감정가	1,025,352,000 원
최저가	(96%) 986,703,600 원
보증금	(10%) 98,670,360 원
청구액	389,928,767 원

인천광역시 중구 무의동 7-2

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사건번호	2024타경563786
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.01.13(화) 10:00 입찰 1일전
토지면적	1,263.00㎡(382.06 평)
건물면적
채무/소유자	최OO / 최OO
채권자	김OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 563786

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-26	경매접수
~1일	2024-09-27	경매개시결정
~98일	2025-01-02	배당요구종기일
~474일	2026-01-13	96%	986,703,600	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	무의동 7-2	답	33 ㎡ (9.98평)	108분의33 지분전부
	무의동 10	전	50 ㎡ (15.13평)
	무의동 10-4	전	516 ㎡ (156.09평)
	무의동 12	대	393 ㎡ (118.88평)
	무의동 14	전	271 ㎡ (81.98평)
1) 위치/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 중구 무의동 소재 "광명항" 북측인근에 위치하는 토지로서 인근은 광명항을 중심으로한 농어촌주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 농어촌지대임. 2)교통상황 중구 도서지역인 무의도 내 토지이며 시내버스 종점 인근에 위치하여 도서지역으로서의 대중교통상황 보통인 지역임. 3)형태 및 이용상태 각각 완경사지대 내 부정형 등 토지로서 주거나지 및 휴경지상태임. 4)인접 도로상태 광명항까지의 소로는 현재 도로확장공사 중이며, 비포장 세로에 접하거나(연번3,5) 인접필지를 통하여 도보통행함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역(수도권정비계획법), 중점경광관리구역 내 토지임. 6)제시목록 외의 물건 연번3(무의동 10-4) 토지 일부에 소유자 미상의 폐가상태의 주택(브럭조 스레트지붕) 1동이 소재하고있으며 점유면적 및 위치 등은 측량을 요함. 7)공부와의 차이 연번3(무의동 10-4) 토지 일부에 소유자 미상의 폐가상태의 주택(브럭조 스레트지붕) 1동이 소재함. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대차관계 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각 목록3 지상에 소유자불명의 폐가(브럭조 스레트지붕) 1동이 소재하며 매각에서 제외. 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격은 347,835,600원임 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 - 본건은 무의도 광명항 해변에 인접한 토지로 주변은 상가, 단독주택, 숙박시설 등이 밀집한 지역임 - 본건 부동산의 정확한 면적이나 위치, 인접 토지와의 경계는 측량등 별도의 확인이 필요함 (제시외) 목록3 토지에 단층주택 1동이 있음

국토부실거래가 인천광역시 중구 무의동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.15	답	자연녹지	-	1471	44,498
25.12.10	답	자연녹지	12m미만	9.93	431	지분
25.12.02	답	자연녹지	-	202	5,000
25.11.27	전	자연녹지	8m미만	271	14,000
25.11.27	답	자연녹지	8m미만	468	33,787
25.11.27	답	자연녹지	-	5	361
25.11.27	답	자연녹지	8m미만	1133	81,780
25.11.27	답	자연녹지	-	1	72
25.11.15	전	자연녹지	-	89	4,320
25.11.15	전	자연녹지	8m미만	50	2,400
25.11.15	답	자연녹지	12m미만	94	4,480
25.11.10	대	자연녹지	8m미만	156	6,963
25.09.10	대	자연녹지	8m미만	406	12,000
25.08.25	임야	보전녹지	-	721	5,000
25.08.21	답	자연녹지	12m미만	147	20,500
25.08.07	임야	보전녹지	8m미만	827	8,750	지분
25.08.02	임야	자연녹지	8m미만	34.02	2,550	지분
25.08.02	임야	자연녹지	8m미만	2.34	180	지분
25.08.02	임야	자연녹지	-	216.81	15,120	지분
25.08.02	임야	자연녹지	8m미만	28.71	2,150	지분
25.07.31	과수원	보전녹지	12m미만	176	14,225
25.07.31	과수원	보전녹지	12m미만	1230	91,968
25.07.31	과수원	자연녹지	-	102	6,553
25.07.31	답	자연녹지	12m미만	171	14,254
25.07.30	대	자연녹지	-	14	1,500
25.07.18	임야	자연녹지	8m미만	424	33,700
25.07.18	임야	자연녹지	12m미만	16	1,300	지분
25.07.14	답	자연녹지	8m미만	279.6	12,281	지분
25.07.14	답	자연녹지	8m미만	991.8	44,407	지분
25.07.02	전	자연녹지	-	66	750
25.07.01	답	자연녹지	12m미만	125	6,500
25.04.29	임야	자연녹지	8m미만	716.4	14,864	지분
25.04.29	임야	자연녹지	-	3586.8	74,422	지분
25.04.29	임야	자연녹지	12m미만	5481	286,026	지분
25.04.03	과수원	자연녹지	-	289	30,000
25.03.15	임야	자연녹지	8m미만	47	2,637	지분
25.03.15	임야	자연녹지	8m미만	301	17,258
25.02.28	전	자연녹지	-	377	9,000
25.02.05	임야	보전녹지	-	23008	35,432

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2012년7월16일	소유권 최OO		소멸
2	2019년7월4일	근저당권 학OOOO	650,000,000	소멸기준
3	2019년7월4일	지상권 학OOOO		소멸
4	2021년7월9일	근저당권 학OOOO	104,000,000	소멸
5	2023년9월8일	근저당권 학OOOO	240,000,000	소멸
6	2024년9월27일	강제경매 김OO		소멸
7	2024년10월7일	임의경매 학OOOO		소멸
8	2024년11월5일	압류 중O		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-02)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO
김OO	2018.03.23
이OO
이OO	2019.01.15
비고 (매각물건 명세서)	부동산현황조사보고서에 의하면 임차인 김무성, 이보현은 이 사건 부동산의 임차인이 아니라고 함

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
부동산현황조사보고서에 의하면 임차인 김무성, 이보현은 이 사건 부동산의 임차인이 아니라고 함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 472일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 472일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.07.04.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.12.29 채권자 김OO 기일변경신청서 제출

일괄매각 목록3 지상에 소유자불명의 폐가(브럭조 스레트지붕) 1동이 소재하며 매각에서 제외. 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가 격은 347,835,600원임 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(032)620-9099, 인천광역시 미추홀구 경원대로 881(주안동 983))
세무서	인천세무서 (대표:032-770-02, 팩스:032-777-8104, 인천광역시 동구 우각로 75 (창영동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	347,600,000원 151,056,740원	50% 2.6회
6개월	10건	230,700,000원 105,344,070원	51% 2.4회
12개월	19건	187,578,947원 90,262,248원	52% 2.2회

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