감정가	12,240,183,780 원
최저가	(34%) 4,198,383,000 원
보증금	(10%) 419,838,300 원
청구액	600,000,000 원

울산광역시 중구 학성동 379-5

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사건번호	2024타경2670 물건번호
중복사건	중복 2025타경12077,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.07(수) 10:00 입찰 17일전
토지면적	3,038.00㎡(919.00 평)
건물면적	12,612.90㎡(3,815.40 평)
채무/소유자	주OOO OOOOO외 1명 / 서OO외 1명
채권자	김OO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 2670

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-21	경매접수
~4일	2024-03-25	경매개시결정
~91일	2024-06-20	배당요구종기일
~405일	2025-04-30	100%	12,240,183,780	유찰
~440일	2025-06-04	70%	8,568,129,000	유찰
~475일	2025-07-09	49%	5,997,690,000	변경
~615일	2025-11-26	49%	5,997,690,000	유찰
~657일	2026-01-07	34%	4,198,383,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	학성동 379-5	대	3038 ㎡ (919.00평)
건물	학성동 379-5	지3층 근린생활시설 철근콘크리트	526.08 ㎡ (159.14평)
	학성동 379-5	지2층 근린생활시설 철근콘크리트	2497.9 ㎡ (755.61평)
	학성동 379-5	지1층 근린생활시설 철근콘크리트	2171.64 ㎡ (656.92평)
	학성동 379-5	1층 근린생활시설 철근콘크리트	1695.13 ㎡ (512.78평)
	학성동 379-5	2층 근린생활시설 철근콘크리트	1742.08 ㎡ (526.98평)
	학성동 379-5	3층 근린생활시설 철근콘크리트	1742.08 ㎡ (526.98평)
	학성동 379-5	4층 근린생활시설 철근콘크리트	1725.28 ㎡ (521.90평)
	학성동 379-5	5층 근린생활시설 철근콘크리트	512.71 ㎡ (155.09평)
1) 위치/도시지역/제2종일반주거지역/버스정류장/주차장/판넬지붕/철근콘크리트구조/스라브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "학성공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인근 토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남서측으로 노폭 약 12m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2015-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(함월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2015-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(함월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 기호 1 지상에 식재된 수목(측백나무 약21주, 종려나무 약 10주, 기타 약10주 및 사철나무 울타리 약30미터 등) 및 가로등, 화단 등은 경제적 가치 등을 감안하여 토지가액에 포함하여 평가하였음. 7)공부와의 차이 본건 기호 3 토지는 지목상 ‘학교용지’ 이나 현황 ‘상업나지’로서 현실적인 이용상황을 고려하여 감정평가하였음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 없음 1)건물의 구조 구조 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 규모 : 지하3층/ 지상5층 건물로서 외벽 : 외장 석재 마감 및 스톤코트, 몰탈위페인팅 등 내벽 : 몰탈위페인트, 벽지 붙임, 일부 타일 붙임, 인테리어 마감 등 창호 : 하이샷시 및 강화유리 창호 등임. 2)이용상태 지3층 : 보일러실 및 전기실 지2층-지5층 : 근린생활시설, 운동시설, 업무시설 등으로 이용중임. 3)설비내역 위생 및 급배수설비, 승강기설비(1,000kg, 15인승), 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비, 전기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 기호 2 건물에 필요한 부대설비인 기계실 및 내부 기계기구(보일러 등), 외부설치된 가추, 간판 등시설, 주차설비, 환풍시설, 1,2층 연결 옥외 철재계단 등은 건물에 포함하여 평가하였으며, 이동이 용이한 설비(책상 등)등은 평가에서 제외하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 5)공부와의 차이 기호 2 건물은 일반건축물대장 상 ‘스라브지붕’으로 표기되어 있으나, 현황 일부 ‘판넬지붕’으로 이용중인 바, 현실적인 이용상황을 고려하여 감정평가하였으며, 일부는 일반건축물대장상 4, 5층으로 구분되어 있으나 현황 일부 층간 경계없이 운동시설(골프연습장)으로 이용하고 있으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 기호 2 건물 중 지1층은 일반건축물대장상 제1종근린생활시설로 되어 있으나, 현황 일부 ‘주차장’ 등으로 이용중이며, 1층 일부는 일반건축물대장상 ‘업무시설(금융업소)’로 되어 있으나, 현황 근린생활시설로 이용중임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기타 : 없음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 2. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 3. 토지 위에 식재된 측백나무 외 약 41주 및 사철나무 울타리 약30미터, 가로등, 화단 등은 토지가액에 포함. 4. 건물은 일반건축물대장 상 '스라브지붕' '4층, 5층' '지1층 제1종근린생활시설' '1층 업무시설(금융업소)'로 표기되어 있으나, 현황은 각 '판넬지붕' '일부 층간 경계없이 운동시설(골프연습장)' ''주차장' '근린생활시설'임. 5. 기계실 및 내부 기계기구(보일러 등), 외부설치된 가추, 간판등 시설, 주차설비, 환풍시설, 1,2층 연결 옥외 철재계단 등은 건물 가액에 포함. 이동이 용이한 설비(책상 등)등은 제외. 본건 부동산은 울산 중구 학성동 소재 학성농수산물새벽시장 북측 인근한 5층 건물임.

