감정가	6,118,050,270 원
최저가	(80%) 4,894,440,000 원
보증금	(10%) 489,444,000 원
청구액	218,142,465 원

서울특별시 영등포구 여의도동 81-8

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사건번호	2023타경1422
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지제외 및 건물매각
매각기일	2026.05.12(화) 10:00 입찰 33일전
토지면적
건물면적	2,381.21㎡(720.32 평)
채무/소유자	주OOO OOOOOO / 주OOO OOOOOO
채권자	주OOO OOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 1422

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-03-21	경매접수
~2일	2023-03-23	경매개시결정
~98일	2023-06-27	배당요구종기일
~1106일	2026-03-31	100%	6,118,050,270	유찰
~1148일	2026-05-12	80%	4,894,440,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
건물	여의도동 81-8	1층 근린생활시설 일반철골구조	766.13 ㎡ (231.75평)
	여의도동 81-8	2층 근린생활시설 일반철골구조	603.22 ㎡ (182.47평)
	여의도동 81-8	3층 근린생활시설 일반철골구조	422.64 ㎡ (127.85평)
	여의도동 81-8	4층 근린생활시설 일반철골구조	403.22 ㎡ (121.97평)
제시외 건물	여의도동 81-8	사무실	186 ㎡ (56.27평)	포함
1)건물의 구조 위치/ 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)건물의 구조 본건은 일반철골구조 철골구조지붕 지상4층 건물로서, (사용승인일: 2011.04.15) 외벽: 투명복측유리, 저반사 복층유리, 징크패널 등 내벽: 수성페인팅, 석재타일, 인테리어감 등 창호: 샷시창호 등입니다. 2)이용상태 1층: 음식점 2층: 아이리스링크장 등 3층: 사무실 4층: 연회장 등으로 이용중에 있습니다. (바지선: 창고, 기계실 등) 3)설비내역 수변전설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 하부체(바지선, 푼툰, 계류파일)관련 설비 등이 구비되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 상부체를 지지하는 하부체(바지선 등)는 단독으로 거래가 불가능하고, 독립적 효용가치로도 인정이 어려워 부합물 내지 종물로 판단됩니다. 제시외건물㉠은 가설건축물로서 본건물에 연이어 증설된 것은 아니므로 부합물 내지 종물로 단정하기는 어렵습니다. 다만 부합물 또는 종물에 해당하는지 여부는 법률적 판단사항으로 부합물 내지 종물로 보는 경우를 대비하여 감정평가액의 산출근거 및 결정의견에 제시외건물㉠의 가액을 기재하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 5)공부와의 차이 없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건은 한강변 수상건물로서 제시목록인 상부체 외에도 수상부유를 위한 바지선 등과 일체의 효용을 이루고 있으며 BOT(Build-Operation-Transfer) 방식에 따라 20년간 "(통칭)서울마리나"가 소유 및 운영 후 기간 만료시 소유 및 운영권이 "서울특별시한강사업본부"로 귀속되는 협약이 체결되어 있는바, 사업협약 내용에 따른 권리제한, 건물가격 변동 가능성 및 소유권 이전 가능 여부 등에 유의하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	수상건물로서 하부체(바지선, 푼툰, 계류설비)를 포함한 감정평가액이고, 제시외 건물은 매각 대상에서 제외 1. 이 사건 부동산의 현재 현황 및 점유관계 소유자가 주식회사 레버리클럽서울(대표이사 김학태)으로 변경된 상태로서, 위 소유자의 대리인인 조성태 및 직원의 말에 의하면 이전의 임차인들은 퇴거하였고 2층 건물만 새로이 임대차계약을 체결하여 현재 시설 공사 중에 있다고 함. 1층~4층은 예전 임차인들의 상호 표시판은 그대로 있으나 그 내부는 비어져 있었고, 2층만 시설 공사 중에 있음. 2.(재조사명령 3,~4.관련 내용) 제시외건물은 주식회사 마린아일랜드의 직원 3명이 사무실 내부에서 머무르며 현장을 지키고 있었는데, 위 회사 관리인 구본응은 전화통화에서 위 제시외건물은 주식회사 서울마리나 소유이며 자신의 회사가 본관 건물 2~4층을 전 소유자로 부터 임차하였고(~2031.5.까지) 현 소유자로가 영업방해를 해서 형사고소를 한 상태라고 진술하였음. 유치권과 임차권을 동시에 주장하고 있고 소송 중에 있다고 함. * 소유자 및 제시외건물 점유자(유치권자) 양측에서 자신에게 유리한 자료를 제출하겠다고 함.

