감정가	13,189,734,800 원
최저가	(100%) 13,189,734,800 원
보증금	(10%) 1,318,973,480 원
청구액	4,323,823,539 원

제주특별자치도 제주시 오등동 154

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사건번호	2025타경8123
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.06.02(화) 10:00 입찰 2일전
토지면적	9,045.00㎡(2,736.11 평)
건물면적	2,587.22㎡(782.63 평)
채무/소유자	비OOOOOOOO / 비OOOOOOOO
채권자	한OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 8123

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-19	경매접수
~1일	2025-05-20	경매개시결정
~99일	2025-08-26	배당요구종기일
~218일	2025-12-23	99%	13,023,952,200	변경
~379일	2026-06-02	100%	13,189,734,800	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	오등동 154	대	8405 ㎡ (2,542.51평)
토지	오등동 157-5	대	640 ㎡ (193.60평)
건물	오등동 154	지1층 전시장, 소매점 등 철근콘크리트구조	1616.94 ㎡ (489.12평)
	오등동 154	1층 전시장, 휴게음식점 철근콘크리트구조	556.42 ㎡ (168.32평)
	오등동 154	2층 휴게음식점 철근콘크리트구조	324.64 ㎡ (98.20평)
	오등동 154	3층 전시장 철근콘크리트구조	87.22 ㎡ (26.38평)
제시외 건물	오등동 154	수목	1식 ㎡ (0.30평)	포함
	오등동 154	조경시설	1식 ㎡ (0.30평)	포함
	오등동 154	수변전설비	1식 ㎡ (0.30평)	제외
	오등동 154	소방엔진펌프	2식 ㎡ (0.61평)	제외
	오등동 154	대형배전반	1식 ㎡ (0.30평)	제외
	오등동 154	배수펌프	1식 ㎡ (0.30평)	제외
	오등동 154	유체펌프	1식 ㎡ (0.30평)	제외
	오등동 154	소화전설비	1식 ㎡ (0.30평)	제외
	오등동 154	스프링클러	1식 ㎡ (0.30평)	제외
	오등동 154	물탱크	1식 ㎡ (0.30평)	제외
1) 위치/생산녹지지역/보전산지/버스정류장/차량접근이 가능/철근콘크리트구조/평슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '제주대학교병원' 남서측 근거리에 위치하며 주위는 농지, 임야, 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(1, 3)이 일단으로 기호(2) 건물(문화 및 집회시설 등)의 부지로 이용중이며, 부정형의 완경사지임. 4)인접 도로상태 본건 북동측으로 중로에 접하며, 남서측으로 세로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호① : 생산녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임. 기호③ : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 공익용산지, 보전산지, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 제시외 수목 및 제시외 조경시설 소재함. (감정평가명세표 및 사진용지 참조하시기 바람) 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1) 및 기호(3) 토지는 일단의 건물 부지로 이용중이므로 일괄감정평가함. 다만, 기호(1)은 용도지역이 생산녹지지역이고, 기호(3)은 보전녹지지역인바, 기호(1, 3) 토지의 일괄감정평가시 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적 비율에 따른 평균가액으로 감정평가함. 3) 기호(3) 토지는 공익용산지, 보전산지에 속하는바, 이를 감안하여 평가하였음. 4) 본건 토지상에는 후첨 사진용지와 같이 소유권 미상의 수목이 소재하는바, 수종, 규격, 식재상황, 관리상태 등 제반 가격형성요인을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 5) 본건 토지상에는 후첨 사진용지와 같이 소유권 미상의 조경시설이 소재하는바, 이를 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 1)건물의 구조 기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지1층~3층 건물로서, 외벽 : 타일 등 마감, 내벽 : 노출콘크리트, 타일 등 마감, 바닥 : 에폭시, 타일, 콩자갈 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. 2)이용상태 전시장, 휴게음식점 등으로 이용중임. 3)설비내역 전기부대설비, 소방설비, 천장형냉난방설비, 위생및급배수설비, 승강기, 옥상 조경시설(데크, 가로등) 등 되어있음. 4)부합물 및 종물 없음. 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	-일괄매각 -본 건 지상의 수목, 조경시설 매각에 포함. -본 건 지상에 매각에서 제외하는 조형물, 각종 벤치가 소재함. - 소재지 1(오등동 154) 대지 (소재지 2. 제시 건물의 부지임. 일부 지상에 조경수 및 수목이 식재되어 있고, 일부 지상은 아스콘 포장되어 진입로로 이용중임. 일부 토지에 석축시설, 데크시설, 적벽돌 계단, 적벽돌 조형물, 유아용놀이터 등이 조성되어 있고, 토지 경계 부분에 목재

