감정가	77,000,000 원
최저가	(49%) 37,730,000 원
보증금	(20%) 7,546,000 원
청구액	633,685,916 원

경기도 안산시 단원구 원포공원1로 49, 1층149호 (초지동,태영타운)
경기도 안산시 단원구 초지동 743-4

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사건번호	2024타경3087 물건번호
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.01.22(목) 10:30 입찰 13일전
토지면적	16.69㎡(5.05 평)
건물면적	35.50㎡(10.74 평)
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	에OOOOOOOOOOOOOOO OOOO(OOOOO OOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3087

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-06-26	경매접수
~1일	2024-06-27	경매개시결정
~562일		배당요구종기일
~337일	2025-05-29	100%	77,000,000	유찰
~372일	2025-07-03	70%	53,900,000	유찰
~421일	2025-08-21	49%	37,730,000	변경
~491일	2025-10-30	49%	37,730,000	매각
낙찰가 46,000,000 (60%)
~534일	2025-12-12	미납
~575일	2026-01-22	49%	37,730,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	초지동 743-4	5979.4분의 16.69	16.69 ㎡ (5.05평)
건물	초지동 743-4	1층149호 철근콘크리트조	35.50 ㎡ (10.74평)
1) 위치/도시지역/관리지역/준주거지역/지구단위계획구역/차량출입 가능/간선도로/철근콘크리트조/평스라브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 "별망중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 이마트(고잔점) 등 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있는 상업지대임. 2)교통상황 본건 건물까지 차량출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설의 접근성 등을 고려할 때 교통상황은 보통시됨. 3)건물의 구조 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건내1층 135호외 4개호로서 외벽: 화강석 붙임 마감 등, 창호: 페어그라스 창호 등임. 4)이용상태 기호1,2,3은 일체로 한승푸드 조리실로 이용 중이며 기호4,5는 사무실로 이용 중인 것으로 조사됨 5)설비내역 공용의 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 2필 일단의 대체로 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 본건 북측 및 동측으로 각각 중로와 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 743-4번지, 743-5번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(별망중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(별망초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 9)공부와의 차이 --. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) -임대미상임. -기호5(149호)는 현황 편의를 위하여 기호4(148호)의 일부를 통하여 출입하는 것으로 조사 되었으며 현황 출입문 위에 호수(149호) 표기되어 있는바 경매 진행시 참고바람. 닫기
참고 사항	①재매각 사건임 (매수신청보증금은 최저매각격의 20%임) ②인접호수(148호)와 벽체 구분 없이 일체로 `사무실`로 이용중임 ③집합건축물대장상 용도는 `판매 및 영업시설`임 ④현황편의를 위하여 목록4(148호)의 일부를 통하여 출입하고 있음 ⑤인접호수(148호)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.02.07.자 사실조회 회신이 제출되어 있음 - 목록 1.2.3.의 집합건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(제조업소)`이고 현황상 인접호실과 함께 식자재 가공 및 제조를 하고 있는 것으로 보이며, 임차인 `정현용`에 의하면 목록 1.은 `전처리실`, 목록 2.는 `포장실`, 목록 3.은 `주방조리실`이라고 함. - 목록 4.5.의 집합건축물대장상 용도는 `판매 및 영업시설`이나, 현황상 사무실로 이용중임. - 목록 1.과 목록 2.3.은 인접호실과 함께 경계구분 없이 이용하는 것으로 보이므로 인접호수와의 경계 및 각 목록의 정확한 경계는 측량등 확인이 필요함. - 목록 4.5.는 경계구분 없이 이용하는 것으로 보이므로 각 목록의 정확한 경계는 측량등 확인이 필요함 - 임차인의 요청으로 각 목적물의 외부 전경만 촬영함.

건축물현황

소재지

경기도 안산시 단원구 초지동 743-4번지

대지면적

5979.4㎡
(1811.94평)

연면적

20918.1㎡
(6338.82평)

건축면적

3926.41㎡
(1189.82평)

용적률산정
연면적

15813.87㎡
(4792.08평)

건폐율

65.67%

용적률

264.47%

지상층수

5층

지하층수

1층

주용도

제2종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2002.07.19

사용승인일자

2003.05.14

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2014년10월23일	소유권 정OO		소멸
2	2014년10월23일	근저당권 수OOOO	624,000,000	소멸기준
3	2015년7월20일	근저당권 수OOOO	120,000,000	소멸
4	2024년6월27일	임의경매 수OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
㈜OOOOO	149호 일부	미상 [월]미상
㈜OOOOO	미상 미상		미상
㈜OOOO	149호 일부	미상 [월]미상
㈜OOOO	미상 미상		미상
정OO	135,143,144,148,149호(372m2)	100,000,000 [월]2,500,000	X
정OO	2015.02.04 미상		2014/10/23~2019/10/22
비고 (매각물건 명세서)	정현용: ①현황조사 내용 중 `임대차기간,보증금, 차임 등`은 현황조사보고서에 첨부된 `상가건물임대차현황서`에 근거함 ②권리신고 내용 중 `사업자등록신청일자`는 사업자등록증 상의 `개업연월일`을 기재한 것임

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
정현용: ①현황조사 내용 중 `임대차기간,보증금, 차임 등`은 현황조사보고서에 첨부된 `상가건물임대차현황서`에 근거함 ②권리신고 내용 중 `사업자등록신청일자`는 사업자등록증 상의 `개업연월일`을 기재한 것임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

이 사건번호로 5개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 5번 입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 561일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 561일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/관리지역/주거지역/준주거지역/지구단위계획구역/차량출입 가능/간선도로/철근콘크리트조/평스라브지붕/스라브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2014.10.23. (근저당권) 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.08.20 임차인 정OO 매각기일연기신청 제출
2025.08.20 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOO OOOO(OOOOO OOO) 매각기일연기신청 제출

①재매각 사건임 (매수신청보증금은 최저매각격의 20%임) ②인접호수(148호)와 벽체 구분 없이 일체로 `사무실`로 이용중임 ③집합건축물대장상 용도는 `판매 및 영업시설`임 ④현황편의를 위하여 목록4(148호)의 일부를 통하여 출입하고 있음 ⑤인접호수(148호)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.02.07.자 사실조회 회신이 제출되어 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 안산지원 (140-54)경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동) 대표 : 031)481-1114, 민원 : 031)481-1238, 야간 : 031)481-1112 관할지역 : 안산시, 광명시, 시흥시
등기소	수원지방법원 안산지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(031)481-1290~1292, 경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동 711))
세무서	안산세무서 (대표:031-412-32, 팩스:031-412-3268, 경기도 안산시 단원구 화랑로 350 (고잔동 517))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	11건	143,454,545원 78,127,030원	60% 2.3회
6개월	17건	233,764,706원 116,738,955원	55% 2.4회
12개월	23건	216,173,913원 116,589,880원	59% 2.1회

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