건축물현황

소재지

서울특별시 영등포구 여의도동 81-8번지

대지면적

27620㎡
(8369.7평)

연면적

2195.21㎡
(665.22평)

건축면적

807.12㎡
(244.58평)

용적률산정
연면적

2195.21㎡
(665.22평)

건폐율

2.92%

용적률

7.95%

지상층수

4층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

일반철골구조

착공일자

2010.06.14

사용승인일자

2011.04.15

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 (OOOO		소멸
2	2022년8월25일	근저당권 (OOOO	3,600,000,000	소멸기준
3	2022년9월1일	가압류 (OOOO	4,864,737,966	소멸
4	2023년3월23일	강제경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-06-27)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
한OO	2층 일부(603.22㎡)	50,000,000 [월]7,000,000
한OO	미상 미상		2024.09.05.~2025.09.05.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOO	서울마리나별채 201호(17.0000㎡)	미상 [월]300,000
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOO	2021.01.28.(상가건물임대차현황서) 미상		2021.01.15.~2023.01.14.
금OO	미상	미상 [월]미상
금OO	2021.07.07.(상가건물임대차현황서) 미상		2021.07.01.~2022.06.30.
㈜OOOOOOOOOOOOOO	1동(82.5000㎡)	미상 [월]2,083,333
㈜OOOOOOOOOOOOOO	2019.07.03.(상가건물임대차현황서) 미상		2019.04.01.~2022.03.31.
㈜OOOOOOOOOOOOOOO	미상	200,000,000 [월]1,500,000
㈜OOOOOOOOOOOOOOO	2022.01.13.(상가건물임대차현황서) 미상		2022.01.01.~2031.12.31.
정OO	서울마리나수상계류장(H-1) (20㎡)	미상 [월]125,000
정OO	2021.01.19.(상가건물임대차현황서) 미상		2020.12.21.~2025.12.20.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOO	미상	미상 [월]미상
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOO	2021.09.30.(상가건물임대차현황서) 미상		2021.09.09.~2023.09.08.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOOO	3층(20.0000㎡)	5,000,000 [월]200,000
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOOO	2020.11.06.(상가건물임대차현황서) 미상		2020.11.01.~2021.10.31.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOO	1층(766.1300㎡)	2,000,000 [월]미상
㈜OOOOOOOOOOOOOOOO	2017.11.06.(상가건물임대차현황서) 미상		2017.11.01.~2018.10.31.
에OOOOOOOOOOOOOOOOO	2,3,4층(30.0000㎡)	미상 [월]미상
에OOOOOOOOOOOOOOOOO	2021.08.25.(상가건물임대차현황서) 미상		2021.08.01.~2023.08.01.
㈜OOOOOOOOOOOOO	서울마리나4층(15.0000㎡)	미상 [월]100,000
㈜OOOOOOOOOOOOO	2019.07.05.(상가건물임대차현황서) 미상		2019.07.03.~2020.07.02.
아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO	1층(15.0000㎡)	10,000,000 [월]미상
아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO	2019.09.27.(상가건물임대차현황서) 미상		2019.09.09.~2021.09.09.
홍OO	1층(15.0000㎡)	10,000,000 [월]미상
홍OO	2020.07.30.(상가건물임대차현황서) 미상		2020.07.30.~2023.07.29.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOO	1층 일부(33.0400㎡)	10,000,000 [월]500,000
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOO	2022.03.07.(상가건물임대차현황서) 미상		2022.01.25.~2027.01.24.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOO	라운지2층(80.0000㎡)	미상 [월]미상
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOO	2019.01.18.(상가건물임대차현황서) 미상		2018.12.01.~2023.11.30.
홍OO	별관2~3층부선과 연결된수상구조물 1동,푼툰, 수영장(150.0000㎡)	300,000,000 [월]5,000,000
홍OO	2023.01.19.(상가건물임대차현황서) 미상		2021.11.01.~2026.10.31.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOOO	1층(80.0000㎡)	10,000,000 [월]1,500,000
