감정가	201,000,000 원
최저가	(64%) 128,640,000 원
보증금	(10%) 12,864,000 원
청구액	42,212,369 원

서울특별시 강서구 가로공원로 236-5, 제6층 제601호 (화곡동, 남성아트빌)
서울특별시 강서구 화곡동 367-65

사진더보기 PC버전

사건번호	2024타경137885
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.01.27(화) 10:00 입찰 40일전
토지면적	12.62㎡(3.82 평)
건물면적	25.63㎡(7.75 평)
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	변OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 137885

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-27	경매접수
~26일	2024-10-23	경매개시결정
~118일	2025-01-23	배당요구종기일
~385일	2025-10-17	100%	201,000,000	유찰
~431일	2025-12-02	80%	160,800,000	유찰
~487일	2026-01-27	64%	128,640,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	화곡동 367-65	484.6분의 12.62	12.62 ㎡ (3.82평)
건물	화곡동 367-65	제6층 제601호 철근콘크리트구조	25.63 ㎡ (7.75평)
1) 위치/도시지역/제3종일반주거지역/일반상업지역/준공업지역/지구단위계획구역/차량접근이 가능/지하철/노선버스정류장/철근콘크리트구조/평스라브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 기호(1)은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "서울백석초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통이고, 본건 기호(2)는 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통이며, 본건 기호(3)은 강서구 화곡동 소재 "지하철 2,6호선 까치산역" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 기호(1,2,3) 공히 본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있으며, 본건 기호(1)은 지하철역(증미역), 본건 기호(2)는 지하철역(화곡역), 본건 기호(3)은 지하철역(까치산역)이 인접하여 대중교통편의도는 보통임. 3)건물의 구조 1.본건 기호(1) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 층/지상 7층 건내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임. 2.본건 기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 8층 건내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임. 3.본건 기호(3) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층/지상 15층 건내 제13층 제1303호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임. 4)이용상태 본건 기호(1)은 도시형생활주택단지형, 본건 기호(2)는 도시형생활주택(단지형다세대), 본건 기호(3)은 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중임. 5)설비내역 1. 본건 기호(1) 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음. 2. 본건 기호(2) 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음. 3. 본건 기호(3) 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 1.본건 기호(1) 정방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용 중임. 2.본건 기호(2) 3필지 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대-19세대) 및 제2종근린생활지설(사무소) 건부지로 이용 중임. 3.본건 기호(3) 정방형 토지로서 아파트(도시형생활주택-원룸형)건부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 1.본건 기호(1) 본건 북동측으로 세로(불)에 접함. 2.본건 기호(2) 본건 남서측으로 세로(불)에 접함. 3.본건 기호(3) 본건 북측으로 소로변에 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 1.본건 기호(1) 도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법> , 원추표면구역(원추표면)<공항시설법> , 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 2.본건 기호(2) 화곡동 367-65, 367-144, 367-151공히 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 3.본건 기호(3) 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 9)공부와의 차이 본건 기호(1,2,3) 공히 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건 기호(1,2,3) 공히 임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음. 닫기
참고 사항	[목록3] 건물 외벽에 `스페이스`로 표시됨

건축물현황

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 367-65번지

대지면적

484.6㎡
(146.85평)

연면적

1109.43㎡
(336.19평)

건축면적

230.34㎡
(69.8평)

용적률산정
연면적

1109.43㎡
(336.19평)

건폐율

47.53%

용적률

228.94%

지상층수

8층

지하층수

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2016.09.28

사용승인일자

2017.01.25

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 서울특별시 강서구 화곡동

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
변진학:경매신청채권자이고, 보증금 중 일부를 반환받아 나머지 36,000,000원에 대하여만 배당요구한다는 신청서 및 판결문 제출. 주민등록초본에 따르면 2023.05.12. 전출함 유나현:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일자는 2025.05.22.임 주택도시보증공사:임차권자 유나현의 임대차보증금반환채권의 승계인임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 153,000,000원, 전입일 2023.05.12., 확정일자 2023.04.17.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 201,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 42,212,369원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 421일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 421일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/상업지역/공업지역/제3종일반주거지역/일반상업지역/준공업지역/지구단위계획구역/버스정류장/차량접근이 가능/지하철/노선버스정류장/철근콘크리트구조/평스라브지붕/스라브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2024.10.24. 강제경매개시 설정 결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 153,000,000원, 전입일 2023.05.12., 확정일자 2023.04.17.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.08.27 채권자 소송대리인 법OOO(OO)OOOOOO 경매신청 일부취하서 제출

