감정가	132,757,510 원
최저가	(45%) 59,475,000 원
보증금	(10%) 5,947,500 원
청구액	6,253,007 원

전라남도 해남군 현산면 조산리 166-11

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사건번호	2025타경50094
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.05.18(월) 10:00
토지면적	3,044.00㎡(920.81 평)
건물면적	473.13㎡(143.12 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	현OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 50094

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-10	경매접수
~0일	2025-01-10	경매개시결정
~83일	2025-04-03	배당요구종기일
~367일	2026-01-12	100%	132,757,510	유찰
~409일	2026-02-23	70%	92,930,000	유찰
~451일	2026-04-06	56%	74,344,000	유찰
~493일	2026-05-18	45%	59,475,000	유찰

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	조산리 166-11	대	426 ㎡ (128.87평)
	조산리 181-2	전	546 ㎡ (165.17평)
	조산리 181-1	전	2072 ㎡ (626.78평)
건물	조산리 166-11	단층 단독주택 경량철골조	93.93 ㎡ (28.41평)
제시외 건물	조산리 166-11	창고 및 화장실	12 ㎡ (3.63평)
제시외 건물	조산리 166-11	축사 및 창고	367.2 ㎡ (111.08평)
1) 위치/농림지역/생산관리지역/계획관리지역/차량출입 가능/판넬지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 일련번호(1)-(3)은 전라남도 해남군 현산면 조산리 소재, 신풍마을 내에 위치하고 있으며, 본건 주위는 순수 농촌지대임. 일련번호(6)은 전라남도 해남군 현산면 황산리 소재, 황산마을 북동측 인근에 위치 하고 있으며, 본건 주위는 마을주변 농경지대임. 2)교통상황 본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1)은 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호(2)는 부정형의 완경사지로서, 전으로 이용중임. 일련번호(3)은 부정형의 완경사지로서, 잡종지 및 일부 도로로 이용중임. 일련번호(6)은 사다리형의 평지로서, 전으로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1)은 본건 북동측 및 남동측으로 시멘트도로에 접해 있음. 일련번호(2)는 본건 남측으로 시멘트도로에 접해 있음. 일련번호(3)은 본건 북서측 및 북동측으로 시멘트도로에 접해 있음. 일련번호(6)은 지적도상 맹지이나, 본건 남동측으로 비포장농로가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1) : 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지 법>임. 6)제시목록 외의 물건 별지 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조. 7)공부와의 차이 일련번호(3)의 지목은 공부상 "전"이나, 현황 "전 및 잡종지, 일부 도로"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 일련번호(1),(6)의 소유자는 등기사항전부증명서(2025년01월20일 열람)상 김재봉氏임. 1)건물의 구조 (가) 경량철골구조 판넬위아스팔트슁글지붕 단층 건물로서, 외벽 : 싸이딩판넬 및 인슈판넬 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 하이새시창 바닥 : 장판 및 타일 등 (나) 일반철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, 벽체 : 판넬 마감 창호 : 하이새시창 바닥 : 콘크리트위페인트 마감 2)이용상태 기호(가) : 단독주택으로 이용중임. 기호(나) : 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임. 3)설비내역 기호(가) : 일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음. 기호(나) : 일반적인 전기설비 등이 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 해당사항 없음. 5)공부와의 차이 해당사항 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 기호(가),(나)의 소유자는 등기사항전부증명서(2025년01월20일 열람)상 김재봉氏임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1.은 주거용건부지, 목록4.는 단독주택으로, 목록2,3.은 '전 및 일부 도로, 잡종지'로 이용중임 3. 목록1,3. 지상에 수목 다수소재 - 매각포함 4. 본건 토지 지상에 미등기 제시외 건물 ㉠창고 및 화장실(블럭조 스레트지붕, 12㎡), ㉡축사 및 창고(경량철골조 스레트 및 강판지붕, 367.2㎡) 소재 ? 매각포함(2025.11.25.자 재현황조사보고서에 의하면 마을주민들에게 탐문한 바, 소유자는 마을에 거주하지 않으며 모두 소유자의 소유라고 진술하나 소유자를 직접 탐문하지는 못하였음) 5. 특별매각조건(목록2,3) : 매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 반환하지 않음), 농지가 불법전용된 경우 취득시 사전에 원상복구하거나, 원상복구계획서를 제출하여 농지취득자격증명 발급이 가능하며, 관외자가 신청시 농지위원회에서 심의 후 발급결정된다는 현산면의 회신이 있음(첨부된 사실조회회신서 참조) 6. 목록4.는 현재 공가상태로 조사되며, 점유관계 등은 별도의 확인 요함 7. 목록4.에 대하여 행정안전부 주소정책과-3470(2022.12.22.)호에 의거 '전남 해남군 현산면 신풍리길 78-4'에서 '전남 해남군 현산면 신풍리길 78'로 도로명주소 정정되었다는 2023.6.20.자 변동사항 있음(건축물대장 참조) 8. 목록2,3.은 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함 마을주민들 탐문한바 채무자(소유자)는 마을에 거주하지 않으며 제시외건물(ㄱ,ㄴ)은 모두 채무자 김해영 소유라고 진술하나 소유자를 직접 탐문하지는 못하였음을 감안하여 정확한 소유관계에 대한 판단을 하시기 바람.

