감정가	64,323,094,390 원
최저가	(80%) 51,458,476,000 원
보증금	(10%) 5,145,847,600 원
청구액	2,883,119,059 원

서울특별시 광진구 자양동 9-4

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사건번호	2025타경51304
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.03.23(월) 10:00 입찰 28일전
토지면적	2,982.50㎡(902.21 평)
건물면적	13,068.11㎡(3,953.10 평)
채무/소유자	주OOOOOOO / 주OOOOOOO
채권자	등OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 51304

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-11	경매접수
~10일	2025-04-21	경매개시결정
~87일	2025-07-07	배당요구종기일
~297일	2026-02-02	100%	64,323,094,390	유찰
~346일	2026-03-23	80%	51,458,476,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	자양동 9-4	대	2982.5 ㎡ (902.21평)
건물	자양동 9-4	지3층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	2306.08 ㎡ (697.59평)
	자양동 9-4	지2층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	2423.41 ㎡ (733.08평)
	자양동 9-4	지1층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	2428.07 ㎡ (734.49평)
	자양동 9-4	1층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	1586.77 ㎡ (480.00평)
	자양동 9-4	2층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	1720.28 ㎡ (520.38평)
	자양동 9-4	3층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	1512.42 ㎡ (457.51평)
	자양동 9-4	4층 근린생활시설 철골철근콘크리트구조	1091.08 ㎡ (330.05평)
1) 위치/도시지역/제2종일반주거지역/버스정류장/차량접근이 가능/지하철/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 2호선, 7호선 ""건대입구역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 일명 ""로데오거리"" 및 ""양꼬치거리""를 중심으로 하는 상가지대 및 본건 후면의 다세대주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2·7호선 건대입구역)이 소재하는 등 교통상황은 양호함. 3)형태 및 이용상태 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2016-06-13)(최종사항은 성동광진교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 6)제시목록 외의 물건 -. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -. 1)건물의 구조 철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 4층으로서, (사용승인일 : 2018.01.08.) 외벽 : 복합판넬 및 페어글라스 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 복층유리 창호 등임. 2)이용상태 문화 및 집회시설(영화관), 운동시설(체력단련장) 등으로 이용중임. 3)설비내역 전기설비, 기계설비, 승강기설비, 주차설비, 소방설비, 태양광설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 -. 5)공부와의 차이 -. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) -. 닫기
참고 사항	일괄매각 옥탑 1층 면적(91.2㎡)은 연면적에서 제외됨(일반건축물대장 상 면적을 기준으로 감정평가함) - 상가건물임대차현황서 상 등재된 곳은 없으나, 현장 조사 당시 만난 직원 김0민에 의하면 (주)라이브커넥트, (주)판도라가 1층을 단기 임대(2025.05.24.종료)하여 영업을 하고 있다고 함 - 상가건물임대차현황서 상 등재된 곳은 없으나, 현장 조사 당시 만난 직원 김0중에 의하면 (주)이삭렌터카(대표자 장인오)가 지하2층 일부를 사무실로 사용하고 있으며 다른 점유자나 임차인은 없다고 함 - 상가건물임대차현황서 상 등재된 곳은 없으나, 현장 조사 당시 만난 직원 강0하에 의하면 주식회사 디더블유아이파크가 지하 1층, 2층, 3층을 주차장으로 사용하여 영업하고 있다고 함

건축물현황

소재지

서울특별시 광진구 자양동 9-4번지

대지면적

2982.5㎡
(903.79평)

연면적

13068.11㎡
(3960.03평)

건축면적

1788.01㎡
(541.82평)

용적률산정
연면적

5910.55㎡
(1791.08평)

건폐율

59.95%

용적률

198.17%

지상층수

4층

지하층수

3층

주용도

제2종근린생활시설

구조

철골철근콘크리트구조

착공일자

2016.11.11

사용승인일자

2018.01.08

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년6월29일	소유권 (OOOO		소멸
2	2018년6월29일	(2)근저당권설정 씨OOOO	1,147,300,000	소멸기준
3	2021년6월25일	근저당권 등OOOO	48,000,000,000	소멸
4	2025년4월21일	임의경매 등OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	접 수	약정/금지사항/환매특약		소멸
2	2018년6월29일	소유권 (OOOO		소멸
3	2018년6월29일	임차권설정 씨OOOO	1,043,000,000	인수
4	2018년6월29일	(24)근저당권설정 씨OOOO	1,147,300,000	소멸기준
5	2018년6월29일	(25)근저당권설정 씨OOOO	30,000,000	소멸
6	2021년6월25일	근저당권 등OOOO	48,000,000,000	소멸
7	2025년4월21일	임의경매 등OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-07)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
(OOOOOOOO	1층일부
(OOOOOOOO	미상 미상
(OOOOOOOOOOOO	지하1층	180,000,000 [월]27,500,000	X
(OOOOOOOOOOOO	2023.08.31		2023.10.01~2033.09.30
(OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO	230호	500,000 [월]12,000	O
(OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO	2016.08.31 미상		2016.05.02~2017.04.30
(OOOOOOO	2층일부
(OOOOOOO	미상 미상
(OOOOO	1층일부
(OOOOO	미상 미상
경OOO	3층일부
경OOO	미상 미상
성OO	213호	500,000 [월]12,000	O
성OO	2016.08.02		2016.05.02~2017.04.30
씨OOOOOOOOOOOOOOOOO	3층,4층	1,043,000,000 [월]64,204,000	O
씨OOOOOOOOOOOOOOOOO	2018.01.11		2018.01.26~2033.01.25
씨OOOOOOOOOO	4층전부및 3층전용면적2057.14㎡	1,043,000,000 [월]64,204,000
씨OOOOOOOOOO
주OOOOOOOOOOO	지하1층,2층,3층주차장	[보]0원 [월]17,690,235	X
주OOOOOOOOOOO	2024.11.26. 없음	2025.5.19.	2025.04.01~
비고 (매각물건 명세서)	씨제이씨지브이주식회사:임차권자로서 임차권등기일은 2018.06.29.임 주식회사 디더블유아이파크:특약사항 2025.04.01~2025.05.31 월임대료 17,690,235원, 2025.06.01~종료 월임대료 18,690,235원

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
씨제이씨지브이주식회사:임차권자로서 임차권등기일은 2018.06.29.임 주식회사 디더블유아이파크:특약사항 2025.04.01~2025.05.31 월임대료 17,690,235원, 2025.06.01~종료 월임대료 18,690,235원

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
2018.06.29.접수 제104140호로 경료된 을구 2번 임차권설정등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인 수함

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 10명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 64,323,094,390원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 2,883,119,059원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 308일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 308일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제2종일반주거지역/버스정류장/차량접근이 가능/지하철/철근콘크리트구조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2018.06.29. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 2018.06.29.접수 제104140호로 경료된 을구 2번 임차권설정등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인 수함

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

일괄매각 옥탑 1층 면적(91.2㎡)은 연면적에서 제외됨(일반건축물대장 상 면적을 기준으로 감정평가함)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울동부지방법원 (058-56)서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 대표 : 02)2204-2114, 야간 : 02)2204-2701 관할지역 : 성동구, 광진구, 강동구, 송파구
등기소	서울동부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2204-2181, 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동 650))
세무서	성동세무서 (대표:02-460-420, 팩스:02-468-8455, 서울특별시 성동구 광나루로 297 (송정동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	240,000,000원 240,000,000원	100% 0회
6개월	1건	240,000,000원 240,000,000원	100% 0회
12개월	2건	630,000,000원 391,999,950원	77% 1.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.