건축물현황

소재지

제주특별자치도 제주시 오등동 154번지

대지면적

9045㎡
(2740.91평)

연면적

2585.22㎡
(783.4평)

건축면적

560.38㎡
(169.81평)

용적률산정
연면적

968.28㎡
(293.42평)

건폐율

6.2%

용적률

10.71%

지상층수

3층

지하층수

1층

주용도

문화및집회시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2021.10.08

사용승인일자

2024.03.20

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		캐OOOO		소멸
2	2024년3월28일	근저당권	1,200,000,000	소멸기준
3	2022년3월25일	소유권 비OOOO		소멸
4	2022년5월26일	근저당권 (OOOO	5,460,000,000	소멸
5	2022년5월26일	지상권 한OOOO		소멸
6	2023년7월17일	근저당권 변OO	350,000,000	소멸
7	2023년7월17일	근저당권 변OO	350,000,000	소멸
8	2023년12월22일	근저당권 김OO	231,000,000	소멸
9	2024년3월28일	근저당권 이OO	570,000,000	소멸
10	2024년8월9일	가압류 (OOOO	2,500,000,000	소멸
11	2024년12월10일	가압류 유OO	400,000,000	소멸
12	2025년1월6일	압류 제OOOO		소멸
13	2025년3월17일	근저당권 이OO	66,000,000	소멸
14	2025년3월17일	근저당권 주OOOO	60,000,000	소멸
15	2025년5월20일	임의경매 한OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년3월26일	소유권 비OOOO		소멸
2	2024년3월26일	근저당권 (OOOO	5,460,000,000	소멸기준
3	2024년3월28일	근저당권 캐OOOO	1,200,000,000	소멸
4	2024년3월28일	근저당권 이OO	570,000,000	소멸
5	2024년8월9일	가압류 (OOOO	2,500,000,000	소멸
6	2024년9월23일	근저당권 김OO	231,000,000	소멸
7	2024년12월10일	가압류 유OO	400,000,000	소멸
8	2024년12월30일	압류 제OOOO		소멸
9	2025년3월17일	근저당권 이OO	66,000,000	소멸
10	2025년3월17일	근저당권 주OOOO	60,000,000	소멸
11	2025년5월8일	압류 제OOOO		소멸
12	2025년5월20일	임의경매 한OOOO		소멸
13	2025년7월30일	압류 국OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-26)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
주OOOOOOOOO	본건제시건물지1층전부	50,000,000원 [월]2,083,333	O
주OOOOOOOOO	2024.02.13 미상		2024.02.07~2026.02.07
주OOOOO	본건제시건물1층,2층,3층전부	50,000,000원 [월]2,083,333원	O
주OOOOO	2024.01.24 미상		2023.10.20~2025.10.20
비고 (매각물건 명세서)	-위 기재사항은 상가건물임대차 현황서(2025. 6. 2. 자) 및 현황조사 시 현장진술에 의함. -신청채권자로부터 임차인 주식회사 가시버시공방, 주식회사 캄포에 대하여 임차인들은 채무자겸소유자와 실질적으로 동일인 인바, 형식적?가장 임대차로 의심되므로 대항력이 부존재 한다는 ‘임차인 주식회사 가시버시 대항력 부존재에 대한 의견 서’(2026. 1. 12. 자), ‘임차인 허위 임대차관계 신고에 대한 의견 및 재조사 요청서’(2026. 1. 12. 자)가 제출됨.

