감정가	884,821,920 원
최저가	(70%) 619,375,000 원
보증금	(10%) 61,937,500 원
청구액	165,000,000 원

충청남도 천안시 서북구 직산읍 석곡리 164-1

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사건번호	2024타경111328
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.17(수) 10:00 입찰 9일전
토지면적	4,327.00㎡(1,308.92 평)
건물면적	730.76㎡(221.05 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	이OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 111328

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-08-12	경매접수
~1일	2024-08-13	경매개시결정
~98일	2024-11-18	배당요구종기일
~380일	2025-08-27	91%	805,573,920	변경
~457일	2025-11-12	100%	884,821,920	유찰
~492일	2025-12-17	70%	619,375,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	석곡리 164-1	목장용지	2127 ㎡ (643.42평)
	석곡리 164-3	과수원	1651 ㎡ (499.43평)
	석곡리 164-4	도로	73 ㎡ (22.08평)
	석곡리 166	전	476 ㎡ (143.99평)
건물	석곡리 164-1 1동호	1층 톱밥발효우사	474.00 ㎡ (143.39평)
	석곡리 164-1 1동호	1층 퇴비사	113.76 ㎡ (34.41평)
	석곡리 164-1 2동호	1층 관리사 경량철골조	63.00 ㎡ (19.06평)
제시외 건물	석곡리 164-1 2동호	다용도실	20 ㎡ (6.05평)	포함
	석곡리 164-1 2동호	창고	30 ㎡ (9.08평)	제외
	석곡리 164-1 2동호	정자	9 ㎡ (2.72평)	제외
	석곡리 164-1 2동호	비가림	105 ㎡ (31.76평)	제외
	석곡리 164-1 2동호	비가림	98 ㎡ (29.65평)	제외
	석곡리 164-1 2동호	관리실	60 ㎡ (18.15평)	포함
	석곡리 164-1 2동호	축사	660 ㎡ (199.65평)	제외
	석곡리 164-1 2동호	제시외 수목	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/계획관리지역/버스정류장/차량접근이 가능/판넬지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 석곡리 소재 "석곡리노인회관" 남동측 인근에 위치하는 토지로, 인근에는 농경지, 농가주택 등이 혼재하고 있으며, 제반주위환경은 보통시됩니다. 2)교통상황 대상까지 차량접근이 가능하며, 대중교통시설인 버스정류장은 다소 원거리에 소재하여 제반교통상황은 보통 또는 보통이하입니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1): 완경사지대에 부정형의 평지로서, 축사부지로 이용 중 기호(2): 완경사지대에 부정형의 평지로서, 축사부지로 이용 중 기호(3): 부정형의 평지로서, 현황 도로로 이용 중 기호(4): 완경사지대의 과수식재 부지입니다. 4)인접 도로상태 기호(1): 북동측으로 기호(3)필지를 포함한 폭 약4m의 포장도로와 접, 기호(2): 지적도상 맹지이나, 본건 기호(1)필지를 경유하여 진입가능, 기호(4): 맹지입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1-4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(직산읍7(일반형)), 가축사육제한구역(지방자치단체경계지역600m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관리에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 소재하며 기호 ㅅ)(철골조 철판지붕 단층, 축사, 약660㎥)은 구조, 규모, 용도 등으로 보아 기호 2토지(164-3, 지목은 과수원)의 사용, 수익, 처분에 영향을 미치고 있으나 평가목적을 고려하여 이에 구애없이 토지를 평가하고 그 감안가격을 평가명세표 비고란에 병기하였습니다. 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계는 미상입니다. 2. 기호 2토지의 지목은 과수원이나 현황은 축사부지입니다. 3. 기호 4 토지의 지목은 전이나 현황은 과수(배나무)가 식재되어 있습니다. 4. 기호 1지상의 소형석물과 장치류는 이동성이 있어 평가목록에 포함하지 아니하였습니다. 1)건물의 구조 기호(가): 철골 및 파이프조 철판지붕 무벽체 단층건물임.(사용승인일:2003.05.21) 기호(나): 경량철골조 판넬지붕 단층건물로서,(사용승인일:2003.05.21) 외벽: 목재사이딩마감 등. 내벽: 벽지 및 타일붙임마감 등. 바닥: 장판깔기 및 타일깔기마감 등. 창호: 섀시창호입니다. 2)이용상태 기호(가): 우사 및 퇴비사 기호(나): 관리사로 이용중입니다. 3)설비내역 기호(나): 기본적인 위생설비 및 급배수시설, 전기난방시설 등이 구비되어있습니다. 4)부합물 및 종물 별지 사진용지, 지적 및 건물개황도와 같이 소재하여 개략면적 사정하고 평가명세표와 같이 원가법으로 평가하였습니다. 5)공부와의 차이 -- 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계는 미상입니다. 2. 기호 가 건물의 옥상의 태양광설비는 평가목록에 포함하였으나 용량은 소유자 탐문내용이니 이해관계인은 재확인하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 6-1 내지 6-6, 6-8 내지 6-10(감정평가서상 목록①번의 ㉠내지㉥, ㉧, ㉨) 매각 포함. 2. 목록 ②번 지상 소재 제시외 건물(감정평가서상 ㉦) 축사 매각 제외, 법정지상권 성립여부는 불분명하고 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 3. 공부상 '과수원'이나 현황 '축사부지'임. 4. 목록 ④번상 과수(배나무) 매각 포함. 5. 이동성 있는 소형 석물 및 장치류는 평가 및 매각 제외. 6. 목록 ②④ 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음). 목록 1.3.4.5.6은 공부상과 같음. 목록 2는 공부상 과수원 이나 현황은 목장

