의 장방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 본건은 북측, 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접하고 있음. 8)토지이용계획 및 제한상태 [925-15번지] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) [925-16번지] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) [925-28번지] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> [925-29번지] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 9)공부와의 차이 - 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) ① 임대관계는 미상임. ② 본건 탐문조사에 따르면 관리비 등이 미납된 것으로 조사되었는바, 향후 경매 입찰 및 업무 진행시 참고하시어 확인하시기 바람. 닫기
참고 사항	임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

건축물현황

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 925-15번지

대지면적

466.03㎡
(141.22평)

연면적

2329.05㎡
(705.77평)

건축면적

240.62㎡
(72.92평)

용적률산정
연면적

2094.03㎡
(634.55평)

건폐율

51.63%

용적률

449.33%

지상층수

13층

지하층수

1층

주용도

업무시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2020.07.01

사용승인일자

2021.04.21

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 서울특별시 강서구 화곡동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	건물명칭	층	전용	보증금	월세	건축
26.01.05	리치아파트 105동	10	23.65	12,000	35	2021
25.01.31	리치아파트 105동	12	23.65	70	70	2021

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년6월18일	소유권 문OO		소멸
2	2021년6월18일	약정/금지사항/환매특약		인수
3	2023년7월27일	임차권설정 조OO	245,000,000	인수
4	2023년8월14일	압류 국		소멸기준
5	2023년10월17일	가압류 주OOOO	1,023,000,000	소멸
6	2025년8월8일	강제경매 주OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-10)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO		미상 [월]미상	X
김OO	2025.02.10. 미상		미상
조OO	전부	245,000,000	O
조OO	2021.06.18. 2021.06.18.		2021.06.18.
주OOOOOOO	전부	245,000,000	O
주OOOOOOO	2021.06.18. 2021.06.18.	2025.11.10.	2021.06.18.~2023.06.18.
비고 (매각물건 명세서)	김상란 : 임대차관계 미상의 주민등록상 전입자 조정우 : 주택임차권 등기일은 2023. 7. 27.임. 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 조정우의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김상란 : 임대차관계 미상의 주민등록상 전입자 조정우 : 주택임차권 등기일은 2023. 7. 27.임. 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 조정우의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/상업지역/일반상업지역/지구단위계획구역/버스정류장/주차장/지하철/철근콘크리트조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 8. 14. 압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말 소하는 것을 조건으로 매각

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	강서세무서 (대표:02-2630-42, 팩스:02-2679-8777, 서울특별시 강서구 마곡서1로 60 (마곡동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	69건	258,057,971원 183,302,134원	72% 2.3회
6개월	265건	266,912,412원 213,723,344원	80% 1.8회
12개월	470건	266,337,849원 217,463,455원	82% 1.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.