건축물현황

소재지

울산광역시 중구 학성동 379-5번지

대지면적

3038㎡
(920.61평)

연면적

12612.9㎡
(3822.09평)

건축면적

1742.08㎡
(527.9평)

용적률산정
연면적

7417.28㎡
(2247.66평)

건폐율

57.34%

용적률

244.15%

지상층수

5층

지하층수

3층

주용도

운동시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

1990.05.15

사용승인일자

1992.09.18

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년2월25일	소유권 서OO		소멸
2	2021년2월25일	(1)근저당권설정 범OOOO	3,600,000,000	소멸기준
3	2021년2월25일	(2)근저당권설정 농OOOO	5,400,000,000	소멸
4	2022년2월11일	(1)근저당권설정 김OO	600,000,000	소멸
5	2022년2월11일	(2)근저당권설정 정OO	400,000,000	소멸
6	2024년3월25일	임의경매 김OO		소멸
7	2024년5월9일	강제경매 학OOOO		소멸
8	2024년10월14일	압류 중O		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년2월25일	소유권 서OO		소멸
2	2021년2월25일	(1)근저당권설정 범OOOO	3,600,000,000	소멸기준
3	2021년2월25일	(2)근저당권설정 농OOOO	5,400,000,000	소멸
4	2022년2월11일	(1)근저당권설정 김OO	600,000,000	소멸
5	2022년2월11일	(2)근저당권설정 정OO	400,000,000	소멸
6	2023년10월25일	전세권 사OOOO	200,000,000	소멸
7	2023년11월24일	근저당권 (OOOO	200,000,000	소멸
8	2024년3월25일	임의경매 김OO		소멸
9	2024년5월9일	강제경매 학OOOO		소멸
10	2024년10월14일	압류 중O		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-06-20)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
가OOO	4층, 5층(1,511.67㎡)	100,000,000 [월]2,200,000	O
가OOO	2015.02.06.		2015.02.01.-2017.01.31.
사OOOOOOOOOOO	2층 중일부(1,485㎡)	200,000,000 [월]6,000,000
사OOOOOOOOOOO		2024.6.20.	2023.10.01.-2033.09.30.
서OO	1층(396㎡)	[월]2,000,000	X
서OO	2022.08.26.		2022.08.17.-2024.08.16.
이OO	203호(29.7㎡)		X
이OO	2022.05.09.		2022.05.01.-2024.05.01.
주OOOOOOOO	3동 301(109㎡)		O
주OOOOOOOO	2020.03.06.		2020.01.06.-2022.01.05.
주OOOOOOO	4층, 5층(360㎡)		O
주OOOOOOO	2018.07.10.		2018.07.01.-2020.06.30.
주OOOOOOOO	301호(60㎡)		X
주OOOOOOOO	2023.02.02.		2023.01.01.-2024.12.31.
지OOOOOOO	301호(100㎡)	20,000,000	O
지OOOOOOO	2019.02.18.		2019.02.01.-2021.01.31.
최OO	지하2층전부	200,000,000 [월]5,500,000	O
최OO	2015.10.05.	2024.8.12.	2015.07.13.-현재
최OO	지하2층(2,475㎡)	200,000,000	O
최OO	2020.05.26.		2020.07.01.-2025.12.31.
한OO	60㎡	20,000,000 [월]200,000	O
한OO	2020.08.06.		2020.07.01.-2021.06.30.
비고 (매각물건 명세서)	가나골프:1. 대표자가 이 사건 소유자이며 채무자의 사내이사임. 2. 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 사회적협동조합마르페케어:1. 전세권자로서 전세권설정등기일은 2023.10.25.임. 2. 권리신고서에는 사업자등록신청일을 2024.5.8.로 기재하였으나 제출된 상가건물 임대차현황서 없음 3. 제출한 상가임대차계약서 상의 차임은 월 6,000,000원임. 현황조사보고서 상 첨부된 상가건물임 서동수:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 차임 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 이명환:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 주식회사 가나벤처스:1. 대표자가 이 사건 소유자이며 채무자의 사내이사임. 2. 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 주식회사 굿브릭스:1. 대표자가 이 사건 소유자이며 채무자의 사내이사임. 2. 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 주식회사 리스크제로:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 지앤케이 주식회사:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 최정규:1. 권리신고서에는 사업자등록신청일을 2015.10.05.로 기재하였으나 현황조사서에 첨부된 동울산세무서 발행 상가건물 2. 권리신고에는 차임을 5,500,000원 기재하였으나 현황조사서에 첨부된 동울산세무서 발행 상가건물임대차 현황서상 3. 배당요구 종기 이후에 배당요구임. 최현주:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 한준희:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함.임대차현황서상 사업자등록신청일은 2015.08.25.임. 차임은 5,000,000원이므로 이를 기준으로 함.

