감정가	807,079,950 원
최저가	(70%) 564,955,000 원
보증금	(10%) 56,495,500 원
청구액	239,275,520 원

대전광역시 동구 소제동 299-85

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사건번호	2025타경372
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.04.23(목) 10:00 입찰 19일전
토지면적	264.00㎡(79.86 평)
건물면적	90.49㎡(27.37 평)
채무/소유자	주OOO OOOOOOO(OOOOOO OOOO OOOOO) / 주OOO OOOO
채권자	소O OOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 372

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-16	경매접수
~1일	2025-01-17	경매개시결정
~96일	2025-04-22	배당요구종기일
~434일	2026-03-26	100%	807,079,950	유찰
~462일	2026-04-23	70%	564,955,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	소제동 299-85	대	264 ㎡ (79.86평)
건물	소제동 299-85 1호	단층 근린생활시설 목조	61.49 ㎡ (18.60평)
제시외 건물	소제동 299-85 1호	근린생활시설 일부	10 ㎡ (3.03평)	포함
	소제동 299-85 1호	화장실	2.5 ㎡ (0.76평)	포함
	소제동 299-85 1호	근린생활시설	16.5 ㎡ (4.99평)	포함
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/지구단위계획구역/토지거래계약에관한허가구역/토지거래허가구역/재정비촉진지구/버스승강장/기와지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 대전광역시 동구 소제동 ""철도관사촌"" 내에 소재하며, 주위는 대전역 동광장 인근의 노후화된 주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 제반 입지여건은 무난한 편임. 2)교통상황 본건까지 소형 차량의 진출입이 가능하며, 남서측 대로변에 시내버스승강장 및 근거리에 ""대전역""이 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 세장형의 토지로, 주거기타(상업용) 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 북측으로 노폭 4M내외의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 노폭 3M내외의 보행자도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 [토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제1종일반주거지역(2015-10-30), 지구단위계획구역 (대전역세권 재정비촉진지구(삼성5)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(대전역세권 재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(삼성5구역(존치관리))<도시재정비촉진을위한 특별법>, 도심융합특구(2024-11-07)<도심융합특구 조성 및 육성에 관한 특별법>, 자연재해위험개선지구(2022-02-17)(대동천 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역). 6)제시목록 외의 물건 별지 ""지적도"" 및 ""건물개황도"" 참조. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대미상임. 1)건물의 구조 ◇ 목조 시멘트기와 위 칼라강판지붕 단층 (건축물대장상 사용승인일:1962), 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 자체 인테리어 마감 창호 : 목재창호 등 2)이용상태 근린생활시설(상호명 ""비범"")로 이용중임. 3)설비내역 기본적인 급배수설비, 위생설비 등을 갖추었음. 4)부합물 및 종물 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함(별지 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 참조). 5)공부와의 차이 가. 기호(2)는 공부상 ""목조 시멘트기와지붕""으로 등재되어 있으나, 현황 ""목조 시멘트기와 위 칼라강판지붕""임. 나. 부속건물(목조 시멘트기와지붕 단층 부속, 8㎡)은 소재불명임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대미상임. 나. 기호(2) 건물은 인접필지(소제동 299-86번지)상 소재하는 건물(건축물대장상 시멘트 블럭조 및 목조 시멘트기와지붕 단층, 사용승인일 1964년)과 벽체 및 지붕 일부를 연접하여 사용중임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록2 건물은 인접필지 소재 건물과 벽체 및 지붕 일부를 연접하여 사용중이며, 부속건물 8㎡는 소재불명임. 지상 조경석 및 조경수 등은 토지가액 포함 평가 및 매각 포함. 임차인 김서준으로부터 필요비,유익비 5,000만 원에 대한 2025.04.22.자 배당요구 신청 있음. 1. 목록1 토지의 위치와 형상, 경계는 별지 지적도와 같다. 2. 목록1 토지의 북쪽에 목록2 건물이 있다. 주건물이 상대적으로 남쪽에 부속건물이 북쪽에 있다. 건물은 점포로 이용하고 있는 것으로 보인다. 3. 목록1 토지는 대지로 수종미상의 제시외 수목 5그루가 있고, 제시외 조명시설과 조경석이 여럿 있다. 4. 붙임 사진과 같다.

