감정가	915,913,000 원
최저가	(67%) 610,883,000 원
보증금	(10%) 61,088,300 원
청구액	264,283,928 원

인천광역시 강화군 불은면 삼성리 438

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사건번호	2024타경579842
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.16(목) 10:00 입찰 4일전
토지면적	3,575.00㎡(1,081.44 평)
건물면적
채무/소유자	조OO / 조OO
채권자	농OOOOOOOOOOO (OOOOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 579842

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-06	경매접수
~3일	2024-12-09	경매개시결정
~87일	2025-03-03	배당요구종기일
~466일	2026-03-17	95%	872,689,300	유찰
~496일	2026-04-16	67%	610,883,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	삼성리 438	전	609 ㎡ (184.22평)
	삼성리 438-1	전	651 ㎡ (196.93평)
	삼성리 440-2	전	2315 ㎡ (700.29평)
1) 위치/계획관리지역/차량출입 가능/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 소재 '삼성초등학교' 남동측 근거리에 위치하 며, 주위는 농가주택, 근린시설, 농경지 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니 다. 2)교통상황 대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차간격이 길어 대중교통 상황은 다소 불편시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1)은 부정형의 평지로 전으로 이용 중이고, 일련번호(2)는 부정형의 평지로 창고의 건부지 및 정원으로 이용 중이며, 일련번호(3)은 부정형의 평지로 단독주택의 정원 등으로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 일련번호(1)은 지적상 맹지이나 인접 토지(일련번호(2,3) 토지)를 통하여 출입이 가능하고, 일련번호(2)는 지적상 맹지이나 인접 토지(일련번호(3) 토지)를 통하여 출입이 가능하며, 일 련번호(3)은 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로를 이용 중입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1~3)은 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거 형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다. <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환 경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보 호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토 지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 6)제시목록 외의 물건 일련번호(1) 지상으로 제시외 관정이 소재하며, 일련번호(2) 지상으로 제시외 건물이 별첨 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ- 6 - ⑤ 및 사진용지'와 같이 소재하고 있습니다. 7)공부와의 차이 일련번호(2) 및 일련번호(3)의 공부상 지목은 공히 '전'이나, 현황은 '창고 등 부지' 및 '단 독주택 정원 등'으로 각각 이용 중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상입니다. 닫기
참고 사항	일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 목록1 제시 외 관정 1식 포함. 목록2 제시 외 경량철골조 및 판넬조판넬지붕 창고 등 약 78㎡는 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 목록2 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 토지 가격은 104 ,355,300원으로 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록1,2 지적상 맹지이나 인접 토지를 통하여 출입이 가능. 목록2,3 공부상 지목은 '전'이나 현황 '창고 등 부지' 및 '단독주택 정원 등'으로 각 이용중임. 목록1.2.부동산의 공부상 지목은 전으로 현황은 잡목이 우거져 있음. 목록3. 부동산의 일부는 잡목이 우겨져 있으며, 일부 지상위에 목록4. 단층 축사가 소재하나 오래동안 관리가 되지 않는 관계로 무너져 내리고 있음. 목록1,2,3.의 부동산의 정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량감정을 통해 확인 가능할 것으로 보임.

