감정가	1,623,657,740 원
최저가	(48%) 787,470,000 원
보증금	(10%) 78,747,000 원
청구액	1,162,150,159 원

충청북도 진천군 진천읍 장관리 225-6

사진더보기 PC버전

사건번호	2025타경50953
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.05.12(화) 10:00 입찰 31일전
토지면적	7,619.06㎡(2,304.77 평)
건물면적
채무/소유자	서OO / 풍O OOOO외 1명
채권자	진OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 50953

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-07	경매접수
~10일	2025-03-17	경매개시결정
~101일	2025-06-16	배당요구종기일
~354일	2026-02-24	99%	1,607,081,740	유찰
~389일	2026-03-31	69%	1,124,957,000	유찰
~431일	2026-05-12	48%	787,470,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	장관리 225-6	전	47 ㎡ (14.22평)	77분의 47 지분
	장관리 409	전	256 ㎡ (77.44평)
	장관리 409-1	전	86 ㎡ (26.02평)
	장관리 409-4	전	58 ㎡ (17.55평)	171분의 104.4 지분
	장관리 409-6	전	393 ㎡ (118.88평)
	장관리 409-7	전	624 ㎡ (188.76평)
	장관리 409-8	전	4 ㎡ (1.21평)
	장관리 409-9	전	292 ㎡ (88.33평)
	장관리 409-10	전	123 ㎡ (37.21평)
	장관리 409-11	전	17 ㎡ (5.14평)
	장관리 409-12	전	112 ㎡ (33.88평)
	장관리 409-13	전	183 ㎡ (55.36평)
	장관리 418-11	도로	57 ㎡ (17.24평)	93분의 57 지분
	장관리 418-12	도로	2 ㎡ (0.61평)	3분의 2 지분
	장관리 418-13	대	108 ㎡ (32.67평)	267분의 108 지분
	장관리 419-8	과수원	234 ㎡ (70.79평)
	장관리 419-12	과수원	79 ㎡ (23.90평)
	장관리 419-15	과수원	482 ㎡ (145.81평)	988분의 482 지분 전부
	장관리 419-19	전	200 ㎡ (60.50평)
	장관리 419-20	전	116 ㎡ (35.09평)
	장관리 419-21	전	21.99 ㎡ (6.65평)	2303분의 1407 지분 전부
	장관리 419-22	과수원	26 ㎡ (7.87평)
	장관리 419-28	과수원	37.07 ㎡ (11.21평)	지분 153분의 93 전부
	장관리 419-31	과수원	339 ㎡ (102.55평)
	장관리 419-32	과수원	156 ㎡ (47.19평)
	장관리 419-33	과수원	184 ㎡ (55.66평)
	장관리 419-34	과수원	12 ㎡ (3.63평)
	장관리 419-35	과수원	548 ㎡ (165.77평)
	장관리 419-36	과수원	532 ㎡ (160.93평)
	장관리 419-37	과수원	798 ㎡ (241.40평)
	장관리 419-38	과수원	63 ㎡ (19.06평)
	장관리 419-39	과수원	233 ㎡ (70.48평)
	장관리 419-40	과수원	267 ㎡ (80.77평)
	장관리 419-49	전	270 ㎡ (81.68평)
	장관리 425-10	전	71 ㎡ (21.48평)	116분의 71 지분
	장관리 산1-68	임야	281 ㎡ (85.00평)
	장관리 산1-69	임야	153 ㎡ (46.28평)
	장관리 산17-16	임야	154 ㎡ (46.59평)	252분의 154 지분
1) 위치/계획관리지역/보전산지/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 ‘구봉노인정’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모공장 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨. 2)교통상황 본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 소재 및 배차간격 등을 고려시 대중교통을 이용한 접근조건은 대체로 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17, 20, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 36, 37 : 사다리 평지로서, 전반적으로 대지로 조성된 '이행지'로 이용중임. 일련번호 1, 13, 14, 15, 18, 35, 38 : 부정형 완경사지로서,'도로등'으로 이용중임. 일련번호 4, 7, 19, 21, 22, 23, 30 : 부정형 평지로서,'도로등'으로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호 2, 3, 5, 9, 10, 11, 36, 37 : 지적도상 맹지이나 본건 인접필지를 통하여 접근 가능함. 일련번호 6 : 본건 서측으로 본건 도로등 이용 토지 (7)을 통하여 접근 가능함. 일련번호 8 : 본건 북서측으로 본건 도로등 이용 토지 (7)을 통하여 접근 가능함. 일련번호 12 : 본건 남서측으로 본건 도로등 이용 토지 (4)를 통하여 접근 가능함. 일련번호 16 : 본건 남서측으로 본건 도로등 이용 토지 (18), 남동측으로 본건 도로등 이용 토지 (30)을 통하여 접근 가능함. 일련번호 17 : 본건 남서측으로 본건 도로등 이용 토지 (23)을 통하여 접근 가능함. 일련번호 20 : 본건 북서측으로 본건 도로등 이용 토지 (19)를 통하여 접근 가능함. 일련번호 24, 25 : 본건 남동측으로 본건 도로등 이용 토지 (30)을 통하여 접근 가능함. 일련번호 26, 27 : 본건 남서측으로 본건 도로등 이용 토지 (30)을 통하여 접근 가능함. 일련번호 28 : 본건 북서측, 북동측 및 남동측으로 본건 도로등 이용 토지 (30)을 통하여 접근 가능함. 일련번호 29 : 본건 북서측, 남서측 및 남동측으로 본건 도로등 이용 토지 (30), (18)을 통하여 접근 가능함. 일련번호 31, 32, 33 : 본건 북서측으로 본건 도로등 이용 토지 (30)을 통하여 접근 가능함. 일련번호 34 : 본건 북서측으로 본건 도로등 이용 토지 (19)를 통하여 접근 가능함. 일련번호 1, 13, 14, 15, 18, 35, 38 : 본건이 도로 등으로 이용중이며, 남동측으로 노폭약 6미터 내외의 도로와 연계됨. 일련번호 4, 7, 19, 21, 22, 23, 30 : 본건이 도로 등으로 이용중이며, 본건 도로등 이용 토지(18)과 연계됨. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1, 4, 7, 9~16, 20, 21, 23~34 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2021-01-26)(구봉천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021-01-26)(구봉천)<소하천정비법> 일련번호 3, 17~19, 22, 35 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호 5, 6, 8 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2021-01-26)(구봉천)<소하천정비법> 일련번호 36~38 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 후첨 '사진용지' 참조. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대사항 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록 1, 4, 13~15, 18, 21, 23, 35, 38 지분 매각임. 목록 1~12, 16~35 농지취득자격증명 제출요 (미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망). 목록 16, 29, 34 지상 제시외건물 매각 제외. 최저매각가격은 목록 16, 29, 34 지상의 제시외 건물 소재로 인하여 각 제한받는 가격임. 수목, 석축 등은 토지에 포함하여 평가함. 목록 2, 3, 5, 9, 10, 11, 36, 37 지적도상 맹지이나 본건 인접필지를 통하여 접근 가능함. 목록 2, 5, 6, 8 토지이용계획확인서상 일부면적 소하천예정지임. 목록 2 소하천구역에 저촉. 목록 2, 3, 5, 6, 8~12, 16, 17, 20, 24~29, 31~34, 36, 37은 이행지 상태의 토지임. 목록 1, 4, 7, 13~15, 18, 19, 21~23, 30, 35, 38은 현황 도로 등으로 이용중임. 목록 2, 3, 5, 6, 8~12, 16, 17, 20, 24~29, 31~34, 36, 37은 현황 잡종지임. 제시외소재함 16번, 34번 목록 지상에(소유 및 점유 미상) (1). 철근콘크리트조 바닥 및 철골 구조물. 29번 목록 지상에(소유 및 점유 미상) (2). 시멘콘크리트조 바닥 및 조립식 판넬조 철

