감정가	675,085,000 원
최저가	(34%) 231,553,000 원
보증금	(10%) 23,155,300 원
청구액	200,772,367 원

인천광역시 강화군 선원면 선행리 284-24

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사건번호	2023타경5535 물건번호
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.01.12(월) 10:00 입찰 34일전
토지면적	3,728.00㎡(1,127.72 평)
건물면적
채무/소유자	망 OOOOOOOO OOO OOO외 4명 / 망 OOOOOOOO OOO OOO외 4명
채권자	농OOOOOOOOOOO (OOOOOOOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 5535

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-04-11	경매접수
~35일	2023-05-16	경매개시결정
~973일		배당요구종기일
~884일	2025-09-11	100%	675,085,000	유찰
~932일	2025-10-29	70%	472,559,000	유찰
~962일	2025-11-28	49%	330,791,000	유찰
~1007일	2026-01-12	34%	231,553,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	선행리 284-24	임야	273 ㎡ (82.58평)
	선행리 284-27	임야	108 ㎡ (32.67평)
	선행리 287	답	2595 ㎡ (784.99평)
	선행리 288-1	답	215 ㎡ (65.04평)
	선행리 284-22	도로	92 ㎡ (27.83평)	97분의 92 지분 전부
	선행리 284-23	도로	445 ㎡ (134.61평)	450분의 445 지분 전부
1) 위치/계획관리지역/보전산지/버스정류장/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 "충렬사" 남동측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재함. 2)교통상황 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 다소 불편함. 3)형태 및 이용상태 기호1 : 가장형/완경사로서 전으로 이용중임. 기호2 : 사다리/완경사로서 토지임야로 이용중임. 기호3 : 부정형/완경사로서 주거나지로 이용중임. 기호4 : 부정형/완경사로서 전으로 이용중임. 기호5 : 가장형/완경사로서 전으로 이용중임. 기호6 : 사다리/완경사로서 토지임야로 이용중임. 기호7 : 사다리/완경사로서 전으로 이용중임. 기호8 : 부정형/완경사로서 전으로 이용중임. 기호9 : 사다리/완경사로서 전으로 이용중임. 기호10, 11 : 현황 도로임. 4)인접 도로상태 기호1, 7, 9 : 맹지 기호2, 3, 4, 5, 6 : 세로(가) 기호8 : 세로(불) 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1, 4, 5 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형21_충렬사)<문화재보호법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 기호 2, 6, 7 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 기호 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호 8 - 11 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호9) 지상에 컨테이너 ㉠, 기호3) 지상에 저온저장고 ㉡, 가추(파이프조 슬레이트지붕) ㉢ 등 소유자 미상의 제시외물건이 소재하며, 제시외물건 ㉢으로 인하여 본건 토지가 제한받을 경우의 단가도 함께 병기하였음. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 1)건물의 구조 - 2)이용상태 - 3)설비내역 - 4)부합물 및 종물 - 5)공부와의 차이 - 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 목록10,11번 지분매각(공유자우선매수 적용 안됨) - 목록 8,9번 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환), 전용허가 등 2023. 4. 20.자 선원면 사실조회회신서 참조 요 - 목록9번 지상에 컨테이너가 소재하나 매각에서 제외 - 목록 7,9번 맹지임 - 현황상 이용상태는 감정평가서 참조 요 - 문화재 관련 인허가사항 확인 요 - 목록6번 : 을구 순위번호 3, 4, 5번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득, 말소촉탁의 대상이 아님 - 목록7번 : 을구 순위번호 3, 4, 5번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득, 말소촉탁의 대상이 아님 -목록8번 : 을구 순위번호 6, 7, 8번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득, 말소촉탁의 대상이 아님 - 목록10번 : ① 을구 순위번호 3. 승역지지역권은 구현미 지분(97분의 5)를 위하여 존속하는 것으로 보며, 말소촉탁하지 아니함 ② 을구 순위번호 4, 5, 6번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득, 말소촉탁의 대상이 아님 - 목록11번 : 을구 순위번호 4, 5, 6번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득, 말소촉탁의 대상이 아님 - 주변에 농가, 농지, 택지조성 중 토지들이 있음. - 목록1,2,4,5 는 모여 있고, 목록3은 외따로 있으며, 목록7,8,9 모여 있고, 목록6,10,11 접해 있음. - 각 목록별 관계, 설명은 사진첩에 설명 함.

