감정가	2,988,272,000 원
최저가	(70%) 2,091,790,000 원
보증금	(10%) 209,179,000 원
청구액	947,770,700 원

울산광역시 울주군 서생면 용리 산7-6

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사건번호	2025타경10111
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.17(수) 10:00 입찰 18일전
토지면적	81,259.00㎡(24,580.85 평)
건물면적
채무/소유자	이OO외 1명 / 주OOOOO외 3명
채권자	우OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 10111

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-10	경매접수
~3일	2025-01-13	경매개시결정
~87일	2025-04-07	배당요구종기일
~419일	2026-03-05	100%	2,988,272,000	변경
~489일	2026-05-14	100%	2,988,272,000	유찰
~523일	2026-06-17	70%	2,091,790,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	용리 산7-6	임야	19146 ㎡ (5,791.67평)
	위양리 산5-1	임야	20113 ㎡ (6,084.18평)
	위양리 산5-2	임야	34215 ㎡ (10,350.04평)
	위양리 산7	임야	7785 ㎡ (2,354.96평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상부동산은 울산광역시 울주군 서생면 용리 및 위양리에 소재하는 토지로 "골프존카운티 더골프" 북측 인근에 위치하며 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 대상토지 또는 인근까지 소폭의 임도를 통하여 차량접근 가능하며, 시외곽 지역으로 일반적 교통상황은 다소 열세한 편임. 3)형태 및 이용상태 공히 부정형의 토지로 자연림 상태임. 4)인접 도로상태 일련번호 [1,3]: 맹지임. 일련번호 [2,4]: 북측으로 유턴이 불가능한 소폭의 임도에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 [1] 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>. 일련번호 [2] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 900m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>. 일련번호 [3] 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 900m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>. 일련번호 [4] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 900m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며, 광평수 토지로 수풀, 잡목, 경사 등을 원인으로 접근이 어려우며 미확인 분묘가 소재할 수 있으니 경매 진행 및 응찰시 확인바람. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 토지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. 2. 목록[2,4] 토지 중 일부는 현황이 '도로'인 바 이를 감안하여 평가함. 3. 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인을 요함 4. 본 건 토지는 인접 토지와 경계구분이 불분명하여 정확한 지적경계의 확정은 측량을 요함 5. 목록[1,3]은 맹지이나 목록[2,4]는 북측으로 유턴이 불가능한 소폭의 임도에 접함. 본건 부동산은 소나무 및 잡목 등이 자생하는 순수임야이

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 용리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.07.23	답	자연녹지	-	1001	15,000
25.06.22	임야	보전녹지	8m미만	401	17,500
25.03.26	답	자연녹지	12m미만	248	10,500
25.03.21	대	보전녹지	8m미만	495	30,000	지분
25.03.11	임야	보전녹지	-	5378	15,000
25.03.10	잡종지	보전녹지	8m미만	175	5,390
25.03.10	잡종지	보전녹지	8m미만	123	3,586
25.02.28	임야	보전녹지	-	330.57	8,000	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년5월6일	소유권 이OO		소멸
2	2015년5월6일	소유권 김OO		소멸
3	2015년6월26일	지상권 기OOOO		인수
4	2019년8월30일	(1)근저당권설정 우OOOO	1,080,000,000	소멸기준
5	2019년8월30일	(2)근저당권설정 해OOOO	480,000,000	소멸
6	2019년8월30일	(3)근저당권설정 기OOOO	280,000,000	소멸
7	2019년8월30일	(4)근저당권설정 기OOOO	600,000,000	소멸
8	2025년1월13일	임의경매 우OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-04-07)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
목록 [2,3,4] 부동산등기사항증명서상 최선순위지상권[2015.6.26. 제138618호(목록2), 2015.6.26. 제138620호(목록4), 2016.11.25. 제221172호(목록3)]에 대하여 신청채권자로부터 2025.1.31.자로 지상권말소 포기 및 동의서가 제출됨

선순위지상권이 설정되어 있는 물건입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,988,272,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 947,770,700원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 502일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 502일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역/보전산지

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019. 8.30. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록 [2,3,4] 부동산등기사항증명서상 최선순위지상권[2015.6.26. 제138618호(목록2), 2015.6.26. 제138620호(목록4), 2016.11.25. 제221172호(목록3)]에 대하여 신청채권자로부터 2025.1.31.자로 지상권말소 포기 및 동의서가 제출됨

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본건 임야에 소재할 수 있는 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함

2026.03.03 채권자 우OOOOOO 기일변경신청서 제출

1. 일괄매각. 토지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. 2. 목록[2,4] 토지 중 일부는 현황이 '도로'인 바 이를 감안하여 평가함. 3. 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인을 요함 4. 본 건 토지는 인접 토지와 경계구분이 불분명하여 정확한 지적경계의 확정은 측량을 요함 5. 목록[1,3]은 맹지이나 목록[2,4]는 북측으로 유턴이 불가능한 소폭의 임도에 접함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	18건	105,234,347원 31,507,735원	32% 4.2회
6개월	29건	143,571,926원 73,442,770원	45% 4회
12개월	52건	193,391,843원 82,944,797원	39% 4.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.