건축물현황

소재지

전라남도 해남군 현산면 조산리 166-11번지

대지면적

426㎡
(129.09평)

연면적

93.93㎡
(28.46평)

건축면적

93.93㎡
(28.46평)

용적률산정
연면적

93.93㎡
(28.46평)

건폐율

22.05%

용적률

22.05%

지상층수

1층

지하층수

주용도

단독주택

구조

경량철골구조

착공일자

2011.05.16

사용승인일자

2011.12.19

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 전라남도 해남군 현산면 조산리

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.04.17	51.9	3,500		1916

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2025년1월13일	소유권 김OO		소멸
2	2012년2월24일	근저당권 현OOOO	19,500,000	소멸기준
3	2012년2월24일	지상권 현OOOO		소멸
4	2022년12월28일	압류 해OO		소멸
5	2023년5월9일	압류 동OO		소멸
6	2024년6월17일	가압류 허OO	10,733,882	소멸
7	2024년7월8일	(1)가압류 현OOOO	12,920,103	소멸
8	2024년7월8일	(2)가압류 농OOOO	21,088,999	소멸
9	2025년1월10일	강제경매 현OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2025년1월13일	소유권 김OO		소멸
2	2012년2월24일	근저당권 현OOOO	19,500,000	소멸기준
3	2024년7월8일	(1)가압류 현OOOO	12,920,103	소멸
4	2024년7월8일	(2)가압류 농OOOO	21,088,999	소멸
5	2024년10월21일	압류 해OO		소멸
6	2025년1월10일	강제경매 현OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-04-03)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 132,757,510원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 6,253,007원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 498일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 498일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/생산관리지역/계획관리지역/차량출입 가능/판넬지붕/철골조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1,4 : 2012.02.24.근저당 목록2 : 2011.08.29.근저당 설정 목록3 : 2024.07.08.가압류)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1.은 주거용건부지, 목록4.는 단독주택으로, 목록2,3.은 '전 및 일부 도로, 잡종지'로 이용중임 3. 목록1,3. 지상에 수목 다수소재 - 매각포함 4. 본건 토지 지상에 미등기 제시외 건물 ㉠창고 및 화장실(블럭조 스레트지붕, 12㎡), ㉡축사 및 창고(경량철골조 스레트 및 강판지붕, 367.2㎡) 소재 ? 매각포함(2025.11.25.자 재현황조사보고서에 의하면 마을주민들에게 탐문한 바, 소유자는 마을에 거 주하지 않으며 모두 소유자의 소유라고 진술하나 소유자를 직접 탐문하지는 못하였음) 5. 특별매각조건(목록2,3) : 매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 반환하지 않음), 농지가 불법 전용된 경우 취득시 사전에 원상복구하거나, 원상복구계획서를 제출하여 농지취득자격증명 발급이 가능하며, 관외자가 신청시 농지위원회에서 심의 후 발급결정된다는 현산면의 회신이 있음(첨부된 사실조회회신서 참조) 6. 목록4.는 현재 공가상태로 조사되며, 점유관계 등은 별도의 확인 요함 7. 목록4.에 대하여 행정안전부 주소정책과-3470(2022.12.22.)호에 의거 '전남 해남군 현산면 신풍리길 78-4'에서 '전남 해남군 현산면 신풍리길 78'로 도로명주소 정정되었다는 2023.6.20.자 변동사항 있음(건축물대장 참조) 8. 목록2,3.은 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 해남지원 (590-31)전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리) 대표 : 061)534-9151 관할지역 : 해남군, 완도군, 진도군
등기소	광주지방법원 해남지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(061)536-9133, 전남 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리 391))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	328,936,903원 224,263,300원	76% 1.3회
6개월	11건	1,133,063,111원 687,629,800원	68% 2회
12개월	24건	712,234,693원 403,244,988원	63% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

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