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOOO	2023.06.02.(상가건물임대차현황서) 미상		2023.05.30.~2028.05.29.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOO	서울마리나아카데미센터(198.0000㎡)	50,000,000 [월]4,000,000
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOO	2018.01.03.(상가건물임대차현황서) 미상		2017.12.14.~2018.12.13.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOO	2층(1,429.0800㎡)	150,000,000 [월]미상
㈜OOOOOOOOOOOOOOOO	2019.10.11.(상가건물임대차현황서) 미상		2019.10.10.~2021.09.30.
정OO	102호(80.2000㎡)	20,000,000 [월]300,000
정OO	2021.04.29.(상가건물임대차현황서) 미상		2021.04.28.~2023.04.27.
김OO	서울마리나 내플로팅별관1층(36.0000㎡)	미상 [월]300,000
김OO	2024.08.21.(상가건물임대차현황서) 미상		2024.08.19.~2025.08.18.
㈜OOOOOOOOOOOOOO	1, 2층서울마리나별관라운지(180.0000㎡)	미상 [월]1,000,000
㈜OOOOOOOOOOOOOO	2022.07.28.(상가건물임대차현황서) 미상		2022.06.07.~2025.09.24.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOO	미상	미상 [월]미상
㈜OOOOOOOOOOOOOOOO	2021.09.09.(상거건물임대차현황서) 미상		2021.09.01.~2023.08.31.
정OO	클럽하우스1층(10.0000㎡)	10,000,000 [월]1,500,000
정OO	2019.05.10.(상가건물임대차현황서) 미상		2019.04.30.~2020.04.29.
강OO	서울마리나G1(10.0000㎡)	미상 [월]997,500
강OO	2017.05.02.(상가건물임대차현황서) 미상		2017.04.01.~2020.04.30.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOO	1,2,3,4층전부	1,850,000,000 [월]15,000,000	O
㈜OOOOOOOOOOOOOOOO	2022.02.07. 2023.02.07.	2023.06.27.	2022.01.24.~2027.01.23.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOOO	2,3,4층(1,429,0800㎡)	2,000,000 [월]미상
㈜OOOOOOOOOOOOOOOOOOO	2018.07.31.(상가건물임대차현황서) 미상		2018.07.01.~2019.06.30.
한OOOOOOOOOOOOOOOO	2,3,4층(422.6400㎡)	미상 [월]미상
한OOOOOOOOOOOOOOOO	2021.09.27.(상가건물임대차현황서) 미상		2021.08.01.~2023.08.01.
㈜OOOOOOOOOOOOO	1층(30.0000㎡)	미상 [월]500,000
㈜OOOOOOOOOOOOO	2021.12.28.(상가건물임대차현황서) 미상		2021.12.20.~2024.12.19.
㈜OOOOOOOOOOOOOOOO	서울마리나클럽하우스2층(603.2200㎡)	500,000,000 [월]미상
㈜OOOOOOOOOOOOOOOO	2022.06.29.(상가건물임대차현황서) 미상		2020.09.25.~2025.09.25.
김OO	미상	미상 [월]916,666
김OO	2017.08.21.(상가건물임대차현황서) 미상		2017.08.01.~2018.07.31.
㈜OOOOOOOOOOOOO	지상건축물2-2호(29.7600㎡)	50,000,000 [월]500,000
㈜OOOOOOOOOOOOO	2024.03.19.(상가건물임대차현황서) 미상		2024.03.18.~2027.03.17.
권OO	미상	500,000,000 [월]미상
권OO	2020.11.25.(상가건물임대차현황서) 미상		2020.09.25.~2025.09.25.
㈜OOOOOOOOOOOOO	1층(30.0000㎡)	미상 [월]7,500,000
㈜OOOOOOOOOOOOO	2024.04.22.(상가건물임대차현황서) 미상		2024.01.19.~2029.01.18.
변OO	1층(3.3000㎡)	30,000,000 [월]미상
변OO	2019.11.22.(상가건물임대차현황서) 미상		2019.11.14.~2021.11.13.
(OOOOOOOOOOOOOOO	2층 1,2호(33.3000㎡)	2,000,000 [월]350,000
(OOOOOOOOOOOOOOO	2020.10.08.(상가건물임대차현황서) 미상		2020.09.09.~2021.09.08.
김OO	1층 일부(60.0000㎡)	미상 [월]1,000,000
김OO	2024.08.28.(상가건물임대차현황서) 미상		2024.08.27.~2026.08.27.
㈜OOOOOOOOOOOOO	2,3,4층(50.0000㎡)	미상 [월]미상
㈜OOOOOOOOOOOOO	2021.08.25.(상가건물임대차현황서) 미상		2021.08.01.~2023.08.01.
㈜OOOOOOOOOOOOOO	미상	2,100,000,000 [월]25,000,000
㈜OOOOOOOOOOOOOO	2016.10.18.(상가건물임대차현황서) 미상		2016.10.01.~2021.09.30.

