감정가	1,743,415,000 원
최저가	(34%) 597,992,000 원
보증금	(10%) 59,799,200 원
청구액	318,500,000 원

경기도 고양시 덕양구 대자동 산23-28

사진더보기 PC버전

사건번호	2023타경3724
중복사건	중복 2023타경75552,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.07(목) 10:00 입찰 1일전
토지면적	39,835.00㎡(12,050.09 평)
건물면적
채무/소유자	김OO외 7명 / 김OO외 7명
채권자	주OOO OOOOOOOOOOO(OOO OOOOOOOO)외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 3724

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-06-01	경매접수
~113일	2023-09-22	경매개시결정
~196일	2023-12-14	배당요구종기일
~664일	2025-03-26	100%	1,743,415,000	유찰
~699일	2025-04-30	70%	1,220,391,000	유찰
~734일	2025-06-04	49%	854,274,000	유찰
~769일	2025-07-09	34%	597,992,000	변경
~1071일	2026-05-07	34%	597,992,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	대자동 산23-28	임야	18465 ㎡ (5,585.66평)
	대자동 868-7	임야	9900 ㎡ (2,994.75평)
	대자동 868-8	임야	3395 ㎡ (1,026.99평)
	대자동 868-9	임야	5355 ㎡ (1,619.89평)
	대자동 868-12	임야	2720 ㎡ (822.80평)
1) 위치/도시지역/계획관리지역/자연녹지지역/개발제한구역/보전산지/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본 건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 대자동 소재 ‘대자동 마을회관‘ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 마을 주변 야산지대로서 제반 주변환경은 보통임. 2)교통상황 본 건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(1,4,5): 본 건은 인접필지 대비 대체로 완경사의 부정형 토지로서, 현황 ‘자연림’임. 기호(2,3): 본 건은 인접필지 대비 대체로 완경사의 부정형 토지로서, 현황 ‘토지임야’임. 4)인접 도로상태 기호(1,5)는 지적상 맹지임. 기호(2,3,4)는 북서측으로 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통하여 인근지역으로 연계 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역500m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 문화재보존영향 검토대상구역<경기도문화재보호조례>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호(2,4): 계획관리지역(2015-08-04), 국토이용용도지역기타(성장관리지역(산업zone)), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역500m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 6)제시목록 외의 물건 가. 본 건 토지 기호(1) 후첨 “지적도 및 사진용지”와 인접토지(대자동 산26-1, 산23-5)와 경계 부분에 각 분묘2기 총 4기의 소유자 미상의 분묘가 소재하나 정확한 위치 및 경계 확인은 경계 측량 사항으로 경매진행시 별도 확인 바람. 나. 본 건 토지 기호(1) 후첨 “지적도 및 사진용지”와 같이 소유자 불명의 제시외 건물 ㉢-㉤이 소재하므로 경매진행시 참고바람. 다. 본 건 토지 기호(2) 후첨 ‘지적도 및 사진용지’와 같이 이동이 용이한 컨테이너 4개동이 소재하므로 경매진행시 참고 바람. 라. 본 건 토지 기호(2) 후첨 “지적도 및 사진용지‘와 인접토지(대자동 901-20)와 경계 부분에 소유자 미상의 제시외 건물㉡ 소재하나 정확한 위치 및 경계 확인은 경계 측량 사항으로 경매진행시 별도 확인 바람. 마. 본 건 토지 기호(3) 지상 위 소유자 미상의 봉분이 소재하는 분묘는 1기이나, 소유자라고 주장하는 김원* 구두탐문시 지상 위 분묘는 2기이며 1기는 봉분이 사라졌다고 주장하나 별도 분묘의 위치를 확인하지 못하여 봉분이 소재하는 1기 만을 표시 및 기재하였으므로 추후 경매 진행시 별도 확인 바람. 바. 본 건 토지 기호(2,3,5) 토지 일부 후첨 ‘사진용지’와 같이 지상 위 임지에 다수의 조경수, 관상수, 조경석 등이 식재 및 소재하며 현장 조사시 토지 소유자라고 주장하는 김원* 탐문결과 지상위 관상수 등은 별도의 소유자가 있는 것으로 구두탐문조사 되었으므로 경매진행시 참고바람. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각, 목록1,5.는 지적상 각 맹지임. 2. 목록1. 