건축물현황

소재지

충청남도 천안시 서북구 직산읍 석곡리 164-1번지

대지면적

연면적

63㎡
(19.09평)

건축면적

63㎡
(19.09평)

용적률산정
연면적

63㎡
(19.09평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

경량철골구조

착공일자

2002.09.16

사용승인일자

2003.05.21

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2001년2월9일	소유권 김OO		소멸
2	2021년3월22일	근저당권 천OOOO	360,000,000	소멸기준
3	2024년8월13일	강제경매 이OO		소멸
4	2024년10월10일	가압류 천OOOO	2,001,731	소멸
5	2024년10월11일	가압류 농OOOO	18,015,579	소멸
6	2024년11월6일	가압류 제OOOO	14,604,679	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2003년6월5일	소유권 김OO		소멸
2	2021년3월22일	근저당권 천OOOO	360,000,000	소멸기준
3	2024년8월13일	강제경매 이OO		소멸
4	2024년10월10일	가압류 천OOOO	2,001,731	소멸
5	2024년10월11일	가압류 농OOOO	18,015,579	소멸
6	2024년11월6일	가압류 제OOOO	14,604,679	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-11-18)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO	595.0400㎡	[월]55,555	X
이OO	2022.06.02 미상		2021. 2. 9.~ 2042. 2.9.
이OO	113.7600㎡	[월]1원	O
이OO	2014.12.23 미상		2014. 12.20. ~ 2016.12. 19.

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 884,821,920원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 165,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 482일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 482일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/버스정류장/차량접근이 가능/판넬지붕/철골조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: ①②③, ⑤⑥: 21. 3. 22. 근저당권 설정 ④: 21. 6. 7. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 ②번 지상 소재 제시외 건물(감정평가서상 ㉦) 축사에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

1. 일괄매각. 제시외 건물 6-1 내지 6-6, 6-8 내지 6-10(감정평가서상 목록①번의 ㉠내지㉥, ㉧, ㉨) 매각 포함. 2. 목록 ②번 지상 소재 제시외 건물(감정평가서상 ㉦) 축사 매각 제외, 법정지상권 성립여부는 불분명하고 최저매각가격은 제 시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 3. 공부상 '과수원'이나 현황 '축사부지'임. 4. 목록 ④번상 과수(배나무) 매각 포함. 5. 이동성 있는 소형 석물 및 장치류는 평가 및 매각 제외. 6. 목록 ②④ 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 천안지원 (311-98)충청남도 천안시 동남구 청수14로 77 (청당동 476) 대표 : 041)620-3000, 민원 : 041)620-3058 관할지역 : 천안시, 아산시
등기소	대전지방법원 천안지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(041)530-0420, 충남 천안시 동남구 청수14로 77 (청당동 476))
세무서	천안세무서 (대표:041-559-82, 팩스:041-555-9556, 충청남도 천안시 동남구 청수14로 80 (청당동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	1,022,938,940원 520,794,716원	57% 2.1회
6개월	19건	1,312,438,208원 835,301,466원	60% 2.2회
12개월	28건	1,471,935,464원 912,138,459원	63% 2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.