감정가	241,000,000 원
최저가	(80%) 192,800,000 원
보증금	(10%) 19,280,000 원
청구액	22,150,000 원

서울특별시 도봉구 쌍문동 81-115 새울센스빌 5층 502호

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사건번호	2025타경12895
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.01.20(화) 10:00 입찰 30일전
토지면적	17.66㎡(5.34 평)
건물면적	29.70㎡(8.98 평)
채무/소유자	손OO / 안OO
채권자	유OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 12895

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-09	경매접수
~1일	2025-07-10	경매개시결정
~72일	2025-09-19	배당요구종기일
~153일	2025-12-09	100%	241,000,000	유찰
~195일	2026-01-20	80%	192,800,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	쌍문동 81-115	327분의 17.66	17.66 ㎡ (5.34평)
건물	쌍문동 81-115	5층 502호 철근콘크리트구조	29.7 ㎡ (8.98평)
1) 위치/도시지역/제2종일반주거지역/제3종일반주거지역/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 있는 ""한신초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로 주위환경은 보통임. 2)교통상황 대상건물까지 차량통행이 가능하며, 남동측 직선거리 약 420m 지점에 쌍문역(4호선) 및 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통상황은 보통임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물내 5층 502호로 외벽 : 일부 석재마감 및 벽돌 치장 마감 창호 : 하이샤시 창호 등 임 4)이용상태 다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""내부도"" 참조) 5)설비내역 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 되어있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 완경사지대에 가각정리된 직사각형의 토지로 ""다세대주택"" 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 북동측으로 로폭 약 6m 남동측으로 로폭 약 5m 내외의 포장 도로와 접하며, 북서측으로 막다른 도로와 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역(입안) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역((제한 기간:2025.1.17~.2026.1.16))<건축법>, 건축허가·착공제한지역(지정기간:고시일(20250612) 로 부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(입안)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 9)공부와의 차이 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음. 닫기
참고 사항	* 임차인 조용

건축물현황

소재지

서울특별시 도봉구 쌍문동 81-115번지

대지면적

325.45㎡
(98.62평)

연면적

650.57㎡
(197.14평)

건축면적

187.67㎡
(56.87평)

용적률산정
연면적

650.57㎡
(197.14평)

건폐율

57.66%

용적률

199.9%

지상층수

6층

지하층수

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2017.12.14

사용승인일자

2018.07.05

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 서울특별시 도봉구 쌍문동

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
조용휘 : 최초계약(2023. 4. 10.)은 보증금 176,000,000원에 대한 계약이며, 이에 대한 확정일자는 2023. 4. 12.임. 재계약(2025. 5. 3.)은 보증금 172,000,000원에 대한 계약이며, 이에 대한 확정일자는 2025. 5. 20.임. 주택도시보증공사(조용휘) : 임차인 조용휘의 임대차보증금반환채권 양수인임(우선변제권 승계)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 241,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 22,150,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제2종일반주거지역/제3종일반주거지역/철근콘크리트구조

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024. 10. 24. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울북부지방법원 (013-22)서울특별시 도봉구 마들로749 (도봉2동 626) 대표 : 02)910-3114 관할지역 : 강북구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 성북구, 중랑구
등기소	서울북부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2030-2330, 서울특별시 도봉구 노해로 325 (창동 337번지))
세무서	도봉세무서 (대표:02-944-020, 팩스:02-984-2580, 서울특별시 강북구 도봉로 117 (미아동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	20건	255,178,500원 188,972,525원	72% 3.9회
6개월	39건	243,154,359원 170,894,525원	68% 4.3회
12개월	97건	240,733,216원 178,461,977원	74% 3.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