인접토지들과의 경계부분에 각 2기씩 총4기의 소유자미상의 분묘 소재(분묘기지권성립여부 확인바람)하며, 지상 소재 제시 외 건물(천막조시설물, 비닐하우스 등) 매각에서 제외함. 3. 목록2. 야영장시설로 건축허가 득한 이후 일부 토지의 형질변경 중이었으나 2022.7.11.자로 건축허가가 취소된 것으로 고양시 건축과에 유선 확인함. 토지형질변경 및 토목공사(배수로 공사)등 진행 중 중단된 상태로 추후 유치권 성립 여부 등은 확인 바람. 4. 목록 2. 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘도로’이며, 인접토지(대자동901-20) 경계부분에 소재하는 제시 외 건물(비닐하우스) 및 지상 컨테이너 4개동은 매각에서 제외함. 5. 목록 3. 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘도로’이며, 소유자 미상의 봉분 소재하는 분묘는 1기이나, 토지소유자라고 주장하는 자의 탐문시 지상 위 분묘는 2기이며 1기는 봉분이 사라졌다고 주장함(분묘기지권성립여부는 확인바람). 6. 목록 2. 3.중 별지 도면 표시 1,2,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,1의 각 점을 순차로 연결한 선내 2,349㎡에 관하여 대자동 산23-33, 산23-34 각 토지로의 통행방해금지와 채무자가 쌓아놓은 흙더미 및 그 밖의 장애물을 제거하라는 고양지원 2023카합5380 도로사용방해금지 가처분결정이 제출됨. 7. 목록 4. 지상 일부에 제시외 송전탑이 설치되어 있고, 송전선로가 지나가며 이를 감안하여 평가함. 8. 목록 2,3,5. 지상 일부에 다수의 조경수, 관상수, 조경석 등이 식재 및 소재하며, 토지소유자라고 주장하는 자의 탐문결과, 별도의 소유자가 있는 것으로 조사됨. 매각에서 제외함. 9. 본건 각 토지상에 자생하는 경제적가치가 희박한 입목 등은 거래관행상 토지에 포함하여 평가함. 목록 1~3, 5. 지상 소유자 불명의 분묘, 제시 외 건물 및 경제적가치가 있는 조경수 등으로 인해, 추후 분묘기지권, 법정지상권등이 성립될 가능성을 고려하여 감정평가서의 토지감정평가명세표 비고란에 별도 단가를 기재함. 10. “유골을 보관중인 3개의 컨테이너가 있고, 그중 1개의 컨테이너에서 250여기의 유골이 보관중임을 확인함, 유골처리 권한은 지방자치단체에 있지 않으며, 불법 개장등 장사법 제27조 위반등을 이유로 수사기관 고발 및 행정처분 예정임” 위 취지의 2025.11.25.자 고양시 사실조회회신이 제출됨 1. 목록1 토지는 소나무 등 여러수목이 식재된 임야형태로 있으며, 일부에 제시외 천막조시설물과 비닐하우스 형태의 시설물이 소재하고, 묘목으로 보이는 수목 수십여 그루가 식재되었으며, 인접토지(대자동 산23-33)와의 경계부분에 제시외 분묘2기가 소재하고, 인접토지(대자동 산26-1)와의 경계부분에 제시외 분묘2기가 소재하고 있음 2. 목록2 토지는 지목이 임야이나 현황은 일부는 도로로 이용중이고 대부분 노지형태로 있으며, 토지상에 제시외 컨테이너박스 5동이 소재하고, 인접토지(대자동 910-20)와의 경계부분에 제시외 비닐하우스가 소재하고 있으며, 토지 일부에 소나무로 보이는 묘목들이 식재되어 있음 3. 목록3 토지는 지목이 임야이나 현황은 일부는 도로로 이용중이고 일부는 노지형태로 있으며, 토지상에 제시외 분묘1기가 소재하고 있음 4. 목록4 토지는 소나무등 여러수목이 식재되어 있고, 토지 일부에 제시외 송전탑이 설치되어 있고, 송전선로가 지나가는 것으로 보임 5. 목록5 토지는 소나무 등 여러수목이 식재된 임야형태로 보임 6. 각 목록 토지의 정확한 면적 및 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2023년9월6일	소유권 김OO		소멸
2	2023년9월6일	소유권 김OO		소멸
3	2023년9월6일	소유권 김OO		소멸
4	2023년9월6일	소유권 김OO		소멸
5	2023년9월6일	소유권 김OO		소멸
6	2023년9월6일	소유권 김OO		소멸
7	2023년9월6일	소유권 김OO		소멸
8	2023년9월6일	소유권 김OO		소멸
9	1991년5월17일	지상권 한OOOO		인수
10	2017년4월17일	근저당권 (OOOO	214,500,000	소멸기준
11	2017년4월17일	지상권 양OOOO		소멸
12	2017년9월27일	근저당권 (OOOO	104,000,000	소멸
13	2018년9월5일	근저당권 최OO	180,000,000	소멸
14	2020년7월13일	압류 고OO		소멸
15	2023년9월22일	임의경매 양OOOO		소멸
16	2023년10월19일	임의경매 최OO		소멸
17	2023년11월17일	압류 국		소멸
18	2024년1월23일	압류 국OOOO		소멸
19	2024년7월18일	압류 고OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-12-14)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 조언 한 마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
목록1,4. 을구1번 지상권설정등기(1991.5.17. 제19179호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

