감정가	2,542,146,160 원
최저가	(49%) 1,245,651,618 원
보증금	(10%) 124,565,162 원
청구액	1,450,000,000 원

경기도 포천시 소흘읍 직동리 383-9

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사건번호	2025타경72476
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.03.18(수) 10:30 입찰 23일전
토지면적	1,951.00㎡(590.18 평)
건물면적	479.34㎡(145.00 평)
채무/소유자	이OO / 최OO외 1명
채권자	남OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 72476

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-05	경매접수
~4일	2025-06-09	경매개시결정
~90일	2025-09-03	배당요구종기일
~216일	2026-01-07	100%	2,542,146,160	유찰
~251일	2026-02-11	70%	1,779,502,312	유찰
~286일	2026-03-18	49%	1,245,651,618	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	직동리 383-9	대	1951 ㎡ (590.18평)
건물	직동리 383-9	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	236.67 ㎡ (71.59평)
건물	직동리 383-9	2층 근린생활시설 철근콘크리트조	242.67 ㎡ (73.41평)
1) 위치/계획관리지역/노선버스 정류장/철근콘크리트조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 포천시 소흘읍 직동리 소재 '제2직동교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 무인텔, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 북측에 인접한 광릉수목원로에 노선버스 정류장이 소재함. 3)형태 및 이용상태 대체로 변형 사다리형상의 토지로서, 북향 경사지를 옹벽으로 조성하여 계단식으로 사용중 이며, 상업용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 북측으로 왕복 2차선(광릉수목원로) 및 인도와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역(광릉숲 중점경관관리구역)임. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : - 1)건물의 구조 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임. 2)이용상태 근린생활시설이나 현장조사일 현재 공실 상태임. 3)설비내역 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등 갖추었으나, 전반적인 관리상태가 보통 이하임. 4)부합물 및 종물 - 5)공부와의 차이 ① 건물등기사항전부증명서상의 1층면적은 236.67㎡(내역:1층-주유소)이나, 일반건축물대장 에 의하면 2022. 6.8.에 100㎡(위험물저장처리시설(주유소-캐노피))가 말소되고, 2022. 6.23.에 나머지 136.67㎡의 용도가 변경됨:(위험물저장 및 처리시설-주유소) ⇒ (제1종 근린생활시설(소매점)). ② 현황도 상 1,2층 간 계단이 건물 양측에 소재하나, 현장조사 결과 해당 부분은 콘크리트 로 메워졌음. ③ 건물 1층 내벽 일부를 철거한 것으로 확인됨. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : 건물 내외부에 이동가능한 건설관련 자재 등이 소재함. 닫기
참고 사항	일괄매각, 조병찬 유치권신고 그 성립여부 불분명 가. 현황 1) 목록1. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 목록2. 주유소 및 근린생활시설 관련 부지 등으로 사용되고 있으며 - `유치권점유중(이스톤건

건축물현황

소재지

경기도 포천시 소흘읍 직동리 383-9번지

대지면적

1951㎡
(591.21평)

연면적

379.34㎡
(114.95평)

건축면적

251.98㎡
(76.36평)

용적률산정
연면적

379.34㎡
(114.95평)

건폐율

12.92%

용적률

19.44%

지상층수

2층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

1992.10.00

사용승인일자

1993.01.20

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년6월29일	소유권 최OO		소멸
2	2015년6월29일	소유권 이OO		소멸
3	2022년12월26일	근저당권 남OOOO	1,885,000,000	소멸기준
4	2023년5월3일	근저당권 이OO	520,000,000	소멸
5	2024년5월2일	가압류 서OOOO	294,901,200	소멸
6	2024년5월29일	압류 포OO		소멸
7	2024년7월18일	가압류 남OOOO	500,000,000	소멸
8	2024년10월14일	압류 포OO		소멸
9	2025년6월9일	임의경매 남OOOO		소멸
10	2025년9월18일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년6월29일	소유권 최OO		소멸
2	2015년6월29일	소유권 이OO		소멸
3	2022년12월26일	근저당권 남OOOO	1,885,000,000	소멸기준
4	2023년5월3일	근저당권 이OO	520,000,000	소멸
5	2024년5월2일	가압류 서OOOO	294,901,200	소멸
6	2024년5월29일	압류 포OO		소멸
7	2024년7월18일	가압류 남OOOO	500,000,000	소멸
8	2024년10월14일	압류 포OO		소멸
9	2025년6월9일	임의경매 남OOOO		소멸
10	2025년9월18일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-03)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/노선버스 정류장/철근콘크리트조/슬래브지붕

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.12.26.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2026.01.07 신고인 조OO 유치권신고 제출

1.일괄매각 2.현황 본건 건물에 '유치권점유중'이라는 현수막이 걸려 있으므로 유치권 성립 여부는 별도 확인요 3.목록1. 토지는 2022.8.18. 지목변경(주유소용지→대)이 되었는 바, 종전의 이용상황(주유소용지)으로 인한 지하의 토양오염 여 부 등에 대하여는 외관상 확인의 불가능한 점을 고려하여 평가함. 토양오염 여부 등은 재확인 필요 4.목록2. 건물등기사항증명서상 1층 면적은 236.67㎡(내역:1층 주유소)이나, 일반건축물상 2022. 6. 8.에 100㎡(위험물저장처리 시설(주유소-캐노피))가 말소되고, 2022.6.23.에 나머지 136.67㎡의 용도(위험물저장 및 처리시설-주유소)에서 (제1종 근린생활 시설(소매점))으로 변경되었는 바, 현황과 동일성이 인정되는 일반건축물대장을 기준으로 평가함 5.목록2. 현황상 1,2층 계단이 건물 양측에 소재하나, 현장조사 결과 해당 부분은 콘크리트로 메워져 있으며 1층 내벽 일부를 철거한 것으로 확인됨 6.목록2.건물 내외부에 이동 가능한 건설관련 자재 등이 소재함 7.2026. 1. 7. 조병찬 유치권신고(원금 420,000,000원 및 지연손해금)하였으나 그 성립여부는 불분명

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	의정부지방법원 본원 포천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)532-7888, 경기도 포천시 중앙로 27 (신읍동 376-4))
세무서	포천세무서 (대표:031-538-72, 팩스:031-544-6090, 경기도 포천시 소흘읍 송우로 75)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	2,734,868,093원 1,693,985,000원	53% 2.5회
6개월	17건	2,798,979,809원 1,469,701,294원	51% 2.4회
12개월	34건	2,701,633,748원 1,432,457,751원	56% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.