감정가	181,000,000 원
최저가	(64%) 115,840,000 원
보증금	(10%) 11,584,000 원
청구액	183,176,345 원

경상남도 사천시 중앙로 238, 8층802호 (용강동,비룡벨로스텔라)
경상남도 사천시 용강동 618-1

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사건번호	2024타경39099
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.01.05(월) 10:00 입찰 14일전
토지면적	51.66㎡(15.63 평)
건물면적	82.95㎡(25.09 평)
채무/소유자	주OOOOOOOOO / 주OOOOOOOOO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 39099

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-06	경매접수
~2일	2024-11-08	경매개시결정
~84일	2025-01-29	배당요구종기일
~341일	2025-10-13	100%	181,000,000	유찰
~376일	2025-11-17	80%	144,800,000	유찰
~425일	2026-01-05	64%	115,840,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	용강동 618-1	2504분의 51.66	51.66 ㎡ (15.63평)
건물	용강동 618-1	8층802호 철근콘크리트구조	82.945 ㎡ (25.09평)
1) 위치/제2종일반주거지역/버스정류장/철근콘크리트구조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 경상남도 사천시 용강동에 소재하는 비룡벨로스텔라 8층 802호로서, 부근은 근린생활시설, 아파트, 주거나지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 무난한 편임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건 내 8층 802호 단위세대로서 2019.01.16일사용승인득한 건물로서 외벽: 화강석 붙임 및 노출콘크리트위 페인팅 등. 내벽: 벽지, 타일 마감 등. 창호: 하이새시창호 등. 4)이용상태 기호(가)는 아파트로 이용중임. 5)설비내역 위생설비 및 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 화재탐지설비, 도시개스시설등이설치 되어있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 토지(1-3)는 3필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 단지 서측으로 차량 진·출입로 개설되어져 있음. 8)토지이용계획 및 제한상태 토지(1) : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)(소로1-27호선) (접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지(2,3) : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 9)공부와의 차이 해당사항 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 실지조사일 현재 폐문부재로 임대관계 및 기타는 미상임. 닫기
참고 사항	-임차인 대항력 주의 요함

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년11월22일	소유권 (OOOO		소멸
2	2022년11월9일	압류 사OO		소멸기준
3	2023년11월29일	임차권설정 조OO	180,000,000	소멸
4	2024년2월22일	압류 국		소멸
5	2024년11월8일	강제경매 주OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-29)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
설OO	802호		X
설OO	2024.11.14
조OO	802호	180,000,000	O
조OO	2021.11.22 2021.10.27		2021.11.22
주OOOOOOOOOOOOOOO	802호	180,000,000	O
주OOOOOOOOOOOOOOO	2021.11.22 2021.10.27	2024.11.6.	2021.11.22
비고 (매각물건 명세서)	설준혁:임대차관계불분명 주택도시보증공사(임차인 조서희):경매신청채권자로 임차인 조서희의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계) ,배당요구일자는 경매신청일임, 대항력 주의 요함

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
설준혁:임대차관계불분명 주택도시보증공사(임차인 조서희):경매신청채권자로 임차인 조서희의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계) ,배당요구일자는 경매신청일임, 대항력 주의 요함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기(2023.11.29. 접수제21986호) 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아 니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기는 말소되지 아니하고 매수인에게 인수됨

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 409일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 409일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 주거지역/제2종일반주거지역/버스정류장/철근콘크리트구조/슬래브지붕

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기(2023.11.29. 접수제21986호) 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아 니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기는 말소되지 아니하고 매수인에게 인수됨

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-임차인 대항력 주의 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 사천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)852-4637, 경남 사천시 용현면 용현1길 39 (덕곡리 625))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	177,000,000원 136,557,750원	80% 1.3회
6개월	23건	101,695,652원 79,530,604원	77% 1.6회
12개월	36건	102,388,889원 81,816,229원	79% 1.6회

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