유치권신고가 있는 물건입니다

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(318,500,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2023타경75552,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 957일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 957일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/관리지역/녹지지역/계획관리지역/자연녹지지역/개발제한구역/보전산지/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1,2,3,4. 2017. 4. 17. 근저당권 설정 목록5. 2017. 9. 27. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록1,4. 을구1번 지상권설정등기(1991.5.17. 제19179호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음

2024.01.11 승계인 주OOO OOOOOOOOOOO 법원보관금환급계좌변경신청서 제출
2025.07.02 채무자겸소유자 김OO 이의신청서 제출

1. 일괄매각, 목록1,5.는 지적상 각 맹지임. 2. 목록1. 인접토지들과의 경계부분에 각 2기씩 총4기의 소유자미상의 분묘 소재(분묘기지권성립여부 확인바람)하며, 지상 소재 제시 외 건물(천막조시설물, 비닐하우스 등) 매각에서 제외함. 3. 목록2. 야영장시설로 건축허가 득한 이후 일부 토지의 형질변경 중이었으나 2022.7.11.자로 건축허가가 취소된 것으로 고양 시 건축과에 유선 확인함. 토지형질변경 및 토목공사(배수로 공사)등 진행 중 중단된 상태로 추후 유치권 성립 여부 등은 확인 바람. 4. 목록 2. 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘도로’이며, 인접토지(대자동901-20) 경계부분에 소재하는 제시 외 건물(비닐하우스) 및 지상 컨테이너 4개동은 매각에서 제외함. 5. 목록 3. 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘도로’이며, 소유자 미상의 봉분 소재하는 분묘는 1기이나, 토지소유자라고 주장하는 자의 탐문시 지상 위 분묘는 2기이며 1기는 봉분이 사라졌다고 주장함(분묘기지권성립여부는 확인바람). 6. 목록 2. 3.중 별지 도면 표시 1,2,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,1의 각 점을 순차로 연결한 선내 2,349㎡에 관하여 대자동 산23-33, 산23-34 각 토지로의 통행방해금지와 채무자가 쌓아놓은 흙더미 및그 밖의 장애물을 제거하라는 고양지원 2023카합5380 도로사용방해금지 가처분결정이 제출됨. 7. 목록 4. 지상 일부에 제시외 송전탑이 설치되어 있고, 송전선로가 지나가며 이를 감안하여 평가함. 8. 목록 2,3,5. 지상 일부에 다수의 조경수, 관상수, 조경석 등이 식재 및 소재하며, 토지소유자라고 주장하는 자의 탐문결과, 별도의 소유자가 있는 것으로 조사됨. 매각에서 제외함. 9. 본건 각 토지상에 자생하는 경제적가치가 희박한 입목 등은 거래관행상 토지에 포함하여 평가함. 목록 1~3, 5. 지상 소유자 불명의 분묘, 제시 외 건물 및 경제적가치가 있는 조경수 등으로 인해, 추후 분묘기지권, 법정지상권등이 성립될 가능성을 고려하여 감정평가서의 토지감정평가명세표 비고란에 별도 단가를 기재함. 10. “유골을 보관중인 3개의 컨테이너가 있고, 그중 1개의 컨테이너에서 250여기의 유골이 보관중임을 확인함, 유골처리 권한 은 지방자치단체에 있지 않으며, 불법 개장등 장사법 제27조 위반등을 이유로 수사기관 고발 및 행정처분 예정임” 위 취지의 2025.11.25.자 고양시 사실조회회신이 제출됨

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 고양지원 (104-13)경기도 고양시 일산동구 장백로 209 대표 : 031)920-6114, 야간 : 031)920-6550, 팩스 : 031)920-6119 관할지역 : 고양시, 파주시
등기소	의정부지방법원 고양지원 고양등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)920-5959, 경기도 고양시 일산동구 중앙로1275번길 38-30 (장항동 773))
세무서	동고양세무서 (대표:031-900-62, 팩스:031-963-2979, 경기도 고양시 덕양구 화중로 104번길 16(화정동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	391,754,080원 106,702,333원	36% 4회
6개월	4건	318,452,560원 92,051,750원	39% 3.8회
12개월	10건	641,592,635원 144,533,700원	47% 3.3회

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