건축물현황

소재지

대전광역시 동구 소제동 299-85번지

대지면적

연면적

69.49㎡
(21.06평)

건축면적

69.49㎡
(21.06평)

용적률산정
연면적

69.49㎡
(21.06평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

일반목구조

착공일자

사용승인일자

1962. .

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년6월22일	소유권 (OOOO		소멸
2	2022년6월29일	(1)근저당권설정 소OOOO	480,000,000	소멸기준
3	2022년6월29일	(2)근저당권설정 가OOOO	300,000,000	소멸
4	2022년7월12일	근저당권 허OO	90,000,000	소멸
5	2022년7월12일	근저당권 이OO	450,000,000	소멸
6	2023년2월13일	근저당권 (OOOO	195,000,000	소멸
7	2024년1월5일	압류 동O		소멸
8	2025년1월17일	임의경매 소OOOO		소멸
9	2025년12월24일	압류 관OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년6월22일	소유권 (OOOO		소멸
2	2022년6월29일	(1)근저당권설정 소OOOO	480,000,000	소멸기준
3	2022년6월29일	(2)근저당권설정 가OOOO	300,000,000	소멸
4	2022년7월12일	근저당권 허OO	90,000,000	소멸
5	2022년7월12일	근저당권 이OO	450,000,000	소멸
6	2023년2월13일	근저당권 (OOOO	195,000,000	소멸
7	2025년1월17일	임의경매 소OOOO		소멸
8	2025년12월24일	압류 관OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-04-22)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	토지전체	40,000,000 [월]2,500,000
김OO		2025.4.22.	2021.12.01~
주OOOOOOO	26.4㎡	40,000,000 [월]2,500,000	X
주OOOOOOO	2022.08.24		2021.12.01.~2023.11.30
비고 (매각물건 명세서)	김서준:현황조사의 임대차 관련 내용은 상가건물임대차 현황서에 의함. 김서준:2025.04.22.자 권리신고 및 배당요구신청을 통해 50,000,000원의 필요비 및 유익비를 함께 청구함. 주식회사 소제하다:임대차 관련 내용은 상가건물임대차 현황서에 의함. 대표자 김서준으로 기재됨.

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김서준:현황조사의 임대차 관련 내용은 상가건물임대차 현황서에 의함. 김서준:2025.04.22.자 권리신고 및 배당요구신청을 통해 50,000,000원의 필요비 및 유익비를 함께 청구함. 주식회사 소제하다:임대차 관련 내용은 상가건물임대차 현황서에 의함. 대표자 김서준으로 기재됨.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 807,079,950원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 239,275,520원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 442일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 442일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제1종일반주거지역/지구단위계획구역/토지거래계약에관한허가구역/토지거래허가구역/재정비촉진지구/버스승강장/기와지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.06.29. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록2 건물은 인접필지 소재 건물과 벽체 및 지붕 일부를 연접하여 사용중이며, 부속건물 8㎡는 소재불명임. 지상 조경석 및 조경수 등은 토지가액 포함 평가 및 매각 포함. 임차인 김서준으로부터 필요비,유익비 5,000만 원에 대한 2025.04.22.자 배당요구 신청 있음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 (352-37)대전광역시 서구 둔산중로 78번길 45 (둔산동) 대표 : 042)470-1114, 민원 : 042)470-1313, 야간 : 042)470-1301 관할지역 : 서구, 유성구, 대덕구, 중구, 동구, 세종특별자치시, 금산군
등기소	대전지방법원 본원 남대전등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(042)256-6658, 254-3661, 대전광역시 중구 대종로 267 (부사동 261-1))
세무서	대전세무서 (대표:042-229-82, 팩스:042-253-4990, 대전광역시 중구 보문로 331 (선화동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	1건	433,444,400원 280,000,000원	65% 2회
12개월	3건	444,191,180원 395,000,000원	89% 1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.