감정가	604,889,700 원
최저가	(100%) 604,889,700 원
보증금	(10%) 60,488,970 원
청구액	180,720,000 원

경상남도 진주시 중안동 164

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사건번호	2025타경30961
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.03.16(월) 10:00 입찰 8일전
토지면적	122.30㎡(37.00 평)
건물면적	284.41㎡(86.03 평)
채무/소유자	심OO / 심OO
채권자	농OOOOOOOOOOO(OOOO OOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 30961

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-23	경매접수
~1일	2025-06-24	경매개시결정
~77일	2025-09-08	배당요구종기일
~266일	2026-03-16	100%	604,889,700	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	중안동 164	대	122.3 ㎡ (37.00평)
건물	중안동 164	1층 계단실 철근콘크리트조	14.56 ㎡ (4.40평)
	중안동 164	2층 다가구주택 철근콘크리트조	89.95 ㎡ (27.21평)
	중안동 164	3층 다가구주택 철근콘크리트조	89.95 ㎡ (27.21평)
	중안동 164	4층 다가구주택 철근콘크리트조	89.95 ㎡ (27.21평)
1) 위치/일반상업지역/차량접근이 가능/철근콘크리트조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 진주시 인사동 소재 진주초등학교 북서측에 소재하며 주위는 주상용 주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 양호함. 3)형태 및 이용상태 사다리형의 평지로서 현황 주거용으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(중앙3-108)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임. 6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조 1)건물의 구조 기호 2 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물로서 외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 내부복도 : 타일붙임 등 창호 : 샷시창 등 2)이용상태 공동주택(다가구주택)으로 이용중임. (현장 조사시 이해관계인 폐문부재로 외부관찰, 관련공부, 탐문 등을 종합고려함) 3)설비내역 기본적인 위생, 급배수설비, 난방 설비 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 - 5)공부와의 차이 - 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : - 닫기
참고 사항	- 일괄매각. - 목록[2] 건물 옥상에 소재하는 옥탑(계단실 및 물탱크실등)은 건물에 포함하여 평가함. - 대항력 주의 요함.

건축물현황

소재지

경상남도 진주시 중안동 164번지

대지면적

122.3㎡
(37.06평)

연면적

284.41㎡
(86.18평)

건축면적

89.95㎡
(27.26평)

용적률산정
연면적

284.41㎡
(86.18평)

건폐율

73.55%

용적률

232.55%

지상층수

4층

지하층수

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2017.06.27

사용승인일자

2017.11.28

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 경상남도 진주시 중안동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.01.08	85	10,000	0	2016
26.01.01	26	500	35	2011
25.12.12	60	500	40	2012
25.11.06	230.9	76,000		1972
25.09.29	230.9	76,000		1972
25.09.11	30	4,000	5	2012
25.07.29	50	1,000	45	2016
25.06.04	52	6,000	15	2012
25.04.10	30	4,000	3	2012
25.01.16	33	2,500	7	2010

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년5월31일	소유권 심OO		소멸
2	2018년5월31일	근저당권 농OOOO	299,000,000	소멸기준
3	2023년9월25일	가압류 하OOOO	36,014,271	소멸
4	2023년10월18일	가압류 서OOOO	5,370,138	소멸
5	2023년11월17일	가압류 (OOOO	8,092,053	소멸
6	2025년6월20일	압류 진OO		소멸
7	2025년6월24일	임의경매 진OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년5월31일	소유권 심OO		소멸
2	2018년5월31일	근저당권 농OOOO	299,000,000	소멸기준
3	2023년9월25일	가압류 하OOOO	36,014,271	소멸
4	2023년10월18일	가압류 서OOOO	5,370,138	소멸
5	2023년11월17일	가압류 (OOOO	8,092,053	소멸
6	2025년6월24일	임의경매 진OOOO		소멸
7	2025년7월25일	임차권설정 한OOOO	60,000,000	소멸
8	2025년9월16일	임차권설정 한OOOO	55,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-08)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
고OO	201호(약40㎡)	65,000,000 [월]120,000	X
고OO	2022.09.28 2022.09.28	2025.7.23.	2022.10.03~
김OO	301호(약53㎡)	60,000,000	X
김OO	2019.12.16. 2019.12.16.	2025.7.23.	2019.12.16~
이OO			O
이OO	2017.12.26.
조OO			X
조OO	2020.09.25.
한OOOOOOOOOOOOOOOO	202호(44.97㎡)	55,000,000 [월]100,000	O
한OOOOOOOOOOOOOOOO	2017.12.26. 2017.12.21.	2025.8.14.	2017.12.29~
한OOOOOOOOOOOOOOOO	302호(53㎡)	60,000,000	X
한OOOOOOOOOOOOOOOO	2020.09.25 2020.09.11	2025.7.24.	2020.09.25~
비고 (매각물건 명세서)	이임섭:한국토지주택공사가 임차한 주택의 입주자임. 조광래:한국토지주택공사가 임차한 주택의 입주자임. 한국토지주택공사(입주자: 이임섭):대항력 주의 요함.

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이임섭:한국토지주택공사가 임차한 주택의 입주자임. 조광래:한국토지주택공사가 임차한 주택의 입주자임. 한국토지주택공사(입주자: 이임섭):대항력 주의 요함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2025.9.16.등기) 있음 (임대차보증금 55,000,000원, 차임 월 100,000원, 전입일 2017.12.26. 확정일자 2017.12.21.) 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 604,889,700원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 180,720,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : 상업지역/일반상업지역/차량접근이 가능/철근콘크리트조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2018.5.31.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2025.9.16.등기) 있음 (임대차보증금 55,000,000원, 차임 월 100,000원, 전입일 2017.12.26. 확정일자 2017.12.21.) 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.09.30 근저당권자 진OOOOOOOOOO OOO OOOOOOOOOOOO 경매절차 승계 신청서 제출

- 일괄매각. - 목록[2] 건물 옥상에 소재하는 옥탑(계단실 및 물탱크실등)은 건물에 포함하여 평가함. - 대항력 주의 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 진주지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)755-0542, 경남 진주시 진양호로 303 (신안동 884-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.