국토부실거래가 인천광역시 강화군 선원면 선행리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.01	임야	보전관리	-	262	7,360
25.11.01	도로	보전관리	-	17.13	476	지분
25.11.01	도로	보전관리	-	4.93	140	지분
25.11.01	도로	보전관리	-	18.05	504	지분
25.09.09	대	보전관리	8m미만	495	10,000
25.09.06	전	계획관리	8m미만	121	3,000
25.08.11	임야	보전관리	-	17	86	지분
25.08.11	도로	계획관리	-	16	126	지분
25.07.31	도로	계획관리	-	29.75	300	지분
25.07.25	임야	보전관리	8m미만	217	4,200
25.07.18	도로	계획관리	-	14.2	491	지분
25.07.18	도로	계획관리	-	31.6	1,112	지분
25.07.18	대	계획관리	8m미만	261	9,158
25.07.18	대	계획관리	-	92	3,228
25.07.17	묘지	계획관리	8m미만	459	15,950
25.07.17	도로	계획관리	-	41.2	1,375	지분
25.07.17	도로	계획관리	-	18.5	665	지분
25.06.26	전	계획관리	8m미만	96	3,000
25.06.26	전	계획관리	8m미만	244	7,400
25.06.26	대	계획관리	8m미만	225	6,800
25.06.26	도로	계획관리	-	9.8	66	지분
25.06.26	도로	계획관리	-	7	44	지분
25.06.26	도로	계획관리	-	3.93	20	지분
25.06.23	대	계획관리	-	254	6,160
25.06.23	도로	계획관리	-	31.2	720	지분
25.06.10	하천	계획관리	-	421	12,083
25.06.10	하천	계획관리	-	301	8,639
25.06.09	전	계획관리	12m미만	207	5,500
25.05.03	묘지	계획관리	8m미만	506	17,400
25.05.03	도로	계획관리	-	77	2,600	지분
25.02.28	임야	농림	-	3306	2,000	지분
25.02.27	도로	계획관리	-	29.75	200	지분
25.02.19	도로	보전관리	-	85	750	지분
25.02.19	도로	보전관리	-	25	250	지분
25.01.31	답	계획관리	8m미만	450	14,600
25.01.14	도로	계획관리	8m미만	34	700	지분
25.01.10	전	계획관리	8m미만	439	6,090
25.01.10	전	계획관리	8m미만	442	6,120
25.01.10	전	계획관리	8m미만	440	6,100
25.01.10	전	계획관리	8m미만	444	6,150
25.01.10	전	계획관리	8m미만	81	1,120
25.01.08	전	농림	8m미만	661	8,900
24.12.27	도로	계획관리	-	45	450	지분
24.12.27	대	계획관리	8m미만	3	50	지분
24.12.20	도로	보전관리	-	3	60	지분
24.12.03	도로	보전관리	-	90	661	지분
24.12.03	도로	보전관리	-	10	39	지분
24.12.03	전	보전관리	8m미만	25	300
24.12.03	대	보전관리	8m미만	620	10,000
24.11.28	하천	계획관리	-	1110	22,922
24.11.26	체육용지	계획관리	8m미만	18	183
24.11.22	임야	계획관리	-	17	300	지분
24.11.22	도로	계획관리	-	16	290	지분
24.10.18	도로	보전관리	-	83	400	지분
24.10.14	도로	보전관리	-	20	320	지분
24.10.14	임야	보전관리	8m미만	404	7,320
24.10.14	도로	보전관리	-	66.8	1,100	지분
24.10.14	도로	보전관리	-	13.6	200	지분
24.10.10	도로	보전관리	-	39.25	902	지분
24.10.10	도로	보전관리	-	35.49	816	지분
24.10.10	도로	보전관리	-	12.26	282	지분
24.09.10	대	계획관리	8m미만	390	6,404
24.09.10	목장용지	계획관리	8m미만	32	370
24.09.10	전	계획관리	-	175	3,180
24.09.10	대	계획관리	-	136	2,233
24.08.14	임야	보전관리	-	331	1,000
24.08.07	도로	보전관리	-	12.18	150	지분
24.08.07	도로	보전관리	-	23.56	300	지분
24.08.07	도로	보전관리	-	14.64	100	지분
24.08.07	도로	보전관리	-	25	200	지분
24.08.07	도로	보전관리	-	17.75	100	지분
24.07.23	임야	보전관리	-	340	8,240
24.07.13	임야	보전관리	8m미만	436	9,150
24.07.13	도로	보전관리	-	14.64	100	지분
24.07.13	도로	보전관리	-	25	200	지분
24.07.13	도로	보전관리	-	23.56	300	지분
24.07.13	도로	보전관리	-	17.75	100	지분
24.07.13	도로	보전관리	-	12.18	150	지분
24.07.12	도로	계획관리	-	7.5	140	지분
24.07.12	도로	계획관리	-	16	300	지분
24.07.12	도로	계획관리	-	41.5	760	지분
24.07.06	임야	보전관리	-	331	700
24.06.07	전	농림	8m미만	2310	22,800
24.06.04	임야	농림	-	5487	3,300	지분
24.04.22	도로	계획관리	8m미만	3.23	24	지분
24.04.12	임야	농림	8m미만	113.73	420	지분
24.04.12	임야	농림	8m미만	33.15	130	지분
24.03.29	도로	보전관리	-	33	200	지분
24.03.29	도로	보전관리	-	3	18	지분
24.03.29	도로	보전관리	-	17	103	지분
24.03.29	도로	보전관리	-	4	24	지분
24.03.29	도로	보전관리	-	2	12
24.03.29	도로	보전관리	-	7	42	지분
24.02.07	도로	계획관리	-	2.2	66	지분
24.01.31	도로	보전관리	-	83	1,173	지분
24.01.08	도로	계획관리	-	66	2,300	지분
24.01.04	임야	계획관리	8m미만	4,083	10,469
24.01.04	임야	농림	-	9,317	6,201