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 39명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 6,118,050,270원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 218,142,465원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1113일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 1113일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022. 8. 25. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2023.06.23 임차인 주OOO OOOOOO 유치권권리신고 제출
2023.07.03 유치권자 이OO 유치권신고서 제출
2025.12.10 제3취득자 주OOO OOOOOOOO 기일연기신청 제출

1. 감정서에 의하면 본건은 한강변 수상건물로서 상부체(건물)를 지지하는 하부체(바지선, 푼툰, 계류설비)는 단독으로 거래가 불가능하고 독립적 효용가치도 인정되기 어려워 부합물 내지 종물로 판단되어 목적물 가액에 포함하였음. 2. 제시외건물, 위반건축물인바 이를 매각대상에서 제외. - 2025. 8. 7.자 서울특별시 미래한강본부 사실조회회신 상 행정대집행으로 해체 및 이전되었음을 고지 - 2025. 11. 10.자 감정인 제출 사실조회회신 상 행정대집행 실시 결과 무허가 공작물(제시외건물)은 모두 철거된 상태로,현재 제시외건물은 존재하지 아니함. 3. 전 소유자 ‘주식회사 서울마리나’와 서울특별시가 체결한 협약에 따라, 2031. 5. 16.에 매각물건의 소유권이 서울특별시 미래 한강본부에 이전된다는 내용의 사실조회회신서가 제출됨(2024. 3. 14.자 서울특별시 미래한강본부 제출 사실조회회신서). 4. 2023. 6. 23.자로 주식회사 마린아일랜드로부터 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명하고, 공사대금 지급 판 결(서울남부지방법원 2021가합105775 공사대금 사건, 2022. 5. 14. 확정)을 제출함. 5. 2023. 7. 3.자로 이세연으로부터 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	영등포세무서 (대표:02-2630-92, 팩스:02-2678-4909, 서울특별시 영등포구 선유동1로 38 (당산동3가))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	1,295,455,393원 996,379,523원	69% 2.9회
6개월	16건	1,192,934,159원 925,491,803원	74% 2.4회
12개월	25건	999,714,752원 774,916,722원	75% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.