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	강서세무서 (대표:02-2630-42, 팩스:02-2679-8777, 서울특별시 강서구 마곡서1로 60 (마곡동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	321건	262,758,918원 199,513,314원	76% 2.2회
6개월	573건	261,443,818원 200,989,224원	78% 2.2회
12개월	1,045건	259,162,901원 201,731,178원	78% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년2월20일	소유권 정OO		소멸
2	2024년10월24일	강제경매 변OO		소멸기준
3	2024년10월28일	가압류 현OOOO	9,900,894	소멸
4	2024년11월6일	가압류 경OOOO	37,268,006	소멸
5	2025년5월22일	임차권설정 유OO	153,000,000	소멸
6	2025년8월12일	가압류 주OOOO	154,300,000	소멸

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
변OO	전부	36,000,000	O
변OO	2019.04.15. 2019.03.21.	2025.1.13.	2019.04.15.~
유OO	601호	153,000,000	O
유OO	2023.05.12. 2023.04.17.	2025.1.17.	2023.05.12.~2025.05.12.
주OOOOOOO	601호	153,000,000	O
주OOOOOOO	2023.05.12. 2023.04.17.	2024.12.23.	2023.05.12.~2025.05.12.
비고 (매각물건 명세서)	변진학:경매신청채권자이고, 보증금 중 일부를 반환받아 나머지 36,000,000원에 대하여만 배당요구한다는 신청서 및 판결문 제출. 주민등록초본에 따르면 2023.05.12. 전출함 유나현:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일자는 2025.05.22.임 주택도시보증공사:임차권자 유나현의 임대차보증금반환채권의 승계인임.

● 매매

● 전세

● 매매

● 전세

계약일	건물명칭	층	연면적	대지	금액	건축
24.03.30	하이트맨션	1	59.31	27.89	23,000	2000
24.03.30	더클래식(857-19)	6	28.52	18.2	21,500	2018
24.03.30	해비치빌	2	26.23	15.37	22,200	2019
24.03.30	동도하이츠빌라(56-335)	1	58.56	29.4	15,000	2000
24.03.30	리더스타운	5	29.88	19.3	21,900	2016
24.03.30	삼성로얄빌리지	1	61.86	29.89	27,700	2001
24.03.30	한빛위너스빌(966-20)	3	50.85	29.95	24,000	2008
24.03.30	에스엠파크빌101동102동	6	28.97	15.94	19,500	2016
24.03.30	공주빌라	1	57.99	24.86	19,500	2002
24.03.29	현대빌라나동	-1	33.26	31.875	13,500	1991
24.03.29	다안빌라트	7	33.13	20.265	40,000	2017
24.03.29	(504-198)	-1	79.26	52.248	15,500	1986
24.03.29	황제그랜드파크(105-483)	2	50.61	28.9	23,500	2008
24.03.29	남성아트빌(410-265)	3	43.17	24.26	18,000	2009
24.03.29	가온빌(163-19)	2	27.39	17.79	16,200	2015
24.03.29	해성팰리스빌2차	4	35.1	16.34	11,000	2001
24.03.29	라테라스빌(380-6)	4	38.59	23.97	27,000	2016
24.03.29	근상프리즘아트빌	5	55.3	27.785	26,700	2010
24.03.29	(504-198)	-1	79.26	52.248	15,500	1986
24.03.28	해뜨는집	4	35.12	13.72	16,800	2001
24.03.28	다온숲	2	25.2	18.17	32,000	2024
24.03.28	다온숲	4	25.38	18.3	33,000	2024
24.03.28	다온숲	4	25.2	18.17	30,000	2024
24.03.28	신영베르디움	2	29.45	17.36	21,300	2017
24.03.28	은아빌라비동	2	84.54	39.26	34,000	2002
24.03.28	더라온	3	35.77	20.48	20,000	2016
24.03.28	해뜨는집	4	35.12	13.72	16,800	2001
24.03.28	씨티하우스A동	5	37.07	20.19	26,000	2017
24.03.28	우성빌라B동	3	34.56	26.37	13,600	2002
24.03.27	금반석빌라B동	4	55.81	34	16,000	1992
24.03.27	에이엔캐슬	5	26.23	16.22	20,720	2018
24.03.27	홍성그린파크	3	46.38	32.12	20,000	2010
24.03.27	경남빌라라동	-1	43.59	31.97	11,000	1986
24.03.27	영광빌라	-1	45.45	23.43	11,000	1991
24.03.27	남성아트빌1	3	24.79	14.64	19,000	2015
24.03.26	효동타운	2	56.64	24.566	19,000	2000
24.03.26	(954-14)	4	35.03	19.2	12,000	2003
24.03.26	삼성뉴캐슬(56-363)	2	68.28	33.72	21,500	2003
24.03.26	은성캐슬	2	28.14	17.7	25,190	2022
24.03.25	다원빌라	-1	45.18	20.625	12,000	1993

