감정가	472,000,000 원
최저가	(34%) 161,896,000 원
보증금	(10%) 16,189,600 원
청구액	450,000,000 원

인천광역시 강화군 삼산면 삼산북로 114-1, 1동 102호
인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35

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사건번호	2024타경524330 물건번호
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.01.22(목) 10:00 입찰 35일전
토지면적	181.24㎡(54.83 평)
건물면적	118.26㎡(35.77 평)
채무/소유자	김OO외 1명 / 김OO
채권자	박OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 524330

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-04-12	경매접수
~39일	2024-05-21	경매개시결정
~615일		배당요구종기일
~528일	2025-09-22	100%	472,000,000	유찰
~574일	2025-11-07	70%	330,400,000	유찰
~606일	2025-12-09	49%	231,280,000	유찰
~650일	2026-01-22	34%	161,896,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	석포리 546-35	919분의 181.24	181.24 ㎡ (54.83평)
건물	석포리 546-35	1동 102호 철근콘크리트구조	118.26 ㎡ (35.77평)
1) 위치/계획관리지역/버스정류장/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 소재 "석모도 만남의 광장" 동측 근거리에 위치 하며 부근은 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다. 2)교통상황 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행횟수 등에서 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내, 1동 101호-103호 및 2동 101호-102호로서 외벽: 샌드스프레이 위 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 샷시 창호 등입니다. 4)이용상태 기호1 - 기호3(1동 101호-103호): 공부상 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 기호4 - 기호5(2동 101호-102호): 공부상 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 5)설비내역 급·배수 및 위생시설, 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 6)토지의 형상 및 이용상태 사다리형 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 7)인접 도로상태등 본건(기호1 -기호5)은 동측으로 의뢰되지 아니한 인접지(강화 삼산면 석포리 546-22(세로 가)) 포장도로를 통하여 출입 가능하고, 석포리 546-22 도로는 남측 공도인 포장도로와 연 계되어 있습니다. 8)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구 역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(군도12호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당합니다. 9)공부와의 차이 - 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상처리하였습니다. 닫기
참고 사항	-공부상 숙박시실(생활숙박시설)임 -각 출입문에는 호별 표시가 되어 있지 않아 호별 위치확인은 집합건축물대장상의 건축물현황도에 의하였음, 숙박시설로 이용하기 위해서는 본 건물에 추가 마무리 작업이 필요할 것으로 보임(감정평가서 참조) -본건 동측 인접지(석포리 546-22) 포장도로를 통하여 출입 가능하고 석포리 546-22 도로는 남측 공도인 포장도로와 연계되어 있음 - 토지 등기사항전부증명서상 대지권등기 경료 이전에 설정된 근저당권(을구 순위번호 5번,6번,7번,8번,9번) 있음. -유치권신고인 우진기초(대표 김선성)로부터 공사비 847,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립여부는 불분명함 -유치권신고인 신도시종합건설 주식회사로부터 공사비 1,073,135,340원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립여부는 불분명함 -유치권신고인 신도시종합건설 주식회사가 채무자겸소유자 김선호, 채무자 김형국을 상대로 점유물반환청구 소송(인천지방법원 2024가단228257)을 제기하여 원고승소 판결문 제출 - 미완공 펜션 -

건축물현황

소재지

인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35번지

대지면적

연면적

354.78㎡
(107.51평)

건축면적

210.96㎡
(63.93평)

용적률산정
연면적

354.78㎡
(107.51평)

건폐율

용적률

지상층수

2층

지하층수

주용도

숙박시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2021.07.19

사용승인일자

2023.07.07

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2023년4월19일	근저당권 박OO	450,000,000	소멸기준
3	2023년4월19일	근저당권 박OO	240,000,000	소멸
4	2023년4월19일	근저당권 박OO	250,000,000	소멸
5	2023년8월17일	근저당권 박OO	250,000,000	소멸
6	2023년11월21일	가압류 (OOOO	15,400,000	소멸
7	2024년5월21일	임의경매 박OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 576일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 576일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/버스정류장/철근콘크리트구조

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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.4.19. 근저당권 설정 2022.6.28.근저당권(토지))

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.10.13 유치권자 신OOOOOOOOOO 유치권신고 제출
2025.09.29 유치권자 우OOO 유치권에의한권리신고 제출
2025.10.13 유치권자 신OOOOOO OOOO 열람및복사신청 제출

-공부상 숙박시실(생활숙박시설)임 -각 출입문에는 호별 표시가 되어 있지 않아 호별 위치확인은 집합건축물대장상의 건축물현황도에 의하였음, 숙박시설로 이용 하기 위해서는 본 건물에 추가 마무리 작업이 필요할 것으로 보임(감정평가서 참조) -본건 동측 인접지(석포리 546-22) 포장도로를 통하여 출입 가능하고 석포리 546-22 도로는 남측 공도인 포장도로와 연계되어 있음 -토지 등기사항전부증명서상 대지권등기 경료 이전에 설정된 근저당권(을구 순위번호 5번,6번,7번,8번,9번) 있음 -유치권신고인 우진기초(대표 김선성)로부터 공사비 847,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립여부는 불분명함 -유치권신고인 신도시종합건설 주식회사로부터 공사비 1,073,135,340원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립여부는 불분명함 -유치권신고인 신도시종합건설 주식회사가 채무자겸소유자 김선호, 채무자 김형국을 상대로 점유물반환청구 소송(인천지방법원 2024가단228257)을 제기하여 원고승소 판결문 제출

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 강화등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(032)934-0898, 인천시 강화군 강화읍 강화대로 300 (갑곳리 340-2))
세무서	김포세무서 (대표:031-980-32, 팩스:031-987-9932, 경기도 김포시 김포한강1로 22 (장기동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	639,034,745원 342,877,250원	52% 2.5회
6개월	9건	615,182,931원 366,670,490원	53% 2.6회
12개월	17건	899,222,201원 473,556,718원	68% 2.2회

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