계약일	건물명칭	층	연면적	대지	금액	건축
24.03.29	대명하이빌	3	47.47	31.61	20,000	2014
24.03.25	한백빌리지	3	53.46	30.12	21,000	2003
24.03.24	북한산캐스빌20차	5	29.88	18.5	17,400	2015
24.03.23	풀내음파크빌	2	43.89	25.87	16,300	2011
24.03.23	베스트빌	3	35.71	23.1406	18,500	2017
24.03.22	탑클래스101,102동	3	42.48	29.63	26,800	2018
24.03.22	동원베네스빌	3	58.87	32.68	25,000	2009
24.03.22	현대빌리지102동	2	55.22	32.11	23,500	2014
24.03.22	신건영빌리지가동	4	29.96	17.93	14,200	1994
24.03.21	건영빌라트1동	3	38.35	19.57	12,500	1994
24.03.20	경모하늘풍경	4	22.56	18.3	15,000	2016
24.03.20	아트리체	3	40.11	30.51	29,500	2023
24.03.19	주함해븐빌C동	4	56.85	33.32	30,000	2015
24.03.19	황지클래스18차	3	51.8	28.53	20,000	2009
24.03.18	현대초원빌라	2	84.8	71.6	25,000	1991
24.03.18	금성빌라(315-404)	2	44.07	22.31	16,000	1995
24.03.18	대연골든빌A동	4	51.31	34.55	44,000	2022
24.03.18	은행주택(202동)	5	43.69	25.13	30,500	2017
24.03.16	광성아트빌(286-25)	4	53.61	32.065	18,500	2004
24.03.15	보람하이츠빌(나동)	4	60.98	33.31	23,000	2009
24.03.14	풀내음파크빌(98-7)	2	55.08	30.78	26,000	2013
24.03.13	나너울카운티(532-77)	5	44.14	44	46,500	2020
24.03.12	완성빌라	1	52.17	57.48	20,000	1983
24.03.11	황지클래스	5	55.17	32.4	25,000	2008
24.03.09	아름다운집	3	51.87	27.171	21,500	2001
24.03.08	북한산그랑빌(B동)	5	68.22	29.1	24,000	2009
24.03.08	백상세라믹빌라A동	4	41.52	20.4	13,000	1994
24.03.07	양지파크빌	4	45.99	22.46	17,750	2003
24.03.06	대운파크빌	3	48.06	29.7	20,500	2012
24.03.06	이지빌	5	51.34	29.57	22,000	2014
24.03.06	청화맨션	4	57.38	38.59	23,000	1997
24.03.04	풀내음파크빌(75-57)	2	51.41	30.1	21,000	2014
24.03.03	레미안아트빌(B동)	3	58.98	34.5	36,900	2022
24.03.01	풀내음파크빌(29-7)	3	29.75	22.62	12,500	2012
24.03.01	아성빌라	4	50.23	31.772	39,000	2023
24.02.29	황금하이츠	5	59.07	32.39	21,000	2010
24.02.28	삼익빌라(486-112)	2	45	43.11	13,400	1988
24.02.27	레미안아트빌(A동)	3	45.22	29.8	34,900	2022
24.02.24	오성그린빌	2	42.78	26.25	27,100	2021
24.02.23	대운아트빌라(가동)	1	60.09	28.56	22,800	2003
24.02.21	삼익빌라(486-112)	2	45	43.11	13,400	1988
24.02.21	남전그린빌라	4	45.08	16.925	12,500	1993
24.02.16	라루체	5	47.31	30.1229	28,000	2015
24.02.16	우암하이츠빌라	3	59.01	24.73	19,000	1996
24.02.15	한보빌라6차	3	48.93	21.73	16,000	1994
24.02.15	(306-3)	2	34.86	27.2222	12,300	1987
24.02.14	청기와빌라12차	1	53.71	32.17	23,500	2001
24.02.08	시나래	2	47.41	28.6629	20,600	2013
24.02.08	(26-14)	2	44.15	30.39	8,300	1990
24.02.07	경모더탑	4	75.54	42.17	60,000	2023
24.02.06	삼일골든빌	4	55.02	34.94	30,000	2012
24.02.05	스마트빌(A동B동)	2	33.13	20.056	23,000	2021
24.02.03	삼일골든빌	5	55.02	34.94	29,700	2012
24.02.03	벧엘하우스	5	36.05	13.29	15,000	2011
24.02.03	삼진빌라	1	50.19	27.67	17,400	1997
24.02.02	현대아트홈(A동)(708-2)	2	53.63	30.0426	27,700	2008
24.01.31	덕산빌리지(A,B동)	3	74.4	41.193	27,500	2009
24.01.29	푸른숲빌(A동)	3	43.9	28.69	28,000	2017
24.01.29	그린힐스빌	4	53.01	33	38,500	2022
24.01.23	이도아트빌라(A,B동)	2	43.01	22.5083	15,700	1997
24.01.20	삼일아트빌(345-1)	2	59.24	29.71	24,000	2010
24.01.20	청기와빌라	2	67.68	68.8333	24,950	1989
24.01.16	삼익아트빌라	2	38.73	22.19	12,000	1991
24.01.16	3차한보빌라	2	53.52	25.3	22,300	1991
24.01.14	우진하이츠빌라	1	49.76	33.78	14,000	1991
24.01.12	로뎀하이빌(25-6)	3	28.44	18.13	18,000	2017
24.01.11	(707-0)	1	45.66	30.275	15,000	1986
24.01.11	부영하이빌	1	60.17	33.1	16,000	2002
24.01.06	해창맨션	5	55.3	37.303	16,300	2002
24.01.04	아임빌	3	33.7	26.909	19,600	2019
24.01.04	월드빌	3	56.28	33.8546	14,500	2002
24.01.04	아임빌	3	33.7	26.909	19,600	2019
24.01.03	글로리아캐슬쌍문2차	2	48.52	34.77	42,000	2020