계약일	건물명칭	층	연면적	보증금	월세	건축
25.11.28	시티월빌라	4	45.4	11,400	5	2003
25.11.28	토석아네스빌(102-291)	2	62.28	20,600	0	2008
25.11.28	더원샵5	4	29.33	24,600	0	2021
25.11.27	남성아트빌	6	26.25	13,000	30	2020
25.11.27	(29-171)	2	29.24	5,000	70	2020
25.11.27	신우에코밸리	4	27.01	3,000	80	2011
25.11.27	까치빌라(56-74)	2	36.54	10,480	8	1991
25.11.27	씨티파크3차	4	52.74	15,000	0	2008
25.11.27	동우하이빌(996-19)	2	24.66	22,500	0	2022
25.11.27	동우하이빌(996-19)	2	24.66	22,500	0	2022
25.11.27	서명더퍼스트	3	26.36	23,436	16	2019
25.11.26	삼성쉐르빌(881-36)	4	29.81	18,450	0	2014
25.11.26	그린리치빌	4	53.01	2,000	70	2002
25.11.26	센트리움(369-38)	3	40.45	17,800	15	2014
25.11.26	JEhouse	3	30	5,500	85	2022
25.11.26	진영하이빌가동	2	51.07	21,000		2001
25.11.25	청송평화헬스하우스	2	29.97	5,000	100	2022
25.11.25	금반석빌라A동	4	52.32	15,000		1992
25.11.25	현대하이츠빌라(456-20)	-1	55.04	9,000		1997
25.11.25	국제아트빌	3	88.23	1,000	50	2002
25.11.25	삼정파크뷰	5	28.7	14,800	0	2012
25.11.25	청송평화하이맨션A동	3	69.44	14,000	0	2001
25.11.25	황제그랜드파크(105-483)	2	40.34	14,950	0	2008
25.11.25	한성그린타운5동	3	61.2	15,800	25	2003
25.11.24	선덕빌라	3	42.69	12,000	0	2008
25.11.24	숲정호마을(818-8)	3	52.5	2,000	69	2008
25.11.24	채원빌	2	29.06	10,000	0	2012
25.11.24	애플씨티	3	61	19,500	0	2008
25.11.24	리더스타운	6	29.98	26,000	0	2017
25.11.24	호수타운(399-10)	4	62.3	3,000	55	2002
25.11.24	샬롬하우스	2	18.72	1,000	60	2010
25.11.24	상아마이빌(1085-5)	3	49.86	10,000	30	2007
25.11.24	성우빌라	4	45.22	11,200	29	1993
25.11.24	(377-64)	1	35.91	9,500	0	1986
25.11.24	미래빌리지-A동	2	56.67	15,000	20	2003
25.11.23	인터시티빌라A	4	58.36	21,500	0	2001
25.11.23	casagio	3	29.93	19,900	0	2019
25.11.22	케렌시아	6	41.44	28,000	0	2022
25.11.22	수명그린빌	6	36.91	17,300	0	2016
25.11.22	에스엠파크빌(나동다동)	2	48.03	25,326	0	2017