국토부실거래가 인천광역시 강화군 불은면 삼성리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.03.30	전	계획관리	-	164	1,480	지분
26.03.30	답	계획관리	-	41	370
26.03.30	답	계획관리	-	64	580
26.03.30	답	계획관리	-	41	370
26.02.10	전	계획관리	-	10	214
26.02.10	임야	계획관리	-	81	600
26.02.10	임야	계획관리	-	24	200
25.11.22	답	계획관리	-	1071	9,720
25.11.05	대	계획관리	8m미만	430	13,800
25.11.05	전	계획관리	8m미만	33	700
25.11.05	전	계획관리	8m미만	33	700
25.10.30	답	농림	-	2413	8,000
25.09.22	전	계획관리	8m미만	92	2,300
25.09.22	전	계획관리	25m미만	139	3,475
25.09.22	전	계획관리	25m미만	425	10,625
25.08.10	도로	계획관리	-	16	140
25.08.10	도로	계획관리	-	5	40	지분
25.08.10	도로	계획관리	-	2	20
25.07.30	목장용지	계획관리	8m미만	873	18,610
25.07.30	도로	계획관리	-	159	3,390	지분
25.07.25	전	계획관리	8m미만	205	3,300
25.07.25	도로	계획관리	-	20	200	지분
25.07.15	도로	계획관리	-	48.91	420	지분
25.07.15	도로	계획관리	-	9.27	70	지분
25.06.26	전	계획관리	8m미만	330	8,000	지분
25.06.20	전	계획관리	8m미만	445	10,500
25.06.20	도로	계획관리	-	5	50	지분
25.06.20	도로	계획관리	-	7	70	지분
25.06.20	도로	계획관리	-	30	300	지분
25.06.20	도로	계획관리	-	55	580	지분
25.06.12	전	계획관리	-	425	11,500
25.06.11	전	농림	-	2014	16,750
25.05.23	전	계획관리	25m미만	354	16,900
25.05.23	전	계획관리	25m미만	420	13,154
25.05.15	전	계획관리	8m미만	1488	29,000
25.04.30	답	농림	-	5951	46,418
25.04.25	전	계획관리	8m미만	330	8,000	지분
25.04.15	임야	계획관리	-	756	5,717
25.04.15	임야	계획관리	12m미만	569	4,300
25.03.25	전	계획관리	8m미만	79	1,817
25.02.13	도로	계획관리	-	46	400	지분
25.02.13	도로	계획관리	-	27	230	지분
25.02.13	도로	계획관리	-	8	80	지분
25.02.13	도로	계획관리	-	9	90	지분
25.02.11	도로	계획관리	-	33	200	지분
25.02.03	전	계획관리	8m미만	714	14,040
25.01.13	전	계획관리	-	160	13,314
25.01.13	전	계획관리	8m미만	231	7,866
25.01.13	전	계획관리	-	160	5,448
25.01.07	전	계획관리	8m미만	2595	26,000
25.01.04	도로	계획관리	-	23	504	지분
25.01.04	전	계획관리	-	23	504	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1996년1월25일	소유권 조OO		소멸
2	2014년6월2일	근저당권 농OOOO	560,000,000	소멸기준
3	2014년6월2일	지상권 불OOOO		소멸
4	2021년6월22일	압류 국		소멸
5	2021년6월30일	압류 강OO		소멸
6	2024년10월15일	가압류 강OOOO	34,882,233	소멸
7	2024년12월9일	임의경매 강OOOO		소멸
8	2025년1월23일	가압류 이OO	30,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-03)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 915,913,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 264,283,928원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 489일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 489일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/차량출입 가능/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1.2.3. 설정 2014.6.2. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록2. 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립여부 불분명

2025.12.29 채권자 농OOOOOOOOOOO (OOOOOOOOOOOOOO) 경매예납금환급계좌변경신청서 제출

일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 목록1 제시 외 관정 1식 포함. 목록2 제시 외 경량철골조 및 판넬조판넬지붕 창고 등 약 78㎡는 매각에서 제외함. 매각 에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 목록2 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 토지 가격은 104 ,355,300원으로 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록1,2 지적상 맹지이나 인접 토지를 통하여 출입이 가능. 목록2,3 공부상 지목은 '전'이나 현황 '창고 등 부지' 및 '단독주택 정원 등'으로 각 이용중임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 강화등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(032)934-0898, 인천시 강화군 강화읍 강화대로 300 (갑곳리 340-2))
세무서	김포세무서 (대표:031-980-32, 팩스:031-987-9932, 경기도 김포시 김포한강1로 22 (장기동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	249,123,015원 104,178,996원	46% 3.1회
6개월	21건	269,654,050원 102,490,797원	44% 3.3회
12개월	40건	327,743,619원 133,784,611원	42% 3.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.