감정가	920,844,360 원
최저가	(36%) 330,030,000 원
보증금	(10%) 33,003,000 원
청구액	668,917,681 원

경상남도 고성군 동해면 장좌리 1093

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사건번호	2024타경4447
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.06.22(월) 10:00 입찰 29일전
토지면적	32,716.00㎡(9,896.59 평)
건물면적	128.77㎡(38.95 평)
채무/소유자	김OO / 김OO외 1명
채권자	김OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 4447

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-10	경매접수
~15일	2024-09-25	경매개시결정
~87일	2024-12-06	배당요구종기일
~300일	2025-07-07	100%	920,844,360	유찰
~335일	2025-08-11	80%	736,675,000	유찰
~370일	2025-09-15	64%	589,340,000	유찰
~412일	2025-10-27	51%	471,472,000	변경
~489일	2026-01-12	51%	471,472,000	변경
~615일	2026-05-18	51%	471,472,000	유찰
~650일	2026-06-22	36%	330,030,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	장좌리 1093	대	374 ㎡ (113.14평)
	장좌리 1093-3	대	250 ㎡ (75.63평)
	장좌리 1094	답	165 ㎡ (49.91평)
	장좌리 1094-1	과수원	4678 ㎡ (1,415.10평)
	장좌리 1095	답	116 ㎡ (35.09평)
	장좌리 1096	답	149 ㎡ (45.07평)
	장좌리 1097-1	답	321 ㎡ (97.10평)
	장좌리 산191	임야	595 ㎡ (179.99평)
	장좌리 산192-2	임야	26068 ㎡ (7,885.57평)
건물	장좌리 1093	단층 단독주택 경량철골조	99.27 ㎡ (30.03평)
건물	장좌리 1093	단층 창고 경량철골조	24 ㎡ (7.26평)
제시외 건물	장좌리 1093	보일러실	4.5 ㎡ (1.36평)	포함
제시외 건물	장좌리 1093	보일러실	1 ㎡ (0.30평)	포함
1) 위치/농림지역/생산관리지역/보전산지/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 고성군 동해면 장좌리 소재 "상장마을" 북서측 인근에 위치한 토지,건물 부동산으로서, 부근은 마을 주변의 임야, 농경지 및 농가주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건 및 하단부까지 차량 접근 및 일부 출입가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호 2,3) : 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 지면은 인접노면과 대체로 등고 평탄하고 지반은 보통시되며, 건부지(단독주택)부지로 이용중임. 기호 4,6,7,8) : 공히 부정형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지로서 휴경농지임. 기호 5) : 대체로 사다리형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지로서, 휴경농지임. 기호 9,10) : 공히 사다리 및 부정형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지의 자연림(일부 경작지)임. 4)인접 도로상태 기호 2,3,8,10) : 동측으로 폭 약4M 내외의 포장농로에 접함. 기호 4-7) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능하며, 경작로 개설되어 있음. 기호 9) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 2,3,7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 4,5,6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지. 기호 8) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 농업진흥구역<농지법>. 기호 9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 준보전산지<산지관리법>. 기호 10) : 농림지역, 생산관리지역,가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조. 1)건물의 구조 기호 1) : 경량철골조 아스팔트 싱글지붕 단층으로서, (사용승인일자 : 2008.03.26) 외 벽 : 사이딩판넬 등 외장재 마감. 내 벽 : 벽지 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시창호임. 기호 1-1) : 경량철골조 아스팔트 싱글지붕 단층으로서, (사용승인일자 : 2008.03.26) 외 벽 : 사이딩판넬 등 외장재 마감. 내 벽 : 벽지 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시창호임. 2)이용상태 기호 1) : 단독주택 기호 1-1) : 창고 3)설비내역 위생, 급배수시설과 난방시설 등 되어 있음. 4)부합물 및 종물 기호(㉠-㉤) : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조. 5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2) 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㉢, ㉣) 및 제시외 구축물(감정서상 ㉤) 각 매각 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. -목록 2, 3. 토지는 일단의 단독주택부지로서 식재되어 있는 종려나무, 벚나무 등 조경수와 석축 및 방부목 울타리 등의 구축물은 토지에 포함하여 평가함. -목록 4~8. 토지는 전 및 과수원으로 휴경상태이며, 지상에 자생 및 식재된 밤나무, 활잡목 등은 토지거래관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). -목록 4~10. 지상엔 잡목 및 잡풀, 넝쿨 등이 무성하여 현장 접근이 불가능한 토지로서, 드론, 위성자료, 탐문 등 들 통한 조사결과, 육안으로 식별가능한 분묘는 없거나 확인이 불가능한 점을 고려하여 구애없이 평가함. -목록 9, 10. 토지는 임야로서 휴경상태이며, 지상에 자생 및 식재된 밤나무, 활잡목 등은 토지거래관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함. -목록 10. 토지는 '생산관리지역', '농림지역'에 속하는 토지이나 주된 용도인 '생산관리지역'을 기준으로 평가함. 고성군 동해면 장좌리 1093 지상 주건물-제시외 블록조 판넬지붕 보일러실, 부속건물-제시외 블록조 판넬지붕 보일러실 각 소재함. 고성군 동해면 장좌리 산192-2 지상 제시외 블록조 판넬지붕 단층창고, 제시외 블록조 스레트지붕 단층창고 각 소재함.