국토부실거래가 충청북도 진천군 진천읍 장관리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.26	임야	계획관리	-	5320	38,616
26.02.23	답	생산녹지	8m미만	1020	6,450
26.02.23	답	생산녹지	8m미만	2780	17,600
26.02.23	답	생산녹지	8m미만	905	5,750
26.02.09	대	계획관리	8m미만	5	100
26.02.09	대	계획관리	8m미만	5	100
25.12.19	답	농림	8m미만	1921	16,507
25.12.19	답	농림	-	446	3,833
25.12.19	임야	계획관리	8m미만	6042.4	18,280	지분
25.11.08	답	계획관리	8m미만	866	10,000
25.10.28	전	농림	8m미만	152	1,380
25.09.24	대	계획관리	8m미만	145	2,500
25.09.21	대	계획관리	8m미만	605	14,000
25.09.05	대	농림	8m미만	190	3,496
25.08.27	답	농림	-	1000	12,500
25.08.08	도로	농림	-	142	909
25.08.04	도로	계획관리	8m미만	778.5	6,594	지분
25.08.04	도로	계획관리	8m미만	235	1,990	지분
25.08.04	임야	계획관리	-	162	1,679	지분
25.08.04	주차장	계획관리	8m미만	634	12,899	지분
25.08.04	주차장	계획관리	8m미만	570	11,597	지분
25.07.29	과수원	계획관리	-	524	15,851
25.07.16	임야	계획관리	-	2281	5,175
25.07.10	답	계획관리	8m미만	462	23,060
25.07.10	답	계획관리	8m미만	449	22,411
25.07.09	잡종지	제2종일반주거	-	51	3,750
25.06.24	전	계획관리	-	1289	4,400
25.06.20	답	계획관리	8m미만	993	24,800
25.05.30	임야	계획관리	-	165	1,000
25.05.04	답	계획관리	8m미만	993	24,000
25.04.26	답	계획관리	-	727	4,100
25.04.22	임야	계획관리	-	778.8	2,741	지분
25.04.22	임야	계획관리	-	496	1,746	지분
25.04.21	답	생산녹지	8m미만	1008	9,150
25.04.16	답	생산녹지	8m미만	2000	15,000
25.04.01	답	생산녹지	8m미만	1275	11,445
25.04.01	답	생산녹지	8m미만	953	8,555
25.03.06	전	계획관리	8m미만	10	300	지분
25.03.06	전	계획관리	8m미만	36	1,000	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년8월5일	소유권 풍OOOO		소멸
2	2021년8월5일	근저당권 농OOOO	2,900,000,000	소멸기준
3	2021년8월5일	지상권 진OOOO		소멸
4	2023년12월26일	압류 진OO		소멸
5	2024년7월17일	가등기 (OOOO		소멸
6	2025년3월17일	임의경매 진OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-16)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
목록 3, 4, 11, 12, 16, 17 을구 10번, 목록 18 을구 3, 4, 5번, 목록 15, 22~34 을구 1번 각 지상권설정등기(2019. 9. 25. 접수 번호 제17177호), 목록 18~21 을구 1번 각 지상권설정등기(2019. 9. 25. 접수번호 제17183호)에 대해 지상권자의 말소동의서가 제출되어 매각으로 인하여 소멸함.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1, 4, 13~15, 18, 21, 23, 35, 38 : 2023. 9. 6. 근저당권 목록 2, 5~10, 36, 37 설정 : 2021. 8. 5. 근저당권 목록 3, 11, 12, 16, 17, 19, 20, 22, 24~34 : 2020. 1. 6. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록 3, 4, 11, 12, 16, 17 을구 10번, 목록 18 을구 3, 4, 5번, 목록 15, 22~34 을구 1번 각 지상권설정등기(2019. 9. 25. 접수 번호 제17177호), 목록 18~21 을구 1번 각 지상권설정등기(2019. 9. 25. 접수번호 제17183호)에 대해 지상권자의 말소동의서가 제출되어 매각으로 인하여 소멸함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외하는 지상건물을 위하여 이 사건 목록16, 29, 34 토지 부분에 법정지상권 성립할 여지 있음.