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		요역지지역권		소멸
2		요역지지역권		인수
3		요역지지역권		인수
4	2023년5월2일	소유권 김OO		소멸
5	2023년5월2일	소유권 김OO		소멸
6	2023년5월2일	소유권 김OO		소멸
7	2023년5월2일	소유권 김OO		소멸
8	2023년5월2일	소유권 김OO		소멸
9	2006년8월11일	근저당권 농OOOO	416,000,000	소멸기준
10	2006년8월11일	지상권 인OOOO		소멸
11	2008년11월28일	지역권설정		소멸
12	2023년5월16일	임의경매 인OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO
김OO	2011.12.26
비고 (매각물건 명세서)	김종성:목록 11번은 지목이 도로이며 주거시설이 없으나 주민등록상 세대주가 있으므로 참고 요

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김종성:목록 11번은 지목이 도로이며 주거시설이 없으나 주민등록상 세대주가 있으므로 참고 요

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 675,085,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 200,772,367원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 5월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 938일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 938일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장/차량 접근이 가능

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2006.8.11. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2023.09.18 채권자 농OOOOOOOOOOO 법원보관금환급계좌변경신청서 제출

- 일괄매각 - 목록10,11번 지분매각(공유자우선매수 적용 안됨) -목록 8,9번 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환), 전용허가 등 2023. 4. 20.자 선원면 사실조회회신서 참조요 - 목록9번 지상에 컨테이너가 소재하나 매각에서 제외 - 목록 7,9번 맹지임 - 현황상 이용상태는 감정평가서 참조 요 - 문화재 관련 인허가사항 확인 요 - 목록6번 : 을구 순위번호 3, 4, 5번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득, 말소촉탁의 대상이 아님 - 목록7번 : 을구 순위번호 3, 4, 5번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득, 말소촉탁의 대상이 아님 -목록8번 : 을구 순위번호 6, 7, 8번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득, 말소촉탁의 대상이아님 -목록10번 : ①을구 순위번호 3. 승역지지역권은 구현미 지분(97분의 5)를 위하여 존속하는 것으로 보며, 말소촉탁하지 아니함 ②을구 순위번호 4, 5, 6번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득, 말소촉탁의 대상이 아님 - 목록11번 : 을구 순위번호 4, 5, 6번 요역지지역권은 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득, 말소촉탁의 대상이 아님

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 강화등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(032)934-0898, 인천시 강화군 강화읍 강화대로 300 (갑곳리 340-2))
세무서	김포세무서 (대표:031-980-32, 팩스:031-987-9932, 경기도 김포시 김포한강1로 22 (장기동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	608,557,196원 320,301,800원	51% 2.6회
6개월	9건	615,182,931원 366,670,490원	53% 2.6회
12개월	18건	852,827,385원 449,729,123원	68% 2.2회

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