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
-위 기재사항은 상가건물임대차 현황서(2025. 6. 2. 자) 및 현황조사 시 현장진술에 의함. -신청채권자로부터 임차인 주식회사 가시버시공방, 주식회사 캄포에 대하여 임차인들은 채무자겸소유자와 실질적으로 동일인 인바, 형식적?가장 임대차로 의심되므로 대항력이 부존재 한다는 ‘임차인 주식회사 가시버시 대항력 부존재에 대한 의견 서’(2026. 1. 12. 자), ‘임차인 허위 임대차관계 신고에 대한 의견 및 재조사 요청서’(2026. 1. 12. 자)가 제출됨.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 13,189,734,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 4,323,823,539원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 376일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 376일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/생산녹지지역/보전산지/버스정류장/차량접근이 가능/철근콘크리트구조/평슬래브지붕/슬래브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: -목록 1, 3. 2022. 5. 26. 근저당 설정 -목록 2. 2024. 3. 26. 근저당)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항 없음

2025.12.18 임차인 주OOO OOOOOO 이의신청서 제출
2026.03.16 승계인 주OOO OOOOOO 임차인 이의신청서에 대한 채권자 의견서 제출

-일괄매각, 본 건 매각에 포함되는 수목, 조경시설 있음. [감정평가서 감정평가명세표 기재 수목(워싱턴야자, 당종려, 동백, 먼나무, 식나무, 나한송, 종가시나무 등), 조경시설(데크, 가로등, 돌담, 펜스, 적벽돌담장, 모래놀이터, 벽돌계단벤치 등)] -본 건 지상에 매각에서 제외하는 솟대 조형물, 각종 조형물(황소, 강아지, 대나무 놀이터 등 창작 조형물), 각종 벤치(평상형 벤치, 고제 벤치, 우드슬렛 웨이브 벤치, 삼나무 벤치)가 소재함. -목록 1, 3. 토지는 일단의 건물 부지로 이용 중임. -목록 2. 건물은 전시장, 휴게음식점 등으로 이용 중이고, 옥상에 소재하는 조경시설(데크, 가로등)은 건물에 포함 평가함. -채무자겸소유자가 수변전설비, 비상용발전기, 대형배전반, 배수펌프, 유체펌프, 소화전설비, 스프링클러, 물탱크에 대하여 평가 보완을 요청한바, 재감정 결과 ① 수변전설비는 한국전력공사 소유물로 확인되어 평가 제외[해당 수변전설비에 대한 표준시설 부담금은 건물 부대시설(전기설비)에 포함 평가], ② 소방엔진펌프, 소화전설비, 스프링클러는 건물 부대설비(소방설비)의 일부 인바 건물에 포함 평가, ③ 대형배전반은 건물 부대설비(전기설비)의 일부인바 건물에 포함 평가, ④ 배수펌프, 유체펌프, 물 탱크는 건물 부대설비(급배수설비)의 일부인바 건물에 포함 평가함. -임차인 주식회사 가시버시공방으로부터 돌담, 적벽돌담장, 벽돌계단벤치, 울타리 및 가로등, 데크, 모래놀이터, 솟대 조형물, 각종 조형물(황소?강아지?대나무 놀이터 등 창작조형물), 각종 벤치(평상형 벤치, 고제 벤치, 우드슬렛 웨이브 벤치, 삼나무 벤치)는 임차인이 본 건 건물을 임차하면서 시설한 것이라는 이의신청서(2025. 12. 18. 자), 보정서(2026. 4. 10. 자)가 제출됨.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	27건	1,379,362,155원 520,325,522원	42% 3.1회
6개월	63건	1,177,547,821원 460,635,140원	69% 2.9회
12개월	198건	810,156,925원 349,530,182원	54% 2.9회

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