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년6월9일	소유권 안OO		소멸
2	2024년10월24일	근저당권 유OOOO	35,000,000	소멸기준
3	2025년7월10일	임의경매 유OOOO		소멸

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
조OO	전부	172,000,000	O
조OO	2023.04.12.	2025.8.22.	2023.05.03.~2025.08.현재
주OOOOOOOOOOOO	502호전체	172,000,000	O
주OOOOOOOOOOOO	2023.05.03. 2023.04.12.	2025.9.1.	2023.05.03.~2027.05.02.
비고 (매각물건 명세서)	조용휘 : 최초계약(2023. 4. 10.)은 보증금 176,000,000원에 대한 계약이며, 이에 대한 확정일자는 2023. 4. 12.임. 재계약(2025. 5. 3.)은 보증금 172,000,000원에 대한 계약이며, 이에 대한 확정일자는 2025. 5. 20.임. 주택도시보증공사(조용휘) : 임차인 조용휘의 임대차보증금반환채권 양수인임(우선변제권 승계)

● 매매

● 전세

● 매매

● 전세

계약일	건물명칭	층	연면적	보증금	월세	건축
25.11.26	(81-337)	2	39.96	10,300	15	1990
25.11.24	동일하이츠빌라(349-18)	3	49.2	12,000	15	1997
25.11.24	경모하늘풍경	3	22.56	11,300	10	2016
25.11.22	남전하이츠빌라	1	36.47	2,000	60	1995
25.11.21	쌍문리치빌라	4	49.35	13,000	0	2002
25.11.20	다드림10차(B동)	5	59.96	13,019	13	2022
25.11.20	다드림11차(A동)	5	72.31	8,729	7	2022
25.11.18	(75-97)	1	70.04	12,800	0	1987
25.11.17	현대티아모	2	45.58	23,600		2015
25.11.17	아카피아빌(137-103)	3	54.6	17,100	0	2008
25.11.17	한양빌라	4	37.86	9,300	0	1995
25.11.15	나너울카운티(532-71)	3	52.44	30,500	0	2019
25.11.15	남전그린빌라	4	45.08	10,400	15	1993
25.11.13	해성빌라(나동)	2	36.99	10,000		1990
25.11.12	새울센스빌(30-9)	4	45.06	15,800		2010
25.11.12	토양빌라	3	36.65	9,200	20	1995
25.11.11	한전빌라	2	39.2	8,900	25	1992
25.11.11	로얄빌라(460-53)	3	31.6	6,600	20	1996
25.11.11	한전빌라	3	39.2	8,900	20	1992
25.11.10	우림그린빌	2	17.14	7,800		2008
25.11.10	미소지움	6	50.15	1,000	170	2022
25.11.10	한신빌라(81-132)	3	49.6	12,000	20	1995
25.11.09	리치빌	5	55.9	36,000		2022
25.11.08	동강빌	3	29.9	18,000		2014
25.11.08	태영하이츠빌(422-132)	2	65.4	24,700		2006
25.11.07	대림빌라	2	59.95	3,500	80	2001
25.11.07	미래빌라(74-7)	1	42.36	4,000	60	1990
25.11.05	우방이지빌	2	33.76	18,500		2014
25.11.05	트윈블루빌A(486-103)	4	50.73	14,480	0	2009
25.11.05	양지파크빌	5	45.99	12,000	30	2003
25.11.04	우이빌라2차	3	59.04	13,000	25	1985
25.11.03	미래빌라(74-7)	3	60	5,000	70	1990
25.11.03	동아빌라트	3	26.72	6,200	30	1993
25.11.03	다우빌라	3	38.16	19,500		2008
25.11.03	미래빌라(74-7)	1	39.66	17,700		1990
25.11.03	한양빌라(가동)	2	41.19	10,500		1987
25.11.02	나너울카운티(532-71)	4	49.05	36,700		2019
25.11.01	경모아트빌(A동)	3	43.92	10,000	20	2002
25.11.01	다원힐스빌	5	48.32	43,000		2022
25.11.01	드림캐슬	4	29.43	25,500	0	2021