국토부실거래가 경상남도 고성군 동해면 장좌리

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	건축
25.09.01	49.96	16,500	2021
25.09.01	49.96	16,500	2021
25.04.12	39.34	5,900	1955

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년7월27일	소유권 배OO		소멸
2	2022년7월27일	근저당권 김OOOO	780,000,000	소멸기준
3	2023년10월26일	근저당권 이OO	100,000,000	소멸
4	2024년9월25일	임의경매 김OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-06)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 606일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 606일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/생산관리지역/보전산지/철골조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.07.27. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: -목록 10. 지상의 제시외 건물(감정서상 ㉢, ㉣) 및 제시외 구축물(감정서상 ㉤)에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.

2025.10.23 근저당권자 김OOOOOOOO 매각기일연기신청 제출
2026.01.06 채권자 김OOOOOOOO 매각기일연기신청 제출

-일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2) 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㉢, ㉣) 및 제시외 구축물(감정서상 ㉤) 각 매각 제외. 매 각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. -목록 2, 3. 토지는 일단의 단독주택부지로서 식재되어 있는 종려나무, 벚나무 등 조경수와 석축 및 방부목 울타리 등의 구축 물은 토지에 포함하여 평가함. -목록 4~8. 토지는 전 및 과수원으로 휴경상태이며, 지상에 자생 및 식재된 밤나무, 활잡목 등은 토지거래관행에 따라 토지가 격에 포함하여 평가함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). -목록 4~10. 지상엔 잡목 및 잡풀, 넝쿨 등이 무성하여 현장 접근이 불가능한 토지로서, 드론, 위성자료, 탐문 등 들 통한 조사 결과, 육안으로 식별가능한 분묘는 없거나 확인이 불가능한 점을 고려하여 구애없이 평가함. -목록 9, 10. 토지는 임야로서 휴경상태이며, 지상에 자생 및 식재된 밤나무, 활잡목 등은 토지거래관행에 따라 토지가격에 포 함하여 평가함. -목록 10. 토지는 '생산관리지역', '농림지역'에 속하는 토지이나 주된 용도인 '생산관리지역'을 기준으로 평가함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 통영지원 (530-29)경상남도 통영시 용남면 동달안길 67 대표 : 055)640-8500 관할지역 : 통영시, 거제시, 고성군
등기소	창원지방법원 본원 고성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)673-5126, 경남 고성군 고성읍 동외로 110 (동외리 509-1))
세무서	통영세무서 (대표:055-640-72, 팩스:055-644-1814, 경상남도 통영시 무전5길 20-9 (무전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	152,729,270원 40,130,000원	26% 5회
6개월	2건	141,485,755원 25,065,000원	17% 8.5회
12개월	9건	180,870,836원 96,235,222원	50% 4.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

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