감정가	665,970,000 원
최저가	(34%) 228,428,000 원
보증금	(10%) 22,842,800 원
청구액	105,950,904 원

부산광역시 강서구 천성동 890

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사건번호	2024타경111535
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.06(화) 10:00 입찰 29일전
토지면적	843.00㎡(255.01 평)
건물면적
채무/소유자	황OO / 황OO
채권자	이OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 111535

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-24	경매접수
~5일	2024-10-29	경매개시결정
~88일	2025-01-20	배당요구종기일
~327일	2025-09-16	100%	665,970,000	유찰
~369일	2025-10-28	70%	466,179,000	유찰
~404일	2025-12-02	49%	326,325,000	유찰
~439일	2026-01-06	34%	228,428,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	천성동 890	대	843 ㎡ (255.01평)
1) 위치/제1종일반주거지역/토지거래계약에관한허가구역/마을버스정류장/차량접근 불가능/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 강서구 천성동 소재 서중마을내에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임. 3)형태 및 이용상태 남하향 완경사지내 부정형의 토지로서 주거용 건부지 및 자연식생 수목(대나무 등)이 집단 생육중임. 4)인접 도로상태 남측으로 약 1∼1.5미터 폭의 막다른 비포장 진입도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 제1종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2022-02-09), 장애물제한표면구역(2023-12-29) <공항시설법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지 역(2023-10-11)(역사문화환경보존지역<문화체육과 별도문의>)<부산광역시지정문화재보호조 례>, 토지거래계약에관한허가구역(2021.2.15.-2026.2.14), <추가기재>하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎ 970-4682-4684) 별도 확인요. 6)제시목록 외의 물건 별지 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(무단증축에 따른 위반건축물 시멘트블럭조 주거용 34㎡, 철파이프 비가림시설 9㎡와 주택의 종물인 철파이프조 판넬지붕 단층 창고 약 1.1㎡)이 소재하며, 본건 토지의 사용·수익 등에 다소 영향을 미치고 있음. 7)공부와의 차이 공부상 지목이 "대"이나 본건 일부는 자연식생 수목(대나무 등)이 집단생육중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 미상임. 2) 본건 및 부근 토지들은 정비되지 않은 완경사지대에 소재하고 있어 인접토지와의 지적경 계구분이 다소 불명확하므로 정확한 현황 및 지적경계 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	-토지만 매각(지상 건축물 모두 매각 제외) -매각대상 토지 지상 미등기건물이나 일반건축물대장에 등재된 건물 2동(목조 스레이트 단층 주택 36.36㎡, 목조 스레이트 단층 창고 23.14㎡)은 현황 소재불명 -제시외 시멘트블럭조 주거용 34㎡, 철파이프 비가림시설 9㎡의 무단증축건축물이 있어 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 이로 인한 이행강제금은 제3자(토지소유자 및 건축물대장상 소유자 제외)에게 부과되고 있는 것으로 조사됨 -제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안한 토지가격으로 매각 -제시외 건물로 인한 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립 여부 불분명 -우물 1식과 자연식생 수목(대나무 등)은 토지에 포함하여 평가, 매각 포함

국토부실거래가 부산광역시 강서구 천성동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.22	임야	자연녹지	-	571	11,332
25.10.21	대	제1종일반주거	25m미만	136	34,000
25.08.20	전	제1종일반주거	8m미만	1084	42,000
25.05.29	전	자연녹지	8m미만	362	10,000
25.05.22	답	자연녹지	-	436	13,000
25.05.22	답	자연녹지	-	176	4,000
25.04.07	답	자연녹지	-	532	10,500
25.03.20	답	제1종일반주거	12m미만	171	40,000
24.12.18	전	자연녹지	8m미만	744	30,000
24.09.25	대	제1종일반주거	8m미만	202	20,500
24.09.25	대	제1종일반주거	8m미만	202	20,500
24.09.20	전	제1종일반주거	8m미만	36	3,500
24.07.16	대	제1종일반주거	8m미만	268	19,000
24.06.10	답	자연녹지	-	321	9,700
24.04.02	전	자연녹지	8m미만	290	21,591
24.04.01	전	자연녹지	-	110	6,600
24.04.01	전	자연녹지	-	217	30,000
24.03.04	임야	자연녹지	-	397	1,000
24.01.08	답	자연녹지	8m미만	16	1,500	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1988년1월7일	소유권 황OO		소멸
2	2024년4월1일	가압류 이OO	105,000,000	소멸기준
3	2024년10월29일	강제경매 이OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-20)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
변OO
변OO	2017.10.18
비고 (매각물건 명세서)	변희섭:권리신고 없으므로 점유관계 및 임대차관계 알 수 없음

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
변희섭:권리신고 없으므로 점유관계 및 임대차관계 알 수 없음

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 665,970,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 105,950,904원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 405일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 405일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 주거지역/제1종일반주거지역/토지거래계약에관한허가구역/버스정류장/마을버스정류장/차량접근 불가능/판넬지붕

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024. 4. 1. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 제시외 건축물로 인한 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립 여부 불분명

-토지만 매각(지상 건축물 모두 매각 제외) -매각대상 토지 지상 미등기건물이나 일반건축물대장에 등재된 건물 2동(목조 스레이트 단층 주택 36.36㎡, 목조 스레이트 단 층 창고 23.14㎡)은 현황 소재불명 -제시외 시멘트블럭조 주거용 34㎡, 철파이프 비가림시설 9㎡의 무단증축건축물이 있어 일반건축물대장상 위반건축물로 등재 되어 있고, 이로 인한 이행강제금은 제3자(토지소유자 및 건축물대장상 소유자 제외)에게 부과되고 있는 것으로 조사됨 -제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안한 토지가격으로 매각 -제시외 건물로 인한 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립 여부 불분명 -우물 1식과 자연식생 수목(대나무 등)은 토지에 포함하여 평가, 매각 포함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 서부지원 (467-26)부산광역시 강서구 명지국제7로 77 (명지동) 대표 : 051)812-1114~5 관할지역 : 서구, 북구, 사상구, 사하구, 강서구
등기소	부산지방법원 서부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)812-1350, 부산 강서구 명지국제 7로 77 (명지동 2261))
세무서	북부산세무서 (대표:051-310-62, 팩스:051-310-6549, 부산광역시 사상구 학감대로 263(감전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	1,563,100,000원 765,920,000원	49% 2회
6개월	3건	1,028,157,367원 585,673,333원	51% 2.3회
12개월	8건	843,335,128원 416,181,625원	45% 3.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.