여의주경매 조언 한 마디

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
가나골프:1. 대표자가 이 사건 소유자이며 채무자의 사내이사임. 2. 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 사회적협동조합마르페케어:1. 전세권자로서 전세권설정등기일은 2023.10.25.임. 2. 권리신고서에는 사업자등록신청일을 2024.5.8.로 기재하였으나 제출된 상가건물 임대차현황서 없음 3. 제출한 상가임대차계약서 상의 차임은 월 6,000,000원임. 현황조사보고서 상 첨부된 상가건물임 서동수:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 차임 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 이명환:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 주식회사 가나벤처스:1. 대표자가 이 사건 소유자이며 채무자의 사내이사임. 2. 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 주식회사 굿브릭스:1. 대표자가 이 사건 소유자이며 채무자의 사내이사임. 2. 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 주식회사 리스크제로:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 지앤케이 주식회사:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 최정규:1. 권리신고서에는 사업자등록신청일을 2015.10.05.로 기재하였으나 현황조사서에 첨부된 동울산세무서 발행 상가건물 2. 권리신고에는 차임을 5,500,000원 기재하였으나 현황조사서에 첨부된 동울산세무서 발행 상가건물임대차 현황서상 3. 배당요구 종기 이후에 배당요구임. 최현주:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 한준희:임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함.임대차현황서상 사업자등록신청일은 2015.08.25.임. 차임은 5,000,000원이므로 이를 기준으로 함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 11명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(600,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경12077,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 636일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 636일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제2종일반주거지역/버스정류장/주차장/판넬지붕/철근콘크리트구조/스라브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.02.25. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 2. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 3. 토지 위에 식재된 측백나무 외 약 41주 및 사철나무 울타리 약30미터, 가로등, 화단 등은 토지가액에 포함. 4. 건물은 일반건축물대장 상 '스라브지붕' '4층, 5층' '지1층 제1종근린생활시설' '1층 업무시설(금융업소)'로 표기되어 있으나, 현황은 각 '판넬지붕' '일부 층간 경계없이 운동시설(골프연습장)' ''주차장' '근린생활시설'임. 5. 기계실 및 내부 기계기구(보일러 등), 외부설치된 가추, 간판등 시설, 주차설비, 환풍시설, 1,2층 연결 옥외 철재계단 등은 건물 가액에 포함. 이동이 용이한 설비(책상 등)등은 제외.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	3,097,660,300원 2,208,350,000원	71% 1.5회
6개월	3건	2,383,987,133원 1,699,603,333원	71% 1.3회
12개월	6건	1,245,826,900원 887,608,333원	71% 1.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.