일괄매각. 목록 1, 4, 13~15, 18, 21, 23, 35, 38 지분 매각임. 목록 1~12, 16~35 농지취득자격증명 제출요 (미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장 되었으므로 해당 행정관청에 사전 문의 후 입찰 요망). 목록 16, 29, 34 지상 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 목록 16, 29, 34 지상의 제시외 건물 소재로 인하여 각 제한받는 가격임. 수목, 석축 등은 토지에 포함하여 평가함.목록 2, 3, 5, 9, 10, 11, 36, 37 지적도상 맹지이나 본건 인접필지를 통하여 접근 가능함. 목록 2, 5, 6, 8 토지이용계획 확인서상 일부면적 소하천예정지임. 목록 2 소하천구역에 저촉. 목록 2, 3, 5, 6, 8~12, 16, 17, 20, 24~29, 31~34, 36, 37은 이행지 상태의 토지이며 현황 잡종지임. 목록 1, 4, 7, 13~15, 18, 19, 21~23, 30, 35, 38은 현황 도로 등으로 이용중임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	청주지방법원 (286-24)충청북도 청주시 서원구 산남로 62번길 51 (산남동) 대표 : 043)249-7114~5, 민원 : 043)249-7465, 야간 : 043)249-7400 관할지역 : 청주시, 보은군, 괴산군, 증평군, 진천군
등기소	청주지방법원 본원 진천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(043)534-2224, 534-6958, 충북 진천군 진천읍 남산3길 6 (교성리 237-2))
세무서	청주세무서 (대표:043-230-92, 팩스:043-235-5417, 충청북도 청주시 흥덕구 죽천로 151 (복대동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	2,114,507,588원 942,642,500원	44% 2.5회
6개월	7건	2,036,759,164원 880,752,857원	47% 2.6회
12개월	15건	1,406,071,746원 660,628,867원	51% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.